Или магазин, большинству это понятно. Можно ли совершить обратный процесс? Или взять помещение, которое изначально для жилья не предназначалось, и сделать из него квартиру? В законах есть и такой вариант, а также масса тонкостей.

Когда может понадобиться перевод нежилого помещения в жилое?

Практика, когда офисы и склады, то есть нежилые помещения, подвергаются официальному переводу в квартиры (жилой фонд), не так уж велика. Почему? Мешают довольно жёсткие требования. Если уж у человека есть средства, то проще купить стандартное жильё. И всё-таки при желании и хорошем стечении обстоятельств можно .

Отдельная тема в этой области – перевод в жилищный фонд так называемых апартаментов. Термин этот для России относительно новый, бытует всего-то десяток лет. Апартаментами называют комфортные, пригодные для жилья помещения, которые, однако, юридически считаются нежилыми. Что за парадокс? В данном случае всем правит расчётливость.

Чтобы построить нежилые помещения, можно уделять меньше внимания плотности застройки, уровню инсоляции и прочим требованиям. Изначально апартаменты задуманы как часть бизнес-зданий. Просто представьте: днём человек работает в своём офисе, а вечером просто поднимается на несколько этажей выше, и вот он уже дома. Если учесть, что в подобных зданиях есть несколько магазинов, тренажёрный зал, ресторан и прочие заведения, получается очень удобно.

Минус: в апартаментах нельзя зарегистрироваться, ни постоянно, ни на время. Если владелец такого помещения имеет в том же городе квартиру, такое положение вещей его не побеспокоит. А вот иногородним покупателям хочется не только жить в апартаментах, но и прописаться там официально. Вот здесь и возникает необходимость перевести такие площади в жилищный фонд.

Вопрос: почему бы просто не купить обычное жильё? Всё дело в цене. Часто можно найти апартаменты на 15 – 25% дешевле, чем квартира аналогичной площади. Плюс привлекательность самого помещения и для многих – удобство расположения. Поэтому сейчас можно найти массу объявлений фирм, предлагающих помочь перевести апартаменты в жилой фонд.

Ещё один важный момент: если переводимое помещение не соответствует санитарным требованиям, которые предъявляют к жилью, то браться за процедуру не стоит. Возможность сделать помещение по-настоящему жилым нужно проверить заранее. Нужные в этом случае нормы – СанПиН 2.1.2.2645-10. Поэтому нередко осуществляют наши соотечественники и перевод дачи в жилой фонд, хотя эта самая дача мало чем похожа на .

Более подробно о том, почему апартаменты не признаются жилым помещением, расскажет следующий видеосюжет:

Порядок проведения

Он изложен в ЖК РФ, в 23-ей статье. В зависимости от региона переводом занимаются различные организации. В крупных городах процедуру можно пройти через МФЦ.

Произвести перевод может только собственник или кто-либо вместо него по доверенности. Например, арендатор офиса при всём желании сделать из помещения жильё от собственного имени не сможет.

Потребуется относительно небольшой пакет документов:

• само заявление на перевод, это стандартная форма;
• описание помещения, его план;
• планы каждого этажа всего здания;
• если помещение требуется как-то переделать, то нужен проект.

Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку.

Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия:

Уведомление собственника

Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.

• В документе будет указано само помещение, его адрес, владелец (он же заявитель).
• Затем будет изложен вердикт: перевести или отказать.
• Могут быть указаны специальные условия (реконструкция, реставрация, переустройство и так далее).

Постановление и решение о переводе

Какого-то специфического документа о переводе, кроме уведомления, законом не предусмотрено. Однако хлопот будет ещё предостаточно.

1. Если помещение необходимо переустраивать, это нужно сделать. Закончатся работы – потребуется специальный приёмочный акт органов местного самоуправления.
2. Затем придётся обращаться в . Там изготовят экспликацию нового помещения и внесут коррективы в общий план здания.
3. И вот уже близится заключительный этап: оформление нового свидетельства собственника. В нём помещение будет значиться жилым, что означает окончание всей процедуры.

И напоследок мы расскажем вам про стоимость перевода помещения из нежилого в жилой фонд.

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2 , то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):

• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
• Кадастровый паспорт.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

• Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
• Подготовка технического паспорта.
• Госпошлина за оформление свидетельства.
• Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
• Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается , если:

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть Например:

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
• фундаменты;
• плиты перекрытий;
• балконные и иные плиты;
• несущие колонны.

">общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников и получить от них согласие на передачу в пользование и/или присоединение к переводимому помещению части общего имущества. Еще нужно получить Согласие оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме и должно содержать следующие сведения:

• фамилия, имя, отчество (при наличии);
• паспортные данные;
• номер помещения;
• реквизиты документов, подтверждающие право собственности на помещение.

Обратите внимание: примыкающими признаются все помещения, имеющие общую стену или расположенные над или под переводимым помещением.

">согласие от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Если общее имущество в процессе перевода помещения в нежилое не затрагивается (например, отдельный вход уже есть), согласие собственников помещений не требуется.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

• оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
• уведомления (сообщения) о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления о проведении общего собрания. В этом случае предоставляется протокол (копия + оригинал для предъявления) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
• лист регистрации участников собрания;
• решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
• списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего ему на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
• нотариально заверенные доверенности, в случае если в голосовании на общем собрании принимали участие представители собственников;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых - в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства , который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

5. Какие еще документы понадобятся?

