В процеса на градоустройствено зониране на територия специалистите могат да разграничат следните териториални зони:

• публични и бизнес;
• производство;
• зони на инженерна и транспортна инфраструктура;
• за развлекателни цели;
• зони на специално защитени територии;
• със специално предназначение;
• разполагане на военни съоръжения;
• В общините могат да се обособяват и други видове териториални зони в зависимост от спецификата на района.

По-горе е дадена обща класификация на териториалните зони. От своя страна във всеки от тях могат да се разграничат подвидове. По този начин жилищните зони могат да включват зони за развитие:

• нискоетажни сгради;
• среден ръст;
• многоетажна.

Освен това в жилищните райони е разрешено не само изграждането на жилищни сгради, но и социални, комунални и битови съоръжения, здравеопазване (болници и клиники), образование (училища, детски градини и др.), религиозни сгради (църкви), паркинги , гаражи . В същото време не е разрешено изграждането на промишлени сгради и конструкции, които влияят отрицателно на околната среда.

Градоустройственият кодекс на Руската федерация определя основните и видовете разрешено използване на обекти и капиталови съоръжения. Допълнителните употреби обикновено допълват основните и условно разрешени употреби на сайтовете.

Таблицата показва различни парцели, като се вземе предвид тяхната териториална зона.

Име на териториалната зона	Код	Предназначение
Жилищен	И	за развитие на жилищни сгради, разполагане на инфраструктурни съоръжения, територия
Обществени и бизнес площи	д	за разполагане на търговски обекти, административни сгради, учебни и здравни заведения и др.
производство	П	за разполагане на производствени, битови и складови съоръжения
Инженерно-транспортни инфраструктурни зони	ТО	за разполагане на железопътни, пътни, въздушни, речни, морски и тръбопроводни комуникации
Зони за отдих	Р	за организиране на отдих на населението - градини, паркове, лесопаркове, здравни и спортни съоръжения и др.
Зони за земеделско ползване	СЪС	за разполагане на обработваеми земи, лозя, овощни градини, зеленчукови градини, сенокоси и пасища, разсадници, оранжерии и други съоръжения за отглеждане на земеделски култури и добитък
Зони със специално предназначение	ДА СЕ	площи за гробища, сметища, крематориуми, мемориални паркове
Зони на военни съоръжения, други зони на забранени зони	късо съединение	зони за разполагане на военни и други чувствителни съоръжения: полигони и др.

Как да разберете териториалната зона на парцел

За да разберете към коя териториална зона принадлежи парцелът, можете да използвате няколко опции:

1. Намерете градоустройствения план на общината. Териториалните зони, които са разпределени в селището, трябва да бъдат посочени на картите за градоустройство.
2. Подайте официално искане до Rosreestr, за да получите необходимата информация. За да направите това, трябва да се свържете с териториалния отдел на отдела или MFC.
3. Намерете информация за публична информация от Rosreestr, която е публично достъпна за всички заинтересовани страни.

Нека разгледаме последната опция по-подробно, тъй като ви позволява да получите необходимата информация, без да напускате дома си. За да разберете териториалната зона на сайта, трябва:

1. Отворете публичната кадастрална карта, намираща се на адрес https://pkk5.rosreestr.ru/
2. Въведете или парцел в лентата за търсене.
3. Официалните граници на парцела ще се появят на картата на фона на други обекти на недвижими имоти.
4. За да разберете териториалната зона, трябва да промените критерия за търсене от „парцели“ на „териториални зони“ в горния ляв ъгъл на реда за търсене и след това да щракнете в границите на парцела.
5. В специален информационен прозорец ще се появи информация за териториалната зона, в която се намира обектът, както и неговият код (например жилищен).

Ако трябва да промените зоната на парцела

Ако е разрешено използването на поземлен имот, е необходимо да се направят промени в информацията от регистъра. Тази процедура трябва да бъде изпълнена от собствениците на парцела, ако регистърът на USRN съдържа информация за териториалната зона, към която е приписан парцелът.

Самият собственик няма право да взема решения за извършване на промени в териториалното зониране и промени в разрешеното използване на поземлени имоти. Такива промени се извършват въз основа на градоустройствен правилник или акт на държавен или общински орган.

За да направите промени, трябва да се свържете с териториалния офис на Rosreestr със заявление за държавна кадастрална регистрация на промените. Приложено към заявлението:

• документ за самоличност на кандидата;
• нотариално заверено пълномощно да представлява интересите на заявителя;
• документ, потвърждаващ статута на собственика (или Единен държавен регистър и др.).

Информацията се въвежда в регистъра безплатно и не е необходимо да се плащат държавни такси.

Ако кадастърът не съдържа информация за установените граници на териториалните зони, тогава към посочения набор от документи допълнително се прилага следният набор от документи:

• извлечение от Правилата за земеползване и устройство, което показва границите на обекта в границите на териториалната зона и посочения списък на видовете разрешено ползване;
• заключение от органите на местното самоуправление или общинските органи за определянето на обект в съответната териториална зона, съдържащо информация за градоустройственото зониране, в съответствие с което е одобрена тази териториална зона; документът трябва ясно да идентифицира парцела и да съдържа неговия адрес и площ.

важно!Ако парцелът не предоставя посочените документи, тогава те не могат да откажат да предоставят държавна услуга. Служителите на Rosreestr са длъжни сами да поискат липсващата информация чрез междуведомствени канали за обмен.

По този начин териториалната зона е важна характеристика на обекта, който определя неговото възможно използване и възможности. Определя се въз основа на действащия на територията на общината ПУП. За да разберете към коя териториална зона принадлежи обектът, трябва да се свържете с Rosreestr с искане, да проучите градоустройствения план на общината или да използвате публичната функция. За да промените териториалната зона, трябва да подадете заявление до Rosreestr.

Кадастрална регистрация на териториални зони

Териториалната зона е част от територията, която се характеризира с

Зони, ограничаващи използването на територии за осъществяване на гра-

предстроителни дейности;

Зони, разпределени според качеството на земята;

Зони за териториално-икономическа оценка.

Документи, включени в раздела на държавния регистър на земята

основанието на кадастралния район „Териториални зони” съдържа следното

информация:

Общи сведения – характеризиращи териториалната зона;

в границите на териториалната зона е забранено или ограничено да се определя

да ги установи;

собственици на поземлени имоти (части от поземлени имоти), разположени

подадена в границите на териториалната зона, с позоваване на документа,

основа за тяхното създаване;

Информация за териториите, обхванати от териториал

ная зона.

В материалите на дежурната кадастрална карта, информация за териториалните

риални зони е да формират и поддържат списък на териториалните

нални зони, намиращи се на територията на гр.д

прехвърлянето им в плана на границите на териториалните зони на кадастралния квартал.

“Земя” на Плана за границите на териториалните зони на гр.д

трябва да се покаже:

Границите на териториалните зони, информацията за които се взема предвид в държавата

публичен регистър на земите на кадастралния квартал;

Граници (маршрути) на зонообразуващи обекти, информацията за които се взема предвид

Ние сме в държавните резерви на Киргизката република;

Повратни точки (и техните номера) на границите на териториалните зони, информация

които се вземат предвид в Държавния регистър на Киргизката република;

Повратни точки (и техните номера) на граници (маршрути), които образуват зони

проекти, информацията за които е взета предвид в Държавния регистър на Киргизката република;

Кадастрални номера на териториалните зони;

Кадастрални номера на зонообразуващи обекти;

Обекти на терена и основни местни забележителности.

Изготвят се планове за границите на териториалните зони на кадастралните квартали

са посочени в конвенционалните символи, установени за кадастрални карти (планове) и

означение в мащаба, който е общоприет за широкомащабни карти

Пример за показване на териториална зона в населено място

може да служи водоохранна зона по брега на реката (фиг. 8).

Класификаторна система GZK.

Представляват класификатори, предназначени за поддържане на граждански поземлени инспекции

е система от основни понятия за обекти и явления, които отразяват информация

образуване на поземления кадастър. Класификаторната система е проектирана

за използване като единен стандартизиран език за комуникация

при сключване на граждански договори за земя, както и за описване и регулация на земя и др

имуществени отношения на Руската федерация.

Системата от класификатори за целите на поддържането на гражданска поземлена инспекция включва следното:

Следните видове класификатори: „Класификатор на недвижими имоти“,

"Класификатор на териториалните зони", "Класификатор на гр.д.

ра", "Класификатор за образуване на поземлени имоти", "Класификатор

обекти на кадастралното картографиране“.

В класификатора на недвижими имоти (KNI) обектът е класифициран

фикацията е недвижим имот по вид (парцели и

сгради (конструкции), конструкции, здраво свързани със земята), предназначение, използване

използване и други имоти, информация за които е включена в Гражданския поземлен кодекс.

СОИ е неразделна част от общата система от класификатори за целите

извършване на гражданска поземлена регистрация (класификация и кодиране на кадастрална информация). Той

предназначени да бъдат използвани като общ език за комуникация между

притежатели на банката с кадастрални данни и потребители (потребители)

кадастрална информация за недвижими имоти, описание на недвижими имоти

връзки и решаване на проблемите на управлението на земните ресурси в Руската федерация и регулирането

ровация на пазарния оборот на земите.

Класификаторът на недвижими имоти е интегриран в един клас-

сификационна схема на държавните класификатори, която позволява

получават пълна информация за парцели, сгради и съоръжения,

създаване на холистична схема за описание на обекти на недвижими имоти. Това се постига

чрез свързване в една система:

Адресна и справочна характеристика (местоположение и адрес на недвижимия имот

пресовано имущество);

Предназначение и използване в различни сектори на икономическата дейност

телности,

Видове и наименования на субекти на права върху недвижими имоти,

Видове права върху недвижими имоти;

Видове и наименования на организационно-правни форми на правни

лица и домакинства, граждани и др.

Това осигурява изход (чрез системата за запис) на

съхранява данни за тези видове недвижими имоти в Руската федерация

дерация, както и в международни банки данни.

Класификаторът на недвижимите имоти е разработен в съответствие с

сключване на граждански договор", като се вземат предвид изискванията на законодателството на Руската федерация.

При разработването на класификатор на недвижими имоти използвахме

Класификатори на Държавния статистически комитет на Русия, одобрени по предписания начин

sia: ОКАТО (Всеруски административен класификатор

териториално деление), OKDP (Всеруски класификатор на видовете

икономически дейности, продукти и услуги), ОКПО (всерус

класификатор на предприятия и организации), ОКОГУ (Всеруски клас-

сификатор на публичните органи и управление), OKFS (общоруски

Руски класификатор на формите на собственост), KOPF (Класификатор на организациите

национални и правни форми на икономически субекти), KSM (Класификация-

тор на страните по света). Поддържането на класификатор на недвижими имоти е за предпочитане

изисква актуализирането му в случай на промени в законовите и други разпоредби

естествено използване на земя:

Земеделска земя (код по класификатора 1.1.1).

Земи под сгради (конструкции), конструкции (1.1.2). Съответно

vii с класификатора тези земи включват парцели за ж.к

къщи, гаражи, дачи (държавни, общински,

кооперативни, индивидуални);

Земя под изграждането на сгради (конструкции), конструкции (1.1.3). ДА СЕ

тази група земи включва парцели за промишлено строителство

Земя - резерват от земеделска земя (1.1.5);

Други земеделски земи (1.1.6).

Понятието земеделска земя обединява видове земеделски

частни земи и земи, които не са заети от сгради (IY ниво на раздел CNI

„Цел и видове ползване на недвижими имоти“):

Обработваема земя (код по класификатора 1.1.1.1).

Земя (парцел) под трайни насаждения (градини,

Фуражните земи (1.1.1.3) са земи, покрити с трайни насаждения

тревиста растителност и систематично се използва за

сенокос и паша. Делят се на: сенокосни, пасищни

пасище, ​​пасище за северни елени, пасище за коне.

Смесена земеделска земя, за земеделско ползване

лични стопанства (1.1.1.4);

Депозит (1.1.5.1).

Мелиорирани земи (1.1.5.2);

Земи в етап на рекултивация (1.1.5.3);

Нарушени земи (1.1.5.4);

Блата (1.1.5.5);

Други земеделски земи подходящи за застрояване в земеделие

земеделска земя (1.1.5.6).

Описанието на обектите на Държавната Ка-

Дастрална регистрация за земи от други категории

Разделът KNI „Качество на недвижимите имоти“ ви позволява да получите

качествени характеристики на обекта на кадастралната регистрация. За да се опише

качество на парцела, са предназначени параметрите на четвъртото ниво на данни

последен раздел (Приложение 2, раздел „Качество на недвижими имоти“,

ниво IY). Те включват образуване на карст (код на класификатора 1.1.1.1),

сеизмичност (1.1.1.2), ниво на подземните води (1.1.1.3), вероятност

наводняване от наводнения (1.1.1.4) и др.

Класификаторът на териториалните зони (КТЗ) е ведомствен

регулаторен документ на Федералната служба за поземлен кадастър на Русия,

задължително за използване в системата на държавния поземлен регистър

дастр при формирането, обработката, съхранението и издаването на информация в ав-

автоматизиран режим и на хартия.

Към териториалните зони, взети предвид при поддържането на Гражданския поземлен кодекс и предмет на

Общите класификации в KTZ включват:

Административно-териториални образувания (информация

масив A);

Териториални зони в градовете и селските селища (информация

ony масив B);

Зони с ограничено ползване на територии за изпълнение

Зони, разпределени според качественото състояние на земята (информация

окончателен масив D);

Зони за териториално-икономическа оценка (информация

масив E).

Класификаторът на териториалните зони е разработен, като се вземат предвид изискванията

законодателството на Руската федерация, регулиращо отношенията съгласно

водно зониране на територии и включване на информация за тях в държавния поземлен кодекс. Схема

класификатор на териториални зони, методи за неговото прилагане и процедура

използване съответстват на класификатора на недвижими имоти, който

ви позволява да използвате и двата класификатора в една система (приложение

В Класификатора за образуване на поземлени имоти (КФЗУ) обекти

класификационен том е метод за формиране на кадастрални обекти

счетоводство по вид, предназначение, използване и други свойства, информация

информация за която е включена в държавния поземлен кадастър. класификация-

тор за формиране на парцел включва основната схема

класификатор и фасет. Схемата за конструиране на този класификатор съответства на

отговаря на схемата на Класификатора на недвижимите имоти, която позволява ползването

използвайте и двата класификатора в една система.

Класификатор на кадастрален номер на поземлен имот (KKNZU)

установява структурата на кадастралния номер и обозначението на кад

единици в съответствие с действащите правила (речник № 1 – бр

субект на Руската федерация, речник № 2 - номер на кадастралния район на субекта на Руската федерация въз основа на

и OKATO кодове).

Класификатор на обекти на кадастрално картографиране (КОКК)

е документ, който установява:

Общи изисквания към съдържанието на кадастралните планове и карти;

Задължителни термини, кодове и дефиниции на понятия

всички обекти и техните характеристики, които съставляват съдържанието на кадастъра

планове и карти на изкопи;

Специфични условия за излагане на тези обекти и техните характеристики

кадастрални планове и карти в зависимост от мащаба.

M 1:2000 и 1:10000:

Кадастрални планове и карти, отразяващи резултатите от инвентаризациите

(складова наличност);

Кадастрални планове и карти, отразяващи резултатите от кадастралната регистрация

ta (счетоводство);

Дежурни кадастрални карти и планове;

Кадастрални разделителни карти;

Планове и карти на обекти на кадастрална регистрация (парцели, териториални

реторични зони);

Специализирани кадастрални планове и карти.

Установява се от класификатора на кадастралните картографски обекти

подходящ за използване при кадастрално картиране, при поддръжка

дежурни кадастрални карти и планове, както и при разработване на класификация

ров на кадастрална информация, в унифицирани форми на документи, с

обмен на цифрова кадастрална картографска информация към електронна

медии.

мащаб. Създадени са кадастрални планове М 1:2000 на територията на населеното място

местности, като за показване са предназначени кадастрални карти М 1:10000

зони на територии извън населените места (крайградски зони, земи под

изследвания в селското и горското стопанство и др.). В същото време основните задачи са да се използват

използването на класификатора на обектите на кадастралното картографиране е

има регулация на събраните и изложени на кадастрални планове и

информационни карти, както и рационализиране и унифициране на кадастралните единици

проекти и техните характеристики, изобразени на кадастрални планове и карти.

За поземлени имоти се посочват видовете на техните граници (установени

при заснемане, съществуващ само по документи, реално твърд,

фактически условни и спорни); на кадастрални планове М 1:2000 изглед

Всички участъци от границите са компресирани, тези участъци се показват на карти M 1:10000

граници, чиито дължини са изразени в мащаб. Обекти на кадастрална делба

трябва да бъдат показани на всички кадастрални планове и карти

всички с посочени кадастрални номера.

Показани са обекти на административно-териториално деление

на всички кадастрални планове и карти е задължително да се посочи

собствените си имена. Граници на Руската федерация и субектите на Русия

на Руската федерация се показват на всички видове кадастрални планове и карти

само въз основа на съответните документални данни. Границите на

са показани всички обекти на административно-териториално деление -

въз основа на съответните документални данни, ако има такива.

се показват или показват с помощта на изгледи на техните граници (само съществуващи

по документи, фактически твърди, фактически условни и спорни).

При показване на редица обекти на административно-териториално деление

и при показване на парцели се показват пет вида на техните граници:

установени при заснемане на земята, съществуващи само по документи, факт-

тичен солиден, фактически условен и противоречив. Границите съществуват

съществуващи само по документи, действителни солидни, действителни условни и

спорните са идентифицирани в резултат на инвентаризация на териториите. В същото време под

граници, които съществуват само по документи, означават граници

хора, чието преминаване по земята не е свързано с физически обекти и

документите не са документи от държавния поземлен кадастър

последната инсталирана проба.

Показването на видовете граници ви позволява да определите състоянието на кадастъра

регистрация на съответната територия, предоставя възможност за

феноменът на противоречията между документалните данни за граници и области

области на съответните територии и данните, получени по време на проучването, и

също за наличието на гранични спорове. Видовете граници ни позволяват да преценим точно

точността на определяне на преминаването на границите и точността на определяне на действителното

области. Освен това показването на тези типове граници улеснява намирането на граници

обект на земята.

Зоните със специално предназначение са показани на всички кадастрални

В новите планове и карти всичко трябва да бъде отбелязано с кадастъра им

Обектите на топографската основа са показани като правило обобщени

ясно, показвайки техните характеристики с помощта на обяснителни надписи

това. В зависимост от вида на кадастралните планове (карти), топографски обекти

логическите бази могат да бъдат показани в цялата картографирана територия

(инвентарно-отчетни планове (карти)), на територията на рег

обекти (отчетни планове (карти) и дежурни кадастрални карти), нот

бой като цяло. Ограничаване на площта за показване на топографски обекти

физическата основа се определя от специалните изисквания на местната администрация

нистрации и органи по кадастрална регистрация. Обекти с топографска основа

са посочени вие, които имат собствени имена (улици, реки, езера и др.).

тези имена.

Сградите и конструкциите се показват като топографски обекти

нов. По кадастрални планове М 1:2000 са изградени сгради и постройки

На основите, като правило, всичко подлежи на показване. На кадастралните карти М

1:10 000 сгради и конструкции се показват само особено изключителни и

референтна стойност. Всички нежилищни сгради, както и всички витрини

на сгради в M ​​1: 2000, обяснителен надпис показва техния тип

реална употреба.

Тази група въпроси трябва да се разглеждат в тясна връзка с изискванията за точност на определяне на местоположението на координатите на характерни точки.

На първия етап е необходимо да се обърнете към правилата за установяване на границите на териториалните зони. Градоустройственият кодекс определя следните възможности за установяване на граници:

Границите на териториалните зони могат да бъдат установени чрез:

1) линии на магистрали, улици, алеи, разделящи потоците на движение в противоположни посоки;

2) червени линии;

3) граници на поземлени имоти;

4) границите на населените места в общините;

5) границите на общините, включително границите на вътрешноградските територии на федералните градове Москва и Санкт Петербург;

6) естествени граници на природни обекти;

7) други граници.

От предишния анализ установихме, че като общо правило, от всички изброени методи, вторият е действително използван в Република Чуваш. От значението на определението за червени линии и обществени зони

червени линии- линии, които показват съществуващи, планирани (променени, новообразувани) граници на обществени зони, граници на парцели, върху които са разположени електропроводи, комуникационни линии (включително линейно-кабелни конструкции), тръбопроводи, магистрали, железопътни линии и други подобни структури ( наричани по-долу линейни обекти);

обществени зони- територии, които се използват свободно от неограничен брой хора (включително площади, улици, алеи, насипи, брегове на обществени водоеми, площади, булеварди)

следва, че цялата улична мрежа попада под тези определения.

Въпреки факта, че има малко червени линии, инсталирани като такива на територията на Чувашката република, анализът на картите за градско зониране показва, че цялата улична мрежа върху тях е извадена от юрисдикцията на която и да е зона, т.е. е „бяло петно“ на картата на зонирането.

Този вариант не ни се струва оптимален.

· Червените линии обикновено не се задават в координати;

· Малък брой парцели под обществени земи са регистрирани в държавния кадастрален регистър (изключение на града);

· Голям брой предварително регистрирани територии в Държавната комисия по собствеността нямат координатно описание на техните граници.

При тази възможност за изготвяне на описание на границите на териториална зона неизбежно ще възникне проблемът с точността при установяване на границите на зоната, а именно точността не трябва да бъде по-лоша от точността, необходима за границите на поземлени имоти, които граничат обществени земи. При липсата на мащабни картографски материали на територията на Чувашия е технически възможно да се изпълни това изискване само въз основа на геодезическия метод или сателитния метод на измерване. Това означава каквото се изисква изясняване на границите на всички парцели, съседни на границите на териториалната зона(включително чрез отстраняване на кадастрални грешки).

Установяването на граници на зони по линиите на магистрали, улици и алеи, разделящи потоците на трафик в противоположни посоки, има редица предимства:

· Осите на улиците и алеите теоретично не могат да се пресичат с парцели, предоставени на физически и юридически лица. Следователно, когато се описват границите на териториалните зони, в по-голямата част от случаите не е необходимо да се определя местоположението на границите на поземлените парцели;

· Рязко намалява трудоемкостта на цифровизацията на границите. Вместо щателна работа на земята от всяка страна на улицата, границата на зоната се изчертава по оста й в офис условия.

· Точността на определяне на границата в този случай няма да бъде от основно значение. В този случай, дори ако кадастралният инженер направи значителна грешка, това няма да доведе до пресичане с парцели.

· Намалява се и интензивността на труда поради премахването на много вътрешни граници между контурите на зона с еднакви регулации. На практика това означава, че в едно малко населено място вместо дузина контури на жилищна зона се оформя един контур.

Когато работят с териториални зони, кадастралните инженери и местните власти често имат въпроси относно точността и липсата на пресичане на обекти за управление на земята с парцели:

1). Точността на установяване на границата не трябва да бъде по-лоша от точността на границите на парцелите

2). Границите на териториалните зони трябва да отговарят на изискванията, че всеки поземлен имот принадлежи само към една зона.

3). Границите на териториалните зони трябва да отговарят на изискването, че всеки поземлен имот принадлежи само към една териториална зона и не трябва да пресича границите на поземлени имоти в съответствие с информацията за такива поземлени имоти, вписана в държавния кадастър на недвижимите имоти.

4). Ако уличната мрежа и линейните обекти (пътища, железопътни линии) не са обособени в самостоятелни зони на транспортната инфраструктура или не са изнесени извън други зони, е трудно да се осигури тяхната неприкосновеност.

Що се отнася до точността на работата, тази норма е приложима само в случаите, когато характерната точка на обекта за управление на земята съвпада с характерната точка на поземления парцел.

Предвидената в заповедта точност е насочена към осигуряване на условия, при които границите на земеустройствения обект няма да се пресичат с поземлени имоти

В случай, че границата на зоната е поставена в средата на улицата, това условие е изпълнено по възможно най-добрия начинначин.

По отношение на липсата на пресичане на зоната с парцели, може да се каже, че за правилното разбиране на този въпрос е необходимо тази норма да се разглежда изчерпателно (т.е. в съвкупността от цялото действащо законодателство), като се вземат предвид че:

-Първо:

Градоустройственият кодекс гласи, че градоустройствените разпоредби не се прилагат за публични земи.

- Второ:

Кодексът за земята прави някои разграничения между самите парцели.

„Парцели за обществено ползване, заети от площади, улици, алеи, магистрали, насипи, площади, булеварди, водоеми, плажове и други обекти, могат да бъдат включени в различни териториални зонии не подлежат на приватизация“. .

„Образуването на поземлен имот, чиито граници пресичат границите на териториални зони, горски райони, горски паркове, с изключение напарцел, образуван за извършване на работа по геоложко проучване на недрата, разработване на минерални находища, разполагане на линейни обекти, хидротехнически съоръжения, както и резервоари и други изкуствени водни обекти.”

- Трето:

В член 26, параграф 6 от Закона за кадастъра има изключения относно възникването на пресичане на парцели с границата на териториална зона: кадастралната регистрация се спира, ако една от границите образувания поземлен имот (не е взето под внимание преди!) пресича границата на териториалната зона, с изключение нав случай, че органът по кадастралната регистрация е установил грешка, възпроизведена в държавния кадастър на недвижимите имоти, при определяне на местоположението на границата на такава териториална зона в документа, въз основа на който е въведена информация в държавния кадастър на недвижимите имоти, или ако образуваният парцел е предназначен за разполагане на линейни обекти, както и в други случаи, установени от федералния закон;

От това следва, че понятието „земя” в контекста на оформяне на границата на териториална зона трябва да се подхожда диференцирано. Поземлен имот, образуван под обществени земи, не може да се разбира по същия начин като класически поземлен имот, предоставен на физическо или юридическо лице за определена цел. Уличната мрежа не включва никаква икономическа дейност, образуването на парцели за последващо предоставяне, няма регулации, не подлежи на поземлен данък и следователно се оценява символично на 1 рубла.

По този начин кодовете за земя и градоустройство се допълват взаимно и по никакъв начин не пречат на препоръчания метод за формиране на границите на териториалната зона.

Голяма част от казаното по-горе може с право да се припише на линейни обекти.

Градоустройствените разпоредби не се прилагат за линейни обекти.

*Линейните съоръжения, разположени извън населените места, според Държавната комисия по собствеността са разположени върху индустриални земи. Кодексът за градоустройство не изключва установяването на градоустройствени разпоредби върху индустриални земи. Но индустриалните земи включват не само линейни, но и много площни обекти, например: електроцентрали, водноелектрически централи, парцели за летища, летища, писти. Очевидно, ако обектът не е линеен, тогава в този случай може и трябва да се разработи градоустройствена регулация за неговата територия. Но ако обектът е линеен, тогава няма смисъл и основание да се идентифицира отделна териториална зона конкретно под него. Поради липсата на градоустройствени разпоредби за тях, контролът върху пресичанията на териториалните зони с границите на такива зони също няма смисъл.