• заявление о предоставлении государственной услуги;
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя - если документы будет подавать не собственник помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии), если права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого;
• Документы, перечисленные ниже, уполномоченное должностное лицо получает с использованием межведомственного взаимодействия, в том числе посредством доступа к сведениям Базового регистра. Вы можете представить эти документы по собственной инициативе:
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении переводимого помещения;
  • единый жилищный документ;
  • выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (при обращении индивидуального предпринимателя);
  • технический паспорт помещения (для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание/строение по форме 1а, справка органа технического учета о состоянии здания/помещения по форме 5) (при наличии данного документа в Базовом регистре);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (при наличии данного документа в Базовом регистре);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • свидетельство о рождении (кроме свидетельств детей-сирот и случаев, когда документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, был получен не в Москве);
  • заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы о нахождении помещения, переводимого из нежилого в жилое, в доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
  ">другие документы .

Если собственник переводимого помещения - несовершеннолетний, также понадобятся:

• решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя;
• в отношении детей-сирот - свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка (если ребенок родился на территории иностранного государства).

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса, жилые помещения могут быть использованы только по назначению, то есть для проживания самого собственника или тех, кого он сочтёт нужным туда поселить.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения - Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений - до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

• заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
• паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
• основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
• свидетельство о регистрации права;
• техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
• проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
• выписку из домовой книги;
• согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца . Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

• представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
• имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
• подключены все коммуникации;
• если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

• расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
• находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
• расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
• невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
• являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
• находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
• являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

• неполный пакет документов;
• неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
• отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
• ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

• на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
• на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
• за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
• госпошлины за услуги Росреестра - выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Опытные предприниматели и инвесторы в сфере недвижимости знают, что перевод квартиры в нежилое помещение - коммерчески выгодный процесс. Схема приносит больший доход в отличие от перепродажи или сдачи в аренду недвижимого имущества. Квартиры на первом этаже самые дешевые, а разница в стоимости между жилым и коммерческим помещением около 50%. Коммерсанты приобретают недвижимость на первом этаже в новостройке с целью экономии средств и получения прибыли. Варианты эксплуатации различные: перепродажа, сдача в аренду или для собственного бизнеса. Востребованность зависит от местоположения дома, конкуренции, человеческого трафика и концепции бизнеса. В статье опустим подробности выбора коммерческого помещения, так как бесплатную консультацию предоставят специалисты портала 23Квартиры.ру, а рассмотрим особенности и нюансы изменения статуса жилья.

Особенности и нюансы изменения статуса квартиры

Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.

Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие - продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.

Как провести процедуру изменения статуса жилья?

Затевая процедуру перевода жилой квартиры в нежилое помещение необходимо запастись терпением, так оформление занимает от 6 месяцев.

Основные требования к будущему коммерческому помещению:

• расположение на 1 этаже или над нежилым фондом;
• отдельный вход или возможность его создания;
• не является частью жилья (комнатой или коммуналкой);
• отсутствие прописанных граждан;
• нет обременения (ипотека, аренда);
• износ дома не превышает 60%;
• наличие санитарно-технического, газо-, водо- и электроснабжения.

В случае если недвижимость соответствует всем параметрам, нужно пройти второй по важности этап - получение согласия жильцов дома (не менее 2/3). Только после сбора необходимого количества подписей приступают к подготовке основного пакета документов.

Какие документы необходимы для перевода квартиры в нежилое помещение?

Порядок изменения статуса недвижимости установлен на законодательном уровне, и проводить переоформления могут только местные органы самоуправления. Существенный плюс операции в том, что всегда остается возможность снова изменить статус помещения. Рассмотрим основные этапы оформления.

1. Сбор документов

Пакет сдается в МФЦ в следующем порядке:

• заявление;
• свидетельство собственности и заверенная нотариальная копия;
• техпаспорт;
• экспликация помещения и поэтажный план дома;
• проект перепланировки;
• разрешительные документы.

2. Справки и разрешения

Получение согласия и разрешения необходимо получить от МВД, санитарной инспекции, МЧС, коммунальных организаций, отдела архитектуры и градостроительства.

3. Создание проекта

План подготавливают специализированные организации со свидетельством о допуске к работе с документацией. Стоимость создания проекта рассчитывается индивидуально для каждого объекта и зависит от материала дома, площади помещения и количества внесенных изменений.

4. Передача документов в МФЦ

Пакет документов сдается на рассмотрение в межведомственную комиссию, процесс занимает до 45 дней. Далее, бумаги передаются в управление жилищного фонда, где определяется сумма выплат за изменение статуса. Только после всех этапов оплачивается госпошлина и оформляется государственная регистрация.

В случае если комиссия выдала отказ, то нужно собрать новый пакет документов и внести необходимые изменения в проект, из-за которых было принято отрицательное решение. Процесс может повторяться многократно до тех пор, пока не будет получено одобрение, а в случае, если это невозможно по техническим причинам, то квартиру перепродают.

В завершение темы

В каждом регионе России требования к документам и сроками рассмотрения отличаются. Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение начинается от 200 000 рублей, и рассчитывается в зависимости от площади недвижимости, особенностей перепланировки. Несмотря на то, что процесс затратный и долгий, выгода очевидна, потому как стоимость готовой коммерции в стройке стоит от 60 000 за кв.м. (не цоколь), а квартира от 30 000 за кв.м. Цены примерные, но разница очевидна. Для подбора помещения, которое будет приносить постоянный доход нужно внимательно изучить рынок конкурентов, и подготовить бизнес-план. Сделав достойный выбор можно получать постоянный официальный доход или же заработать на разнице стоимости недвижимости.