Осигуряване на режим на имунитет (незаконно застрояване)

Има няколко решения за решаване на този проблем:

1. Обособяване на уличната мрежа и линейните обекти в самостоятелни териториални зони;

2. Изготвяне на гранични планове и регистрация на тези обекти в държавния кадастрален регистър.

3. Създаване на зони за сигурност на линейни обекти (предни, крайпътни ивици)

Ако изберете първия вариант, препоръчително е да следвате следните правила:

Ако PZZ предвижда или планира разполагането на линейни обекти: железопътни линии, пътища от категория I и II, главни пътища или улици с високоскоростно непрекъснато движение, те трябва да бъдат разпределени в отделна зона "T" или "P" в рамките на път с предимство или червени линии. Тези териториални зони могат да бъдат в съседство с поземлени имоти със същия вид разрешено ползване за разполагане на крайпътни автомобилни комплекси, спирки, паркинги, постове на КАТ и др.

Магистрални пътища или улици с високоскоростен непрекъснат трафик, като правило, се намират в границите на градски район и имат свои собствени граници като елемент на плановата структура (в рамките на червените линии) с определен вид разрешено използване - „Транспорт“.

В границите на жилищен район, микрорайон, блок, група жилищни сгради отпада необходимостта от обособяване на пътната мрежа в отделна териториална зона.

Органите на местното самоуправление имат право самостоятелно да избират всяко решение.

_________________________

Въпреки това,Не винаги е възможно да се начертаят границите на зоните по осите на улиците.

Често между различните зони в района няма обществени терени. В този случай е необходима пълномащабна работа

Модератор на дискусията – Береговских A.N. (ИТП "Град", Омск)

Основните цели на дискусията са да се определят основните принципи за формиране на териториалните зони на градоустройствените карти с цел оказване на практическа помощ на местните власти и разработчиците на Правилника за земеползване и устройство на градските райони и другите населени места по действащия законодателство, както и формирането на консолидирано предложение от името на професионалната общност за внасяне на промени в градоустройствения и поземления кодекс, насочени към разрешаване на съществуващите противоречия и подобряване на действащите норми на федералното законодателство.

Заключенията от дискусията ще бъдат използвани при подготовката на материали за разглеждане на заседанията на работната група по стратегическо и териториално планиране на Обществения съвет към Министерството на регионалното развитие на Русия.

Тази дискусия не разглежда въпроси, свързани със състава на изходните данни и отчитането на ограниченията на градоустройството при изготвяне на карта за териториално зониране. На тези теми ще посветим отделни дискусии.

Участници в дискусията:

Mityagin S.D., главен архитект на JSC NIIP Urban Planning;

Бочаров M.V., заместник-директор на отдела за недвижими имоти на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация;

Бобилев С.Ю., генерален директор на LLC Архитектурна работилница С.Ю. Бобилев“, член на управителния съвет на НП „Гилдията на архитектите и инженерите на Санкт Петербург“;

Борознов A.A., съветник на генералния директор на фондация RHD;

Дарибабина Е.В., началник на отдела за контрол върху градоустройствените дейности на Министерството на отбраната на Службата за жилищен контрол и надзор на строителството на Ханти-Мансийския автономен окръг-Югра;

Николаев С. Н., заместник-председател на комисията по строителство, началник на отдела за общински строителен надзор на комисията по градоустройство на градската администрация на Братск;

Коренев V.I., главен архитект на Томск, кандидат по архитектура, доцент на TGASU

Общи положения на териториалното зониране

1. Устройствената карта се изготвя на картографска основа в координатна система и с точността на поддържане на държавния кадастър на недвижимите имоти на територията на общината.

2. За обосноваване на границите и видовете териториални зони се извършват следните подготвителни дейности:

На картографска основа се изобразяват границите на общината и населените места, включени в нейния състав, както и границите на елементите на устройствената структура и функционалните зони, установени с териториалноустройствените документи на общината (ако има осн. план);

Определят се елементите на плановата структура, в границите на които се извършва използването на парцели и проекти за капитално строителство в съответствие с документите за териториално планиране;

Определят се основните елементи на устройствената структура (блокове), чиито граници са определени с червени линии в съответствие с одобрените проекти за териториално устройство;
определят се основните елементи на плановата структура, чиито граници са установени от предварително одобрени (преди приемането на Градоустройствения кодекс на Руската федерация от 2004 г.) червени линии.

3. В границите на елементите на плановата структура, чието използване на територии се извършва в съответствие с документите за териториално планиране, териториалните зони се формират чрез уточняване на функционалните зони въз основа на действителното използване на тези територии.

4. В границите на елементите на устройствената структура, чието действително използване на териториите не съответства на документите за териториално планиране и по отношение на които документацията за териториално планиране не е одобрена, териториалните зони се формират чрез дублиране на функционални зони, определени с териториалноустройствените документи.

5. В границите на елементите на устройствената структура, чието действително използване на териториите не съответства на документите за териториално планиране и по отношение на които е одобрена документацията за териториално планиране, териториалните зони се формират чрез детайлизиране на функционалните зони в съответствие с функционалното предназначение и границите на планираните зони за разполагане на федерално, регионално и местно значение, както и други обекти и градоустройствени комплекси, установени от документацията за планиране на територията.

6. Границите на териториалните зони се установяват предимно по границите на административно-териториалното деление, границите на функционалните зони, червените линии, границите на зоните за разполагане на федерални, регионални и местни съоръжения, зони за разполагане на други обекти и градоустройствени комплекси, границите на съществуващи и новообразувани парцели и други обосновани граници.

7. Тъй като териториалните зони дублират функционални зони или ги детайлизират и изясняват, размерът на териториалната зона трябва да бъде идентичен с размера на функционалната зона или да бъде по-малък от него.

8. Ако въпросната територия не подлежи на градоустройствена трансформация в съответствие с териториалноустройствените документи, детайлизирането на функционалното зониране върху картата на градоустройственото устройство се извършва в съответствие с действителното използване на територията. Такива територии, като правило, включват многофункционални територии на централните части на градовете, жилищни райони на едропанелно жилищно строителство, изградени на принципа на микрорайона, райони на запазени жилищни сгради от тип имоти, съществуващи индустриални територии, площади, паркове и др. социално значими обекти за отдих, както и други територии, чието използване е напълно в съответствие с документите за териториално планиране.

Смисълът на градоустройственото зониране на такива територии е да се създадат условия за запазване на най-доброто използване на парцелите и капиталните строителни проекти, както и тяхното последователно заместване (реконструкция), тъй като те се износват с още по-добри недвижими имоти, за да се осигури устойчиво развитие на тези територии.

Границите на териториалните зони в такива случаи се установяват чрез фиксиране на предварително създадени проекти за подробно планиране и проекти за развитие на червени линии, граници на градски комплекси, жилищни групи и други елементи на планиране. Териториалните зони се формират чрез идентифициране на общи признаци на хомогенност на функционалното използване на територията и нейните строителни, архитектурни и ландшафтни характеристики. Списъкът на видовете разрешено използване на недвижими имоти в рамките на такива зони се съставя, като включва всички видове съществуващо използване на територията, което съответства на нейното функционално предназначение, както и допълнителни видове дейности и съоръжения, чието функциониране би могло да подобри качеството живот на въпросната територия и създаване на допълнителни условия за развитие на бизнеса.

Например, в съответствие със съществуващото предназначение на жилищен микрорайон, могат да бъдат разпределени териториални зони на многоетажно жилищно застрояване, зони за съхранение и обслужване на превозни средства, зони за образователни цели, зони за отдих, зони за обществени и бизнес цели и др. .

Видовете разрешено използване на недвижими имоти на територията на многоетажна жилищна зона могат да включват, в допълнение към жилищни сгради, търговски и потребителски услуги, детски градини с малък капацитет (предвид огромния недостиг на места в детските градини) и други обекти. Всички допълнителни видове ползване трябва да бъдат класифицирани като спомагателни видове разрешено ползване, които могат да бъдат разрешени само при наличие на основен вид - жилищни сгради. Освен това поставянето на такива обекти може да бъде само във вградени или пристроени помещения и при условие че се осигури достъп и организация на входната група от главната фасада на къщата с лице към улицата или друг обект от пътната мрежа.

Граничните параметри за развитие на такива обекти се изчисляват в съответствие с действащото законодателство, регионалните и местните стандарти за градоустройство.

По този начин, когато се изготвя карта за градско зониране по отношение на територията, чието използване съответства на генералния план, основното е да се определи оптималният списък от видове териториални зони и да се установят техните граници, като се гарантира цялостното хармонично развитие на територия в интерес на обществото, бизнеса и гражданите.

В някои случаи, когато се изчисляват максималните параметри за развитие на такива територии и се анализира съществуващото развитие, може да се определи възможността за създаване на поземлен имот за ново строителство. За такива случаи правилата предвиждат възможността за образуване на поземлен имот за изграждане на нов обект за капитално строителство въз основа на проект за измерване на земята в рамките на териториалната зона. В такива случаи е препоръчително новите строителни проекти да се класифицират като условно разрешени видове земеползване.

9. Ако въпросната територия, в съответствие с документите за териториално планиране, е обект на градоустройствена трансформация, детайлизирането на функционалните зони може да се предостави само въз основа на решения на документацията за териториално планиране. Такива територии са разделени на териториални зони, видове разрешено ползване, чиито гранични параметри и характеристики се установяват по-точно чрез проекти за планиране и геодезия.

Например, въз основа на плановия проект и геодезията на територията на функционална жилищна зона, чиито граници са определени в общия план в съответствие с границите на зоната за планиране, споменатата територия може да бъде разделена на няколко териториални зони . Такива зони могат да включват жилищна зона от многоетажни сгради, жилищна зона от средноетажни сгради, зона за обучение и обучение, административна и бизнес зона и други териториални зони. Границите на такива зони се определят по червените линии на формираните основни елементи на плановата структура (блокове) и границите на планираните парцели, предназначени за настаняване на проекти за капитално строителство за различни цели или градоустройствени комплекси.

10. По отношение на територията, подлежаща на градоустройствена трансформация в съответствие с документите за териториално планиране, но при липса на документация за планирането на такава територия, границите на териториалните зони се установяват чрез дублиране на границите и имената на функционалните зони, установени от териториалноустройствени документи. По този начин, когато се определя вида и размера на териториална зона в границите на функционална жилищна зона, чиито граници са определени в общия план и съответстват на границите на района за планиране, посочената територия трябва да се класифицира като териториална жилищна зона и правилата за градоустройство за използване на парцели и проекти за капитално строителство в тази зона, се установява широк спектър от видове разрешено използване, включително всички видове дейности и обекти, необходими за пълното съществуване на жилищна зона. Тези видове разрешено ползване включват жилищни сгради с различна височина, средни училища, предучилищни институции, спортни и културни съоръжения, клиники и аптеки, обекти за търговия на дребно и потребителски услуги, финансови институции, съоръжения за съхранение и поддръжка на превозни средства и много други.

Като се има предвид нормата на действащото законодателство, че правилата за градоустройство се прилагат еднакво за всички парцели и проекти за капитално строителство в рамките на териториалната зона, този метод на териториално зониране не може да гарантира на общината хармоничното развитие на териториите и последователното подобряване на качеството на околната среда. , тъй като при самостоятелно образуване на поземлен имот чрез сливане или разделяне на съществуващи парцели, при придобиване на собственост върху поземлен имот, притежателят на правото има право самостоятелно да избере начина на използване на парцела, без да взема предвид интересите на общината.

При одобряване на документация за планиране на тези територии се препоръчва незабавно да се направят промени в Правилата по отношение на детайлизиране на териториалните зони и установяване на по-конкретен списък на видовете разрешено използване, както и максимални параметри за развитие на проекти за капитално строителство .

Характеристики на формирането на териториални зони за градоустройствена трансформация в територии с парцели, регистрирани в Държавния комитет по собствеността

В случай, че териториалната зона не може да бъде установена в съответствие с границите на функционална зона или зона на местоположение на обекти от федерално, регионално и местно значение в съответствие с документи за териториално планиране или документация за планиране на територията поради невъзможност за класифициране на земята, парцели, регистрирани в Кодекса на държавната собственост само в една териториална зона, градоустройствената устройствена карта установява зоната за градоустройствена трансформация.

Ако в границите на поземлен имот с документи за териториално планиране са установени две или повече функционални зони, този поземлен имот на картата на градоустройственото устройство се включва в зоната за градоустройствена трансформация, която след разработването и одобряването на документацията за планиране на Територията на тази зона е разделена на парцели и съответните териториални зони, чиито видове се определят от функционалното предназначение, установено от проектите за планиране на територията.

При образуване на градоустройствена зона трябва да се спазват условията за включване в нейните граници на територията на функционални зони, изцяло или частично оформени в границите на един поземлен имот. Зоната за градоустройство не може да бъде по-малка от територията на поземления имот, предмет на градоустройство в съответствие с документа за териториално планиране.

Зоните за градоустройствена трансформация се формират, за да се осигурят механизми за прилагане на документи за териториално планиране при липса на други начини за преобразуване на решенията на генералния план или схемата за териториално устройство на общински район в правилата за земеползване и устройство.

Създаването на зона за градска трансформация не води до ограничения върху съществуващите права на собствениците на парцели и проекти за капитално строителство, разположени в границите на създадената зона.

Градоустройствените разпоредби на зоната за градска трансформация могат да бъдат определени по два начина:

1) В градоустройствените разпоредби на такава зона са установени линейни обекти на инженерна инфраструктура и транспортна инфраструктура като основни видове разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство; условно разрешени и спомагателни видове разрешено използване на парцели и капитал строителни проекти не са установени. Посочените видове разрешено ползване са валидни до одобряването на документацията за устройство на територията в границите на зоната за градска трансформация и въвеждането на промени в картата на градоустройственото устройство въз основа на тази документация.

2) Градоустройствените разпоредби на зоната за градска трансформация определят действителното използване на парцела и проектите за капитално строителство, стриктно определят параметрите на строителството и реконструкцията (например броя на етажите, процента на застрояване, съответстващ на застроеното до площ на парцела). В същото време развитието на текущи дейности или обекти може да бъде разрешено само ако зоната за градска трансформация е разделена в съответствие с проектите за планиране и проучване на парцели и са направени подходящи промени в картата на градското зониране чрез разделяне на зоната за градска трансформация в териториални зони, чиито видове съответстват на планираните територии за развитие, установени с документа за териториално планиране.

Като цяло последователността от действия за развитие на териториите в границите на зоните за градска трансформация може да бъде представена, както следва:

1) Подготовка и одобряване на документация за планиране на територията, в резултат на което се установяват червени линии, идентифицират се елементи на плановата структура, обекти на пътната мрежа, граници на зони на планираното разположение на социални, културни и комунални съоръжения , граници на зони на планирано местоположение с федерално, регионално и местно значение, установяване на характеристиките и параметрите на планираното развитие на територията.

При провеждане на обществени обсъждания за одобряване на документация за териториално планиране се препоръчва да се включат предложения за промени в правилата в подкрепящите материали на документацията за териториално планиране. Този подход ще избегне погрешни градоустройствени решения по време на последващото разработване на проект за изменение на правилата и също така ще даде време на собствениците на земя да изпълнят необходимите мерки за кадастрална регистрация на образуваните парцели, а на държавните и местните органи на управление време да сключват договори за покупка със собственици на парцели, ако парцелът, собственост на физическо или юридическо лице, е обект на градоустройствена трансформация.

2) Извършване, въз основа на проекта за проучване на територията, на работа по формирането на парцели в границите на зоната за трансформация на градоустройството, изпълнение по отношение на такива парцели в съответствие с изискванията, установени от Федералния закон от юли 24, 2007 г. № 221-FZ „За държавния кадастър на недвижимите имоти“, работи, които водят до изготвянето на документи, съдържащи информацията за такива парцели, необходима за извършване на държавна кадастрална регистрация, извършване на държавна кадастрална регистрация на такава земя парцели, в резултат на което е преустановено съществуването на поземления имот, в чиито граници е създадена ПЗП.

3) Промени в картата на градоустройственото устройство като част от правилата относно изключването на зоната за градоустройствена трансформация по отношение на съответната територия и установяването на териториални зони по отношение на тази територия, съответстващи на решенията на документацията за териториално планиране.

4) Използване на парцели и проекти за капитално строителство в съответствие с видовете разрешена употреба, предвидени в правилата за градоустройство за съответната териториална зона.

Необходимостта от използване на специални методи за установяване на границите на териториалните зони, образувани в територии, подлежащи на градоустройствена трансформация в условията на съществуващи поземлени и имуществени правоотношения, възниква в случаите, когато границите на формирания елемент на плановата структура пресичат съществуващите (отчетени за в Кодекса на държавната собственост) поземлени имоти, които в резултат на градоустройствена трансформация трябва да бъдат ликвидирани или преобразувани.

Такива парцели включват:

Парцели под жилищни сгради, признати за разрушени или в неизправност и предназначени за разрушаване;

Парцели с временен характер (формирани за разполагане на временно обслужващо съоръжение, за сезонно ползване за сенокос или засаждане на картофи и др.);

Парцели под производствени съоръжения, предназначени за премахване поради увреждане на околната среда, на територията на които териториалноустройствените документи предлагат развитие на жилищно, обществено и бизнес развитие;

Поземлени имоти за земеделско ползване в границите на населените места, на територията на които с териториалноустройствени документи се предвижда да се развива жилищно, обществено и бизнес застрояване;

Парцели, образувани с грешни граници (по различни причини);

Парцели, изцяло или частично подлежащи на изземване за задоволяване на държавни или общински нужди в съответствие с решения на документи за териториално планиране или документация за териториално планиране;

Други парцели, чиито граници трябва да бъдат трансформирани.

При спазване на правилото, че парцелът принадлежи само към една териториална зона, в тези случаи границите на териториалните зони се формират, като се вземат предвид границите на съществуващите парцели и могат значително да се различават от границите на елементите на плановата структура. .

След преобразуването на поземлени имоти границите на териториалните зони трябва да бъдат коригирани чрез изменение на правилата въз основа на одобрена документация за планиране на територията и данни от държавния кадастър на недвижимите имоти за границите на новообразуваните поземлени имоти.

Характеристики на формирането на териториални зони за
разполагане на обекти от федерално, регионално и местно значение

Градоустройственият кодекс на Руската федерация предвижда разполагането на обекти от федерално, регионално и местно значение въз основа на решения на документи за териториално планиране на съответното ниво. Съгласно схемите за териториално планиране на Руската федерация, съставна единица на Руската федерация и общински район, зоната на местоположението на обекта (ако местоположението е предвидено да бъде извън границите на територията на населените места) се определя с точност до населеното място. Общият план уточнява местоположението на обекта към определена функционална зона. Границите на зоната на местоположението на такива обекти се определят от проекти за териториално планиране, а границите на парцелите се определят от проекти за измерване на земята на съответните елементи на плановата структура.

За да се осигури изпълнението на решенията, взети последователно на различни нива на териториално планиране и планиране на териториите относно разполагането на обекти от федерално, регионално и местно значение на картата на градското зониране, е препоръчително да се установят отделни териториални зони с един тип ползване, съответстващо на предназначението на обществено значимия обект.

Например в града, въз основа на решението на схемата за териториално планиране в областта на транспортната инфраструктура на Руската федерация, е планирано изграждането на жп гара. ОУП определя съответната функционална зона. Градоустройствената карта да оформи териториална зона на транспортната инфраструктура с единствен основен вид разрешено ползване - ж.п. Може да се установи доста широк спектър от спомагателни видове разрешено ползване: хотели, ресторанти, търговски и потребителски услуги, финансови институции и много други.

Характеристики на създаване на териториални зони, за да се осигури изграждането на обекти на социалната инфраструктура в съществуващи сгради

За да се осигури изграждането на образователни, образователни, здравни и спортни съоръжения в съществуващи сгради, границите на съответните териториални зони могат да бъдат установени по крайните граници на съседни парцели. Освен това общата площ на такива съседни парцели може да бъде по-голяма от площта на парцела, необходима за изграждане на образователно, здравно или спортно съоръжение.

След консолидацията на поземлени имоти, които са част от образователна и образователна зона, зона за здравеопазване или зона за спорт по инициатива на притежателите на права върху поземлени имоти по начина, предвиден в част 4 на член 41 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, границите на тези териториални зони могат да бъдат променени чрез изменение на тези правила въз основа на одобрена документация за планиране на територията на съответния елемент от плановата структура.

Особености при създаване на териториални зони в общини, където няма документи за териториално планиране

Ако в общината няма документи за териториално планиране, териториалните зони се установяват в съответствие със съществуващото предназначение на териториите и само действително съществуващи обекти могат да бъдат класифицирани като видове разрешено използване на парцели и обществени сгради. В такива случаи не се установяват териториални зони в незастроени територии.

По този начин правното регулиране на поземлените и имуществените отношения в общините, в които не е предвидено благоустройство, се извършва в рамките на реално съществуващото земеползване.

При установяването на правила за градоустройство е препоръчително да се включи по-широк спектър от дейности от действително съществуващите във видовете разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство, за да се създадат условия за подобряване на качеството на живот на населението чрез привличане на малки бизнес инвестиции в общинската икономика.

Някои мисли по темата на дискусия
Митягин С.Д., заслужил архитект на Руската федерация, доктор по архитектура, професор, главен архитект на АО НИИП Градоустройство

Градоустройственият кодекс на Руската федерация, въвеждайки териториално (градоустройствено) зониране в градоустройствените дейности по отношение на териториите на населените места и градските райони, не определя последователността на разработване на документи: генерални планове на общини, правила за земя ползване и застрояване и документация по устройство на територията. Това подведе регионалните и местните власти по отношение на мястото на териториалното устройство в системата на законовите градоустройствени документи. Причината за установеното погрешно схващане се крие в автоматичното прехвърляне на реда за представяне на нормите на Градоустройствения кодекс на Руската федерация към реда и йерархията на документите, регулиращи градоустройствените дейности, което доведе, от една страна, до излишъкът от информационно насищане на отделни документи и, от друга страна, невъзможността да се спазват някои норми на Градоустройствения кодекс на Руската федерация. Например, изискването за установяване на единна градоустройствена регулация за всички поземлени имоти от конкретна териториална зона с установяване на техните максимални размери, предназначение и параметри на застрояване не може да бъде изпълнено едновременно с нормата за установяване на основни и спомагателни, както и условно разрешени видове използване на парцели в тази териториална зона.

2. Градоустройственият кодекс на Руската федерация установява, че основното съдържание на генералните планове на общините е функционалното зониране на територията, но в същото време не определя взаимодействието на този тип зониране с териториалното зониране. По този начин са създадени условия за нееднозначно разрешаване на този конфликт в правните документи на общините, още повече че и двата вида зониране оперират с почти еднакви наименования на установените зони и указания за показване на техните граници. В най-често срещаната ситуация териториалните зони от правилата за земеползване и устройство на общината дублират местоположението и фактическото съдържание на функционалните зони на ОУП. Има случаи, когато с помощта на териториалното зониране се детайлизират видовете използване на поземлени имоти, включени във функционалната зона, но в същото време изискванията на Кодекса за градоустройство на Руската федерация относно спазването на правилата на земеползването и застрояването на общината с правния акт, с който са одобрени функционалните зони като част от ОУП, са формално нарушени.

В допълнение, правилото за задължителното провеждане на обществени обсъждания на проекти както на общия план, така и на правилата за земеползване и устройство обърква населението на общините и дискредитира смисъла и значението на това правило за обществеността. При обсъждането на проекта за ОУП е посочена възможността за изясняване на предназначението на териториите в териториалното устройство, в което тази възможност се отхвърля като формално несъответстваща на приетия по-рано ОУП.

3. Посочените противоречия в тълкуването на разпоредбите на Кодекса за градоустройство на Руската федерация водят до неоправдани забавяния, прекомерна подробност в разработването на документи за собственост и ограничаване на инвестиционните процеси в социално-икономическото и градоустройственото развитие на градската среда области и населени места. Въпреки това, ако отнесем разработването на правила за земеползване и развитие на общините към нивото на документацията за териториално планиране като един от резултатите от такова развитие, тогава се оформя йерархична и оптимално организирана система за осигуряване на инвестиционните процеси с правна документация в следната форма.

Общинският устройствен план на общината установява, обосновава и одобрява функционалното зониране на териториите, както според тяхното основно предназначение и основно предназначение, така и за класифицирането на отделните функционални зони в зони за развитие и реконструкция, както и в зони за градско спокойствие.

Проектите за териториално планиране за отделни функционални зони за развитие и реконструкция обосновават и одобряват състава, местоположението и конфигурацията на основните елементи на плановата структура на територията - блокове, за които правилата за използване и развитие на земята се разработват едновременно или селективно, свързани със земята задължително трябва да се включат геодезични проекти за тези блокове, чиято обосновка е обемно-устройствено решение.

При това положение, това са и само проекти за земеустройство с обемно-устройствено решение и градоустройствени разпоредби за всеки поземлен имот или функционално хомогенна група от поземлени имоти, предложени за застрояване в съответствие с градоустройствените планове за тези парцели, изготвени като част на проекта за земеустройство, които са внесени за обществено обсъждане.

4. Предложената последователност и цели за изготвяне на документация, регулираща градоустройствените дейности на общините, не само не противоречат на действащите норми на Кодекса за градоустройство на Руската федерация, но и премахват всички противоречия, свързани с тяхното неправилно тълкуване. В допълнение, разработването на документация за планиране и проучване на територии, класифицирани като зони за развитие и реконструкция, значително ще намали обема на такова развитие и ще направи възможно ефективното концентриране на бюджетни и извънбюджетни инвестиции в ограничени зони на градоустройствени трансформации, управлява процеса на развитие на общините от страна на местното социално-икономическо и териториално планиране.

Съвместното разработване на правила за земеползване и развитие и документи за териториално планиране автоматично осигурява вътрешно съответствие, изисквано от Кодекса за градоустройство на Руската федерация.
В селските населени места, където решението на местната власт е признало разработването на генерален план за неподходящо, е възможно да се изготвят правила за земеползване и застрояване като част от проекти за планиране и геодезия за съществуващи функционални зони в случай на очаквани и планирани градоустройствени трансформации на тези зони.

Да се ​​обсъдят стандартни правила за използване и застрояване на земята
Бочаров М.В., заместник-директор на отдела за недвижими имоти на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация

Стандартните формуляри и разпоредби играят жизненоважна роля в живота на средния потребител на закона. Това е разбираемо: така работи обикновеният човек, че винаги е по-лесно да вземеш готово решение, отколкото да търсиш своето, дори и по-добро. Още повече, че решението му е подсказано от едни от най-добрите специалисти в своята област. Разбира се, точно такива хора трябва да се заемат с изготвянето на стандартни разпоредби. Стандартната разпоредба е добра и защото, за разлика от строгите правила, позволява известна свобода на пояснения и промени, което също трябва да се вземе предвид от съставителите им. Като мост между законодателството и живота, той ви позволява да разберете как работи законът в детайли, да подчертаете онези неудобства и противоречия, които не се виждат зад общите думи на закона.

Стандартните разпоредби трябва да съберат опита и знанията на много специалисти, участвали в решаването на голямо разнообразие от проблеми. Поради това стандартната разпоредба трябва да бъде документ, който изостава от практиката, за да се осигури безусловно признаване. Така в Съединените щати модел на закон за зониране е приет на федерално ниво едва през 1936 г. Това е 20 години след въвеждането на първите разпоредби за зониране (Ню Йорк, 1916 г.) и 5 ​​години след като Върховният съд на САЩ потвърди конституционността на разпоредбите за зониране. Ако стандартна разпоредба предшества практиката, тогава тя трябва да бъде значително и многократно преработена, така че изпълнителите да имат възможност да вземат предвид грешките и развитията, идентифицирани по време на работата.

Това дълго въведение беше необходимо, за да се подчертаят няколко важни точки:

1) стандартна разпоредба относно правилата за използване и развитие на земята (наричана по-долу LZZ) е необходима и изключително полезна;

2) преди да се съставят стандартни разпоредби, е необходимо да се уверите, че законите, на които се основават, ако не са перфектни, са поне приемливи и за това трябва да се получат първите експериментални данни за прилагането на законите, обобщени и обработени.

Има ли към момента предпоставки за изготвяне на типова разпоредба на ЗОП? Това ми се струва малко вероятно. Разпоредбите на законите, определящи разрешеното използване на земята, са твърде противоречиви; правилата са твърде тромави, объркващи и неефективни.

Този материал трябва да бъде обобщен и систематизиран, тъй като местните изпълнители са в по-лошо положение, те трябва да се съобразят с тези противоречиви норми и разпоредби в кратки срокове. Като начало това могат да бъдат инструкции по някои от най-належащите въпроси, например изчисляване на парцели за жилищни сгради, случаи на преразглеждане на PZZ, спомагателно и условно ползване и др.
При изготвянето на методически препоръки не можем да си позволим отклонение от закона или пожелателното мислене, както често се случва в представения проект. Така например в част 10 на член 3 от стандартния проект на PZZ е посочена абсолютно правилната идея, че инженерните обекти се подразбират от всички разпоредби за градоустройство (бих добавил - на всеки обект, с изключение на изрично посочените в закона), обаче, уви, законът всъщност не съдържа никакви разпоредби. В същото време, въпреки че смятам разработването на цялостен типов проект на ППЗ за преждевременно за препоръчване от страна на властите, напълно подкрепям работата по изготвянето на този проект. Разработването му ще позволи като лупа да идентифицира всички недостатъци на законодателството, да го подобри, както и да създаде предпоставки за създаване на стандартни ПЧП.

От моя гледна точка има един голям недостатък в представения стандартен дизайн на PZZ, който вероятно се счита от авторите за предимство. Представеният примерен проект на устройствен план е своеобразен кратък справочник по поземлено и градоустройствено законодателство, пълен с общи положения на градоустройственото и поземленото законодателство. Това не освобождава потребителя на стандартни PZZ от познаването на съответните закони, а само отвлича вниманието от основната цел на PZZ - определяне на разрешеното използване на парцели. Считам, че би било по-правилно да се съсредоточим върху тези въпроси, още повече че по почти всички останали въпроси ПЗП не може да установява правила.

Предпочитам да не говоря отделно за други недостатъци на проекта. Те са само пречупване на недостатъците на федералното законодателство.

Относно противоречието между целите и задачите на документите, предвидени от федералните закони, и документите, определящи използването на поземлени парцели.

Документите, предвидени в Градоустройствения кодекс на Руската федерация, се повтарят по съдържание, противоречат на целите и задачите на документите, предвидени в други федерални закони, и нямат ясни цели на прилагане.

За да потвърдя тези мисли, ще дам редица примери. Документите за териториално планиране (наричани по-долу TP документи) нямат ясно продължение в правилата за използване и развитие на земята (наричани по-нататък LRZ). Като цяло не е ясно до каква степен ППЗ трябва да следват териториалноустройствените документи. Ако съответствието е задължително и точно, тогава едновременното присъствие на PZZ и генералния план е излишно, тъй като те съдържат практически еднакъв набор от информация. Ако функционалните зони са просто проект на териториални зони, тогава защо е необходимо вторично потвърждаване на тяхното съдържание като част от PZZ, особено днес, когато генералните планове и PZZ се изготвят от един проектант като един комплексен документ? Ако функционалните зони са уголемена или приблизителна скица, която само задава посоката на развитие, която законово може да се „стреми” двадесет години, тогава има ли нужда от такъв генерален план, който всъщност не може да бъде изпълнен, безкрайно „прецизиращ” и отлагане” на първоначалния си план?

В повечето щати на САЩ (по-нататък давам примери от САЩ, тъй като американският опит се използва главно като основа за Градския кодекс на Руската федерация), извършването на промени в документите за зониране е възможно само след съответно преосмисляне на цялостен устройствен план на територията. Това правило е лесно за обяснение. Изграждането например на завод води до необходимост от защитни мерки, организиране на нови транспортни потоци, увеличаване на търсенето на жилища от работници и други последици, които засягат цялата територия на общината.

Освен това, ако впоследствие TP документите са обект на значителни ревизии, няма гаранция, че PPZ ще бъде съответно актуализиран. Няма и обратна връзка. Колко дълго може да се променя съдържанието на PZP, без да се променят документите на TC? Може ли, да речем, орган на местно самоуправление, в хода на установяване на условно разрешен вид дейност (т.е. преустройство на отделни парцели на избрани граждани), раздел по раздел, да преразгледа всички видове разрешени предназначения, първоначално установени от ППЗ? Уви, за съжаление, отговорите на тези въпроси или не са ясни, или са такива, че ни позволяват да твърдим, че документите TP и PPZ съществуват изолирано един от друг, те са принудени да се сближат само по време на разработването на PPZ, което не пречи на по-нататъшното им разминаване. Това обезсмисля значението на документите на ТП и поставя въпроса за възможността за изпълнение на плановете, заложени в документите на ТП, и в крайна сметка за целесъобразността на тяхното изготвяне!

Освен това, за съжаление, законите не проследяват връзката между документите за секторно планиране (горски план на съставна единица на Руската федерация, общинска схема за управление на земята, документи за зониране на природен парк, схема за организация и развитие на вила и градинарство партньорства и др.) и TP документи, градоустройствено планиране и документация за планиране, предвидени в Градския кодекс на Руската федерация. Това създава и объркване по въпросите на изготвянето на документи за ТП и тяхното прилагане. Освен това самото понятие за разрешено ползване на поземлен имот е прикрито в странни форми: ту е „разрешено ползване на гори“, ту е „видове земеделска земя“.

Следователно по този въпрос е необходимо:

А) премахване на объркването на концептуално и практическо ниво, ясно посочва какво са документи за териториално планиране и какви са документи, определящи разрешеното използване на поземлени парцели; изяснете съдържанието и премахнете противоречието между тях, идентифицирайте случаите и причините за използването на специални документи и би било по-добре да ги приведете в една форма, която отчита характеристиките на индустрията (това е особено вярно за законите на индустрията);

Б) установяване на надеждна връзка между документите на ТП и ППЗ или други документи, определящи разрешеното ползване, като се установи, че устройствените документи не могат да бъдат преразглеждани освен след преразглеждане на общите планове и във връзка с това обстоятелство (необходимо е обмисляне на изключителни случаи). , например аварийни обстоятелства, отклонение от параметрите и др.);
в) въвежда различни начини за насърчаване на органите на местното самоуправление да преразглеждат документите на TP и PZZ след изменение или приемане на нови документи на TP на федерално или регионално ниво;

Г) установете възможността за постепенно прилагане на документи за ТП, като вземете предвид разнородността на условията за развитие на територията. Постепенното прилагане на плановете не трябва да се превръща във вечно забавено развитие, а трябва да бъде ясна програма за промяна на видовете разрешени употреби в съответствие с етапите на развитие на територията и (или) настъпването на определени условия. По този начин е необходимо да се установи, че функционалните зони са проект на териториални зони, но за постигане на дадена цел ППЗ могат да предвиждат междинни видове разрешено ползване, които трябва да бъдат временни - не повече от 10 години;

Г) установете възможността за прилагане на ВСИЧКИ идеи, съдържащи се в TP - в противен случай няма смисъл от планиране, но това е друг разговор - разговор за подобряване на гражданското и поземленото законодателство. Тук вече не е възможно да се направи стандартно резервиране и изземване на земя; тук ще е необходимо да се подобрят институциите на публичните територии, преразпределение на поземлени имоти, развитие на застроените територии, принудителна промяна на разрешеното предназначение и др.

ЗОП не трябва да регулира други обществени отношения, с изключение на въпросите за разрешеното използване на поземлени имоти (сгради, постройки), изискванията за поземлени имоти, сгради, постройки, определени от обществен интерес, следователно всяко споменаване на процедурата за предоставяне на поземлени имоти и сключването на договори е недопустимо. Съмнително е и дали в ЗОП има раздел за изменение на ЗОП, тъй като актът за одобряване на ЗОП, който е нормативен правен акт на местното самоуправление, се изменя или отменя по същия начин, както всеки друг нормативен правен акт на местното самоуправление.

Що се отнася до други раздели на PZZ (устройствени материали и правила за градско планиране), три точки веднага хващат окото:

А) какъв е смисълът да се зонира цялата територия, ако правните последици настъпват само по отношение на онези зони, по отношение на които се прилагат правилата за градоустройство (тук ще премълча случаите, когато и правилата за градоустройство, и друг документ, например , горски наредби, са в сила)? Какво правно значение има това райониране? Дали то отменя развитието на горското стопанство или селското стопанство, или просто отразява други решения за планиране?

Б) могат ли ГРАДОУСТРОЙСТВЕНИТЕ регулации да се прилагат за други парцели, където градоустройствените дейности са силно ограничени или забранени, например за обработваема земя? Очевидно в този случай заглавието няма да съответства на съдържанието. Не е ли по-добре да се даде на кесаря ​​това, което е кесарево? Това може да стане по следния начин: установете, че именно зонирането определя най-общо разрешеното ползване. Тогава всичко си идва на мястото. Градоустройствените разпоредби ще се прилагат само доколкото е разрешено строителство в рамките на териториалната зона. Няма да има нужда да се издават сложни правила, когато не са разработени или не се прилагат разпоредби за градоустройствено планиране (друга особеност на законодателството за градоустройствено планиране - разпоредбите се разработват, но не се прилагат!).

Трябва да има специално правило относно проучвателните работи, поставянето на информационни табели, пътища и други инженерни обекти, те могат да бъдат поставени навсякъде, освен ако законът не предвижда друго. Без такива стандарти защитните зони са обект на запушване. Вместо да се съсредоточат върху основните употреби, проектантите са принудени да напишат за всеки обект следното: „както и поставянето на пътища, тротоари, пътни и геодезични знаци, светофари, газопроводи, електрически мрежи, водопроводи, канализационни линии, комуникационни линии” и други подобни.

В) как да се премахнат противоречията между документацията за планиране на територията и документите за зониране? Може би ще изненадам мнозина тук с факта, че такива противоречия съществуват, но те наистина съществуват. Системата за зониране в нейната класическа (американска) форма няма планова документация като нейно продължение. В краен случай може да бъде придружен от парцел - устройствено решение, определящо пътната мрежа и други обществени терени.

Класическата система за зониране работи само във връзка с правилата за формиране на поземлени парцели, които включват изисквания за техния размер, и правилата за градоустройство, които установяват задължителното присъствие на определени структури и обекти, без които планът за разделяне на парцела няма да бъде одобрен и строителството няма да бъде разрешено. Така в САЩ, след като създаде списък с разрешени употреби, общината делегира въпросите за планиране на предприемача, запазвайки позицията на надзорната страна. По правило трябва да се издаде одобрение, ако са спазени всички градоустройствени изисквания. Дизайнът, ако не е предписан от правилата за градоустройство, се определя от предприемача.

Европа има различен подход за определяне на разрешеното използване. Например в Германия и Швеция основният документ, определящ разрешеното използване на земята, е проектът за устройство на територията. Този документ „разпределя“ видовете дейности, предвидени от генералния план за определена зона върху определени парцели. По този начин собственикът на парцела е лишен от възможността да избира от цялото разнообразие от дейности, предвидени в общия план, и следователно не може да се построи магазин вместо училище. С други думи, зонирането на територията при наличие на проект за планиране губи правното си значение, разрешеното използване се определя точно от проекта за планиране. Това има своите предимства: когато вниманието на общината е насочено към конкретно развитие, което трябва да се осъществи в определена рамка, най-добрият документ трябва да бъде проект за устройство на територията. В други случаи е достатъчно да има устройствени документи, очертаващи общите възможни видове разрешени предназначения.

Същността на горното противоречие е, че собственикът на парцела, от една страна, има право да избере вида на разрешеното ползване от всички установени, от друга страна, той е принуден да се подчинява на местоположението на сградите и техните гранични параметри, определени с устройствената документация, които може да не съответстват на избрания вид разрешено ползване. Например проектът за планиране може да установи местоположението на отделни жилищни сгради, докато разрешеното ползване включва и изграждането на жилищна сграда.

Г) системата за зониране е изключително негъвкава: всички притежатели на права ще се стремят към възможно най-добрия тип разрешена употреба. В резултат районът ще бъде пренаселен с магазини и няма да бъде осигурен с други (недоходоносни) обществени институции (библиотеки, детски градини, клиники и др.). В отговор на такава заплаха общината може да направи списъка с употреби много компресиран, състоящ се от хомогенни употреби. Тъй като тези проблеми в света бяха идентифицирани отдавна, нека се обърнем към глобалните начини за преодоляване на тези трудности. Първият метод вече е посочен - това е определянето на видовете разрешено използване от проекта за планиране, където на всеки обект се определя свой собствен разрешен тип, което помага да се избегнат изкривявания в териториалното развитие. Други начини могат да бъдат:
а) „интелигентно зониране“ (в САЩ - интелигентен код), който съдържа подробни стандарти за насищане на социални съоръжения, инженерна инфраструктура, коефициент на застрояване, брой етажи и съотношение на видовете разрешена употреба, на които предприемачът има право да се комбинират в една или друга комбинация, ако общите параметри на зоната останат непроменени;
б) „споразумение за градско развитие (в САЩ - PUD-споразумение), което съдържа подробни стандарти за насищане на социални съоръжения, инженерна инфраструктура, коефициент на застрояване, брой етажи и съотношение на видовете разрешени употреби, които предприемачът има право да се обединява при непроменени общи параметри на зоната и при сключени споразумения с общината и собствениците на парцели в зоната;

В) „условно зониране“, според което видът на разрешеното използване се счита за предоставен при условията, предварително определени в документите за зониране: изисквания за площта на парцелите, местата за паркиране, наличието на инженерна инфраструктура или социални съоръжения. Ако условията са налице, местната власт е длъжна да издаде съответното разрешение. Разбира се, обществено обсъждане не се провежда, тъй като тези условия са били предмет на обсъждане на общественото обсъждане преди одобряването на устройствените документи. Разликата между условно разрешено ползване у нас и условно разрешено ползване в САЩ е фрапираща. Ако в САЩ предоставянето на разрешено ползване наистина е предопределено от обективни условия, то нашето „условно“ разрешение зависи от преценката на длъжностното лице, тъй като нито обществените обсъждания, нито съществуващите ПЗЗ и генерален план са пречка за промяна на типа на разрешено ползване, заобикаляйки цялата система на зониране. Опасността от това описах по-горе, но тук е уместно да отбележа корупцията на тази норма и факта, че решението се взема от длъжностно лице, заобикаляйки мнението не само на градския съвет, но и на общността като цяло, което гласуваха за различно развитие на териториите;

Г) „плаващо разрешено ползване“ (в САЩ - плаващо зониране), според което условно разрешен вид ползване (в смисъла, използван от САЩ) се предоставя по реда на приоритет на кандидатстващите;

Д) „изключително зониране“, което предвижда изключване само на определени видове дейности, като позволява всички други видове дейности;

Д) “позитивно райониране”, което позволява само онези видове дейности, които са пряко посочени за дадена зона. Усещането, че това зониране е най-подобно на руското зониране, е подвеждащо. Основната разлика е, че в тази система на зониране, както и в системите, споменати по-горе, допълнителните употреби не се установяват с актове на правителството, а се извършват „като безплатно допълнение“ към установеното разрешено употребяване. И как един спомагателен вид ползване да се счита за такъв, ако е установен по същия начин, както и основният вид разрешено ползване. Това елиминира риска проектантите да пропуснат възможности за изграждане на детска люлка, навес за дърва и др. спрямо основно предназначение - индивидуална жилищна сграда. В една индустриална зона поддържащите дейности могат да включват различни дейности, вариращи от предоставяне на медицински услуги до хранене на работници. В същото време е важно законодателно да е установен прагът, отвъд който спомагателният вид разрешено ползване не може да премине. Така например, ако една фабрична столова расте и надвишава площта на всички производствени помещения, тогава това очевидно е различен вид разрешена употреба.

По реда за приемане на ППЗ.

Присъствието на прословутата комисия, която е своеобразен преход между държавния орган и обществото, изглежда като пето колело в каруца. Това е вярно. Тук имаше механично заимстване на американския опит без оглед на неговата същност. В САЩ общините нямат право да издават свои собствени правни актове; цялото общинско законотворчество, включително в областта на градоустройството и поземлената политика, се извършва въз основа на правомощия, делегирани от държавата. В този смисъл представителният орган на общината не може да бъде едновременно представител на държавата (в рамките на делегирани правомощия) и представител на местната общност. Следователно, според теорията за проверките и балансите, в случаите, когато една община упражнява законотворчество, тоест властта, дадена й от държавата, трябва да се противопостави на общественото мнение. Ето кратко обяснение на комисиите за планиране в САЩ. На наша основа комисиите са безполезни, тъй като органите на местното самоуправление по силата на закона са представители на местната общност и осъществяват тяхното законотворчество. Това заключение се подкрепя от почти повсеместната фиктивност на комисиите, в които ръководят общински служители. За да се избегне бюрокрацията, препоръчително е да се премахнат такива комисии и да се подчертае отговорността на местните служители, която не е замъглена от решението на комисията, пред местната общност за взетите решения.

Не е ясен моментът на преразглеждане на ЗОП. Междувременно е изключително важно за разработчиците да знаят, че има определено време, през което PZZ или документацията за планиране не могат да бъдат преразгледани, в противен случай парите, изразходвани за проучване и проектиране, ще бъдат пропилени. Към момента не е ясно дали промените в ПЗЗ и устройствената документация са основание за отмяна или изменение на разрешение за строеж. Трябва да се въведе правило, че издаденото по-рано разрешение за строеж се запазва, освен в изключителни случаи, определени със закон. Предсрочното преразглеждане на парцела, ако е настъпило без съгласието на заинтересованите собственици на земя, трябва да бъде основа за обезщетение за понесени от тях загуби.

По някои въпроси на зонирането и подготовката на документация за устройство на територията.

В момента е предвидено границите на зоните да съвпадат с границите на поземлените имоти. Това очевидно е невъзможно изискване. Първо, точните граници на парцелите липсват в почти половината от случаите, и второ, съществуващите граници на парцелите може да не съответстват по никакъв начин на нуждите на застрояването (например, няма съществуващи полета, които да съответстват на размера на жилищни квартали). Съответно това правило трябва да бъде преразгледано. Достатъчно е обратното правило: границите на образувания парцел не трябва да пресичат границите на зоните. Необходимо е също така да се въведат редица нови правила. Ако даден поземлен имот се окаже разделен на няколко зони, органът по кадастралната регистрация присвоява на такъв парцел разрешената употреба, предписана от зоната, в която се намира по-голямата част от парцела, но строителството върху такъв парцел е невъзможно, докато не бъде разделен .

Необходимо е също така да се подобрят видовете и съдържанието на документацията за териториално планиране в зависимост от целите и условията на нейното изготвяне: това може да бъде проект за преустройство или развитие на нова територия, проект за изграждане на един или повече обекти. (това е особено необходимо за изграждането на линейни обекти, разположени извън границите на населено място, обекти за ползване на подпочвените земи). Очевидно е, че за различни цели съдържанието на проекта за планиране и процедурата за неговото одобрение трябва да бъдат различни. Голям проблем в днешно време е, че дизайнерското решение не се спазва непременно поради простата липса на взаимовръзка между документи и технологични процеси. Например, няма начин да се насърчат комуналните и инженерните служби, които не винаги са държавни организации, да развиват територии. Няма как да се съчетаят инженерните разработки със сроковете за изграждане на отделните съоръжения. Грубо казано, няма възможност за изготвяне на план за развитие на територията и гарантиране на неговото изпълнение. Дори не е възможно да се провери съответствието на граничния план с проекта за измерване на територията, което прави образуването на парцели силно зависимо от добросъвестното поведение на собственика на земята. Като цяло няма яснота в кои случаи трябва да се разработи документация за земеустройство и в кои случаи образуването на парцели е възможно без нея.

Всичко това до известна степен обезсмисля работата на властите. Героичните усилия за планиране и одобряване на документация могат да се превърнат в празни думи, така че се нуждаем от ново законодателство за определяне на разрешеното използване на поземлен имот, което не само ще провъзгласи ясна процедура за определяне на разрешеното използване на поземлени парцели, свързана с индустриалните разпоредби, но и но също така правят възможно изпълнението на плановете, заложени в документите с идеи за планиране.

Предложения за подобряване на градоустройството
Бобилев С.Ю., генерален директор на LLC Архитектурна работилница С.Ю. Бобилев“, член на управителния съвет на НП „Гилдията на архитектите и инженерите на Санкт Петербург“

Предложения за структурата на градоустройствените регулации.

Препоръчително е в правилата да се включат общи разпоредби за установяване на правила за градско планиране. Например:

1. Настоящите правила за земеползване и развитие (наричани по-нататък Правилата) установяват правила за градоустройство относно видовете разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство, както и максималните размери на парцелите и максималните параметри на разрешеното строителство , реконструкция на проекти за капитално строителство, отнасящи се до всички териториални зони като цяло и (или) до групи от териториални зони, както и до отделни териториални зони.

2. Правилата за градоустройство, отнасящи се до всички териториални зони като цяло и (или) до групи от териториални зони, са дадени в глава 10 на част II от тези правила. Правилата за градоустройство относно ограниченията върху използването на парцели и проекти за капитално строителство, свързани с отделни териториални зони, са дадени в глава 11 на част II от тези правила.

3. Правилата за градоустройство относно максималния размер на парцелите и максималните параметри на разрешеното строителство, реконструкция на проекти за капитално строителство се установяват в следния състав:

Минимална земна площ;

Коефициент на използване на територията;

Минимални отклонения на сгради, конструкции, конструкции от границите на поземлените парцели;

Максимални издатини извън червената линия на части от сгради, конструкции, конструкции;

Максималният брой етажи на надземната част на сгради, конструкции, конструкции на територията на поземлени имоти. Броят на надземните етажи включва технически, тавански и сутеренни, както и други етажи, предвидени от съответните строителни норми и наредби като надземни;

Максимална височина на сгради, конструкции, съоръжения на територията на поземлени имоти;

Максималната обща площ на проекти за капитално строителство за нежилищни цели на територията на поземлени имоти. Изчисляването на общата площ включва площта на нежилищните обекти, разположени на всички етажи на сгради (включително технически, тавански, мазета и сутерен (и));

Максималният брой жилищни блокове на нискоетажно индивидуално жилищно застрояване (за къщи с блокирано застрояване);

Максимален клас на опасност (според санитарната класификация) на обекти за капитално строителство, разположени на територията на поземлени имоти;

Минимален дял на зелените площи на парцелите;

Минимален брой паркоместа за съхранение на индивидуални МПС на територията на поземлени имоти;

Минимален брой места на товаро-разтоварни площадки на територията на поземлени имоти;

Минимален брой паркоместа за съхранение (технологична утайка) на товарни автомобили на територията на поземлени имоти;

Максимална височина на оградите за жилищни парцели;

Максималният модул за планиране в архитектурния дизайн на ограждащи парцели за жилищно строителство.

Предложения за определяне на видовете разрешено ползване на поземлени имоти.

Необходимо е да се представи методика за определяне на видовете разрешено ползване на поземлени имоти като основно, условно разрешено и спомагателно. Например:

1. За всички видове обекти с основни и условно разрешени видове употреба се прилагат спомагателни видове разрешена употреба за обекти, технологично свързани с обекти, които имат основен и условно разрешен вид употреба, или осигуряване на тяхната безопасност в съответствие с нормативните и технически документи, включително:

Обществени пасажи;

Комунални съоръжения (електричество, отопление, газ, вода, канализация, телефонна инсталация и др.), необходими за инженерно осигуряване на основни, условно разрешени и други спомагателни нужди;

Паркинги и гаражи за обслужване на жители и посетители с основно, условно разрешено и друго спомагателно предназначение;

Добре оборудвани, включително озеленени, детски площадки, зони за отдих и спорт;

Помощни обекти, включително площадки за сметоизвозване;

Съоръжения за търговия, обществено хранене и потребителски услуги, необходими за обслужване на посетители на основните, условно разрешени, както и други спомагателни цели;

Съоръжения за временно настаняване, необходими за обслужване на посетители с основно, условно разрешено и друго спомагателно предназначение;

Други съоръжения, включително осигуряващи безопасността на съоръжения с основни и условно разрешени видове употреба, включително пожарна безопасност.

2. Поставянето на обекти от спомагателни видове разрешена употреба е разрешено при спазване на изискванията, изброени в параграф 1 от този член, спазване на изискванията на техническите регламенти и други изисквания в съответствие с действащото законодателство. На териториите на зони със специални условия за използване на територията е разрешено разполагането на обекти от спомагателни видове разрешена употреба при спазване на изискванията на режимите на съответните зони, установени в съответствие с федералното законодателство.

3. Общата обща площ на сгради, конструкции, конструкции (помещения) на обекти от спомагателни видове разрешена употреба, разположени на територията на един поземлен имот, не трябва да надвишава 30% от общата площ на сградите, конструкциите , структури, разположени на територията на поземлени имоти, включително подземната част, в една териториална зона.

4. Общият дял от площта на поземления имот, зает от обекти на спомагателни видове разрешена употреба, както и свързаното с тях озеленяване, места за паркиране и други елементи на инженеринг, техническа поддръжка и подобрение, необходими в съответствие с действащото законодателство, не трябва да надвишава 25% от общата площ на парцелите, разположени в една и съща териториална зона, ако превишението не може да бъде оправдано от изискванията на тези правила. За всички видове съоръжения за физическа култура и спорт, включително спортни клубове, този показател не трябва да надвишава 10% от общата площ на парцела.

Предложения за установяване на изисквания за видовете разрешено ползване на поземлени имоти

ЗОП трябва да определи по-подробни изисквания за видовете разрешено ползване на поземлени имоти. Например:

1. В рамките на един поземлен имот, включително в рамките на една сграда, е разрешено, при спазване на действащите стандарти, поставянето на два или повече разрешени вида ползване (основно, условно и спомагателно). В същото време разполагането на обществени и бизнес съоръжения, предназначени да приемат посетители, в рамките на жилищни обекти е разрешено само ако имат отделни входове за посетители, входове и паркинги.

2. Поставянето на условно разрешени видове ползване на територията на поземлен имот може да бъде ограничено по отношение на обема на разрешеното строителство и реконструкция на проекти за капитално строителство. Ограничението се установява като част от разрешението за условно разрешен вид ползване, като се отчита възможността за осигуряване на посочения вид ползване със социални системи (само за жилищни сгради), транспортни услуги и инженерна поддръжка; осигуряване на условия за зачитане правата и интересите на собствениците на съседни недвижими имоти, други физически и юридически лица; ограничаване на отрицателното въздействие върху околната среда в обеми, които не надвишават границите, определени от техническите разпоредби и правилата за градоустройство, установени с тези правила по отношение на съответната териториална зона.

Общият дял от площта на поземлен имот, зает от обекти на условно разрешени видове ползване, както и свързаните с тях озеленяване, места за паркиране и други елементи на инженеринг, техническа поддръжка и подобрения, необходими в съответствие с действащото законодателство, не трябва да надвишава 50% от общата площ на територията на съответния поземлен имот в съответната териториална зона.

3. Поставянето на нежилищни обекти с основни и условно разрешени видове употреба в вградени и вградени прилежащи помещения към многофамилни жилищни сгради се извършва в съответствие с видовете разрешена употреба, посочени в глава 11 от Част II от тези правила, при спазване на изискванията на техническите регламенти и други изисквания в съответствие с действащото законодателство. В същото време общата площ на вградените и вградените помещения към многофамилни жилищни сгради, заети от нежилищни обекти, не може да надвишава 30% от общата площ на съответната жилищни сгради, без подземната част. Помещения в (в) апартаменти или индивидуални къщи, предназначени за индивидуална работа, са разрешени при спазване на действащите стандарти.

4. Поставянето на обекти на основни и условно разрешени видове употреба, по отношение на които са установени санитарно-охранителни зони, е разрешено при условие, че границите на санитарно-охранителните зони не излизат извън границите на съответната териториална зона, а за жилищни , обществени и бизнес зони и зони за отдих - извън границите на поземления имот, на територията на който се намират посочените обекти.

Предложения за осигуряване на приемственост на градоустройствените решения.

Препоръчително е да се установи приемствеността на документите за териториално планиране и градоустройство, като на всяка териториална зона или подзона в нея се присвои индивидуално наименование (тип, тип, номер, индекс и др.).

Например, в съответствие с одобрения документ за териториално планиране (генерален план), територията на елемента на плановата структура според функционалното зониране е причислена към жилищната зона на многоетажни жилищни сгради - Zh5.

Териториалната зона на градоустройствената карта съответства на обозначението “Т Ж5”, където Т е “териториална зона” (обозначава териториалноустройствения документ - ПЗЗ);

Ж5 – обособяване на функционална зона в съответствие с одобрения териториалноустройствен документ.

Подзоните могат да бъдат идентифицирани в рамките на териториална зона. Например:

Т Ж5-1 – подзона за жилищни обекти;

Т Ж5-2 – подзона за разполагане на предучилищна и общообразователна база;

Т Ж5-3 – подзона за разполагане на обекти от социално-битов характер;

Т Ж5-4 – подзона за разполагане на складове за индивидуални МПС;

Т Ж5-5 – подобзон озеленени площи за обществено ползване.
За идентифициране на териториални зони и подзони с цел подаване на информация до органа по кадастралната регистрация за включване в държавния кадастър на недвижимите имоти е препоръчително да въведете пореден номер. Например: Т Ж5-1_1, Т Ж5-1_2 и т.н.

Становище по проекта на Методически указания за разработване на Правилник за земеустройство и застрояване
Борознов A.A., съветник на генералния директор на фондация RHD

Отдавна съм “болен” от темата за Градоустройствения кодекс, включително естествено и от темата за ПЗЗ. Въпроси, свързани със съдържанието на Методическото ръководство, се съдържат в моите трудно спечелени статии по темата, публикувани на портала ArchiRu, които предоставям на вашето внимание (линкове на уебсайта www.site).

Конкретно по отношение на проекта на Методическо ръководство (като се има предвид съдържанието на моите статии), преди всичко бих искал да изразя съмнение относно навременността на издаването на такова методическо ръководство, докато ролята, мястото в градоустройството, същността на Земеползването и Правилата за застрояване (LRU) и техните цели, които не са напълно изяснени, са напълно изяснени, за съжаление, в текста на сегашния Градски кодекс. Първата стъпка е да разрешите и затворите този проблем чрез въвеждане на подходящи промени в Кодекса на града. Предложените Методически указания, ако бъдат приети и приложени сега, ще създадат илюзията, че няма проблеми и могат да затвърдят статуквото за дълго време.

ПЗЗ са един от видовете градоустройство. Съгласно разпоредбите на Градския кодекс на Руската федерация се изисква наличието на регионални и местни градоустройствени стандарти, които трябва да посочват всичко необходимо за проектиране и развитие на местни PZZ. Всичко общо за всички региони, което е необходимо за развитието на PZZ, но не е изяснено в Gradcode, би било по-правилно да се добави директно към неговия текст.

Смисълът и целта на ЗОП е установяването и последователното изясняване на строги, но ясни и обосновани разпоредби, с последващо дългосрочно (ако не и вечно) действие. Валидността на наредбите трябва да се осигурява чрез тяхното последователно изясняване, а не чрез постоянна промяна!!! Последователно изясняване е това, което липсва за PZZ в Gradcode и поради липсата на което този документ е саботиран. За да се постигне смисленост на PPZ, е необходимо да се прилагат повечето от принципите за разработване на проекти за планиране на проекти за PPZ, да се установят териториални зони и техните градоустройствени правила. Въпросите за привеждане в съответствие на границите на териториалните зони и границите на пресичащите се с тях парцели също трябва да бъдат решени при установяването на териториални зони и ако възникнат проблеми, одобряването на границите на зоните в такива територии може просто да бъде отложено. Тогава в проектите за планиране, извършени въз основа (!!) на PZZ, вече няма да има „зони“, но ще има проекти за капитално строителство и конкретни парцели за тях (които трябва да бъдат там). (Прочетете повече в моите статии по-горе).

Сега ще се доближа до същността на представения проект на Методическо ръководство. Колегите от Омск го разработват от времето на предишния градски кодекс, който беше в сила до 2004 г. Пренебрегвайки новите разпоредби на Gradcode от 2004 г., частично възползвайки се от някои от неговите не напълно заявени изисквания, в своята методология жителите на Омск (A.N. Beregovskikh, ITP "Grad") запазват огромен недостатък, който отрича стойността и значението на PZZ, превръщане на ПЗЗ във формален, а не за никого изискуем документ.

По този начин проектът на методическото ръководство предвижда постоянно въвеждане на промени в PZZ, тоест те престават да бъдат „истински“ правила, разпоредби, чието въвеждане от Gradcode от 2004 г. като такова е може би основното и най-ценното иновация на Gradcode.

Също така многократно се подчертава, че PZZ следват проекти за планиране и се разработват след проекти за планиране, което пряко противоречи на разпоредбите на Градския кодекс (част 5, 10 на член 45) и цялата му логика.

Последователността на градоустройственото планиране, проследена в Методическото ръководство, когато Генералният план е последван от планов проект и едва след това ПЗЗ, също предполага поддържане на съдържанието на Генералните планове фундаментално идентично с това, което е било преди приемането на Градоустройството Код.

И това е още един пирон в „капака на ковчега” на PZZ и Gradcode като цяло.
Като илюстрация на горното ще дам някои цитати от проекта на Методическо ръководство.

Страница 10-11: „Постоянната валидност на Правилника се осигурява чрез внасяне на допълнения и изменения в него по установения ред. Основата за изменение на правилата е, наред с другото, промени в документи за териториално планиране и одобряване на документация за териториално планиране. Ако има одобрена документация за планирането на територията, разработването на проекта на правила трябва да се извърши, като се вземе предвид тази документация. При разработването на проекта на правилата е необходимо да се вземат предвид разпоредбите на разрешителната документация: градоустройствени планове за поземлени имоти.

Страница 19-20: „9.3. Ако въпросната територия, в съответствие с документите за териториално планиране, е обект на градоустройствена трансформация, уточняването на функционалните зони може да бъде предоставено само въз основа на решения на документацията за териториално планиране. Такива територии са разделени на териториални зони, видове разрешено ползване, чиито гранични параметри и характеристики се установяват по-точно чрез проекти за планиране и геодезия. 9.4. По отношение на територията, предмет на градоустройствена трансформация в съответствие с документите за териториално планиране, но при липса на документация за планирането на такава територия, границите на териториалните зони се установяват чрез дублиране на границите и имената на функционалните зони, установени от териториалните планови документи. Като се има предвид нормата на действащото законодателство, че правилата за градоустройство се прилагат еднакво за всички парцели и проекти за капитално строителство в рамките на териториалната зона, този метод [когато е установен широк набор от видове разрешено използване] на териториално зониране не може да гарантира на общината хармоничното развитие на териториите и последователното подобряване на качеството на околната среда, тъй като при самостоятелно формиране на поземлен имот чрез комбиниране или разделяне на съществуващи парцели при придобиване на собственост върху поземлен имот, притежателят на правото има право самостоятелно да избере вида на използването на парцела без съобразяване с интересите на общината. При одобряване на документация за планиране на тези територии се препоръчва незабавно да се направят промени в правилата за земеползване и развитие по отношение на детайлизиране на териториалните зони и установяване на по-конкретен списък на видовете разрешено използване, както и максималните параметри за развитие проекти за капитално строителство”.

Страница 21: „10. Характеристики на формирането на териториални зони за градоустройствена трансформация в територии с парцели, регистрирани в Държавния комитет по собствеността. Ако в границите на поземлен имот с документи за териториално планиране са установени две или повече функционални зони, този поземлен имот на картата на градоустройственото устройство се включва в зоната за градоустройствена трансформация, която след разработването и одобряването на документацията за планиране на Територията на тази зона е разделена на парцели и съответните териториални зони, чиито видове се определят от функционалното предназначение, установено от проектите за планиране на територията. Градоустройствените разпоредби на зоната за градска трансформация могат да бъдат определени чрез установяване на видовете разрешено използване в строго съответствие с видовете действително използване на парцела и проектите за капитално строителство. Максималните параметри за развитие на такива обекти трябва да съответстват на действителните параметри на съществуващи обекти (брой етажи, процент на застрояване). Развитието на текущи дейности или обекти може да бъде разрешено само ако зоната за градска трансформация е разделена в съответствие с проектите за планиране и проучване на парцели и са направени съответните промени в картата на градското зониране чрез разделяне на зоната за градска трансформация на териториални зони, видове, които съответстват на планираното развитие на териториите, установено с териториалноустройствения документ.“

Страница 25: „След преобразуването на поземлени имоти границите на териториалните зони трябва да бъдат коригирани чрез изменение на правилника въз основа на одобрена документация за планиране на територията и данни от държавния кадастър на недвижимите имоти за границите на новообразуваната земя. парцели.”

Становище по проекта на Методически указания за разработване на ПЧП
Дарибабина E.V., началник на отдела за контрол на градоустройствените дейности на Министерството на отбраната на Службата за жилищен контрол и надзор на строителството на Ханти-Мансийския автономен окръг-Югра

Методическото ръководство за разработване на Правилник за земеустройство и застрояване е изключително важен и необходим документ, макар и малко закъснял. В момента една от основните задачи, поставени от федералното правителство пред съставните образувания и местните власти, е развитието на бизнес и инвестиционни дейности, в светлината на които се води активна борба срещу административните бариери и нас, служителите, които ги създават. Имаше някои победи. Институтът на главния архитект е „успешно“ премахнат, архитектурно-устройствената задача е загубила статута си, всякакъв вид одобрение на проектна документация е забранено от закона и премахването на експертизата изглежда не е далеч. В тези условия Правилникът е практически единственият работещ инструмент, с който местните власти могат да влияят върху развитието на своите територии, осигурявайки благоприятни условия за живот и дейност както за обикновените граждани, така и за трудовите „инвеститори-предприемачи“.

Не е тайна, че нашето законодателство далеч не е перфектно. Ако градоустройственият кодекс може да се сравни със сложно техническо средство, то ръководството трябва да се превърне в подробни инструкции за използването му. Като че ли основният акцент в него трябва да се постави не върху „препредаване” на разпоредбите на Градоустройствения кодекс, а върху тяхното разбиране и съответно издаването на практически препоръки за тяхното прилагане, което според мен е очевидно не е достатъчно в предложената формулировка (

Разбира се, предложеният подход за формиране на териториални зони и опитът за разрешаване на съществуващите противоречия чрез формиране на така наречената зона за градска трансформация заслужават внимание. Ясно е, че подобна трансформация е дълъг и труден процес, а често просто невъзможен за изпълнение. Ето защо би било добре да се предложи подробна версия на действията на местните власти по отношение на парцели и обществени сгради, които всъщност се намират в границите на териториална зона с видове разрешено ползване, различни от установените в документите за собственост на собственика . Може би правилникът трябва да предвиди някои специални условия за прилагане на градоустройствените разпоредби за такива случаи. Вече трябваше да участваме в съдебни дела, когато органите на местното самоуправление отказват да издадат разрешение за строеж (реконструкция) на обект на собственика на такъв поземлен имот поради несъответствие на проектната документация с изискванията на градоустройствения план на поземления имот. В този случай съдът застава на страната на собственика, като мотивира решението си с факта, че при изготвянето на плана за земеустройство е било необходимо да се вземе предвид съществуващото земеползване.

Също така заслужават внимание въпросите за използването на поземлени имоти, за които не се прилагат правилата за градоустройство или за които не са установени правила за градоустройство. Ясно е, че в съответствие с Кодекса процедурата за използване на такива сайтове „се определя от упълномощени федерални изпълнителни органи, упълномощени изпълнителни органи на съставните образувания на Руската федерация или упълномощени местни органи на управление в съответствие с федералните закони“, но ние може да посъветва общините в Ръководството (съзнателно пропускам модела PZZ, защото именно Насоките ще бъдат одобрени със заповед на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация).

Повтарям, че Правилникът е практически единственият работещ инструмент за местните власти, упълномощени в областта на архитектурата. На базата на ППЗ се изготвя ГПЗУ, който по логиката на кодекса следва да бъде основа за разработване на проектна документация. Уви, всъщност, като правило, GPZU се изготвя след факта, защото без него разработчикът просто няма да получи разрешение за строеж. Основната информация, съдържаща се в ГПЗУ, е взета конкретно от Правилника. Това са видовете разрешено ползване и максималните параметри на разрешеното строителство. Крайно недостатъчно според мен е установяването на изисквания само за етажността на имота и процента на застрояване на парцела. Архитект (дори и длъжностно лице), който се грижи за това как се развива градът му, има право да има възможност да влияе на ситуацията. Логично е да предложим по-подробен списък с възможни ограничаващи параметри и принципи за тяхното определяне.

Отдавна забелязах, че има празнота в Кодекса за градоустройство по отношение на статута на документацията за териториално планиране. Установени са изисквания за реда за неговото изготвяне, съдържание и утвърждаване, като няма правни последици за неизпълнение на решенията, взети в ДПТ. Ясно е, че ние образуваме парцели въз основа на одобрения DPT и след това ги обявяваме на търг. Но! Разработчикът има право самостоятелно да избира всеки от видовете използване, разрешени за териториалната зона! Ако в плановия проект сме предвидили изграждането на планов блок, например жилищна сграда, върху конкретен парцел, а гамата от основни видове включва много други неща, тогава как можем да изискваме изпълнението на решенията? направени? Струва ми се, че законодателството трябва тясно да „свърже“ различните видове градоустройствена документация. Защо не посочите, че ако има одобрен проект за устройство на територията, видът на разрешеното използване на парцела трябва да бъде определен (а не избран) в съответствие с такъв проект? Съответната информация трябва да се съдържа в GPZU (подробности за документа, одобряващ DPT, предназначението на обекта, неговите параметри и др.). Разбира се, в този случай формата на GPZU също трябва да бъде финализирана.

Всъщност има много повече въпроси, които възникват в практиката при упражняването на правомощията на местните власти в областта на градоустройствената дейност, цитирал съм само няколко от тях.

В Ugra правилата за земеползване и развитие са одобрени в повече от 75% от общините. Изминалият период на така наречената им „пробна експлоатация” разкри слабости. Много общини планират промени в правилата си за развитие и земеползване. Много исках ръководството да им бъде „верен приятел и помощник”.

Предложения за подобряване на ППЗ
Николаев С.Н., заместник-председател на комисията по строителство,
Началник на отдел „Общински строителен надзор“ на Комитета
по градоустройство

Относно текстовата част.

Въз основа на моя опит от работа с PZZ считам за необходимо да премахна препечатките от Градоустройствения кодекс и други закони от текста, доколкото е възможно, тъй като всяка промяна в закона ще доведе до пълна процедура за изменение на правилника. Жителите многократно ми задаваха въпроси защо се събират, за какво беше гласуването (по същество дали да се спазва или не законът), както и какво ще се случи, ако гласуват против промените. Въпреки всички обяснения жителите смятат, че разглежданият документ не трябва да бъде приет, ако хората са гласували против него. Сега имаме идея от прокуратурата за необходимостта от незабавна корекция на ЗОП точно в този контекст, а самата прокуратура трябва да обясни, че извършването на такива промени е дълга процедура.

Относно градоустройствените разпоредби.

Правилата за градоустройство (наричани по-долу GR) са разпоредби, които са предписани в правилата; няма възможност за допълнително изясняване в проекта за планиране. Това е голяма празнота в законодателството. GPZU е основният документ за получаване на разрешение за строеж, който изисква изброяване на градоустройствените разпоредби. На нивото на развитие на парцела се изисква максимална детайлност (до парцела). Да вземем за пример жилищен квартал с девет етажна сграда. Училище, детска градина, магазин и други социални и културни обекти не могат да бъдат на девет етажа, въпреки че всички те са разрешени за ползване. Собственикът на авторските права върху парцела има право да избере всеки от видовете разрешено използване, например да построи магазин вместо училище и др. Съзнателно довеждам ситуацията до абсурд. От правна гледна точка това може да се случи. За да не се детайлизира PPZ до нивото на парцела, е необходимо проектите за планиране и проектите за земеустройство (наричани по-долу PP) да бъдат продължение на PPZ, като се уточнява възможността за изясняване на GR във връзка с конкретни парцели. ППЗ и устройствената карта трябва да се изработят не за цялата територия на общината, а за тази част от нея, в която се предвиждат градоустройствени промени, като това е първият етап от разработването на документация за устройство на територията.

Относно картата за градоустройство

Карта за градско зониране трябва да бъде разработена въз основа на редица принципи:

1) Градоустройствената карта трябва да изясни и детайлизира функционалната устройствена карта на ОУП;

2) Градоустройствената карта трябва да бъде изяснена (подробна) с планови проекти;

3) Границите на териториалните зони трябва да съвпадат с червените линии на микрорайони и блокове;

4) Градоустройствените разпоредби за териториалната зона трябва да бъдат пояснени от ПП на съответните територии, които са част от въпросната териториална зона;

5) Трябва да се премахне пряката зависимост на границата на териториалната зона от границата на поземления парцел. Парцел, който де факто се простира на 20 см (дебелината на стълба) извън границата на териториалната зона, не трябва да изисква промени в ПЗЗ.

За връзката между градоустройствените решения и принципите за установяване на границите на териториалните зони в Томск
Коренев V.I., главен архитект на Томск, кандидат по архитектура, доцент на TGASU

Коренев В.И.

През 2007 г. в Томск се натрупаха доста нарушения в областта на предоставянето на земя. Едно от тях се отнася до неспазване на правния статут на червените линии при разпределяне на парцели за строителство. В резултат на това бяха построени редица обекти, включително жилищни сгради, които всъщност унищожиха възможността за развитие на транспортната инфраструктура на града, като по същество блокираха транспортните коридори, установени от действащия по това време генерален план.

Защо се случи това?

Оказа се, че в консолидирания план на червените линии много червени линии или нямат документи, които ги одобряват, или са начертани неправилно, или напълно липсват, а понякога просто се игнорират. За съжаление, RAPs и проектите за териториално планиране, налични по това време в отдела, не можаха радикално да помогнат за легитимирането на червените линии. Причините са различни. Например имаше одобрени ПДП, но не включваха чертежи, определящи червени линии, или обратното, имаше чертеж, но нямаше документи, потвърждаващи одобрението на този подробен проект. От своя страна проектите за планиране, изпълнявани в съответствие с действащия Кодекс за градоустройство, бяха спорадични и като правило засягаха малки площи.

Наложи се незабавна намеса в този процес. Беше необходимо да се намери механизъм, чрез който да се защити съществуващата и планирана транспортна рамка на града от ново строителство.

Най-важната стъпка в тази посока е приемането в края на 2007 г. на ОУП и ПУП. Тук обаче е важно да се отбележи, че градоустройственото зониране, извършено заедно с Генералния план, само частично реши проблема с опазването на транспортната рамка на града. Факт е, че границите на териториалните зони, въпреки че съответстваха на схемата за развитие на транспортната инфраструктура на града, бяха доста произволни поради липсата на данни за червени линии и информация за границите на парцелите. Особено неточно е градоустройственото устройство на местата, където ОУП е предвиждал изграждане на нови главни улици и транспортни възли.

За да разрешим трудни ситуации, решихме да коригираме и одобрим планираните червени линии за пътната мрежа възможно най-бързо, което според нас е най-ефективното законово решение, което ни позволява най-точно да определим границите на транспортните коридори.

Както е известно, в съответствие с кодекса червените линии могат да се установяват и одобряват само като част от проекти за териториално планиране. Беше невъзможно да се покрие града с такива проекти наведнъж, поради което започнахме разработването на планов проект за уличната и пътна мрежа като цяло.

Тук е важно да се отбележи, че по време на подготовката на проекта за планиране в отдела се появи географска информационна система, която позволява едновременно да се виждат и използват данните от всички горепосочени материали под формата на информационни слоеве, насложени един върху друг. Това се превърна в много важно условие за анализ на съществуващата ситуация, за вземане на проектни решения и впоследствие за компютърна графична обработка на получените данни.

В същото време сравнението на транспортната схема на генералния план с реалните условия на развитие на града, неговата топография и поземлени тежести разкри редица проблемни зони, чието изпълнение беше невъзможно дори в дългосрочен план.

Ето защо още в началния етап на изготвяне на устройствения проект стана ясно, че е необходимо да се намерят приемливи алтернативни решения за оптимизиране на оформлението на новите главни улици, като се вземат предвид терена и тежестите на земята. Разбира се, беше важно тези дизайнерски решения да не разрушат стратегическата структура на транспортната рамка на града, предложена от генералния план. В резултат на работата се появиха предложения за изменение на ОУП.

След като завършихме тази работа, се натъкнахме на друг проблем. В съответствие с Кодекса за градоустройство изготвянето на проекта за планиране трябва да се извършва въз основа на общия план и да не противоречи на изискванията на правилата за градоустройство, т.е. PZZ (член 45, клауза 5, клауза 10, клауза 12.1.). Като се има предвид това изискване на кодекса, а в нашия случай проектът за планиране всъщност предлагаше нова транспортна рамка, възникна необходимостта от извършване на нова работа, свързана с извършване на промени в ОУП и ПУП. В същото време възникна въпросът на какъв принцип трябва да се направят промени в градоустройствената карта на ПЗЗ, като се определят нови граници на териториалните зони предимно там, където са предвидени нови улични планировки. Както е известно, съгласно чл. 34, клауза 2. Границите на териториалните зони могат да бъдат установени по различни граници.

В същото време, в съответствие с чл. 30, клауза 4. Границите на териториалните зони трябва да отговарят на изискването поземленият парцел да принадлежи само към една териториална зона. Ако на етапа на приемане на ППЗ това изискване е било реално невъзможно да бъде направено, то днес, когато данните от поземлената кадастрална камара са публично достояние, е неправилно и непрактично това изискване да се игнорира.

В тази връзка избрахме следния път. Когато няма тежести върху земята, границите на зоната се определят по червената линия. Когато по пътя има парцел с права, границата се изчертава, като се вземат предвид координатите на този парцел.

Така, от една страна, успяхме да подходим доста мащабно и точно към процедурата по кадастриране на териториалните зони. От друга страна, от тези материали са идентифицирани парцели или части от тях, които могат да бъдат изтеглени за общински нужди по време на строителството или реконструкцията на улици в Томск.

Освен това възникват съответните законови ограничения за поземлени имоти, които попадат изцяло извън границите на териториалните зони и не могат да се използват за застрояване, тъй като за тях не се прилагат разпоредбите и за тях не могат да се издават градоустройствени планове, което прави възможно е да се контролира и предотвратява строителството в транспортните коридори не само с червени линии, но и с градско зониране.

Има и друг съществен резултат от тази работа. В застроените райони, където например са се развили многоетажни жилищни сгради, вече няма нужда да правите проекти за планиране, можете веднага да започнете да изготвяте проекти за измерване на земя с определяне на границите на поземлени имоти за многофамилно жилищно строителство сгради.

В заключение бих искал още веднъж да подчертая, че подобен проект стана възможен благодарение на наличието на важен инструмент – нашата инфраструктура за пространствени данни за града.

Изводи от дискусията

Основният извод е, че нито един въпрос в областта на правното регулиране на градоустройството или на поземлените и имуществените отношения не може да бъде решен на местно ниво. Това е умишлено обречено начинание.

Обърнахме се към експерти с молба да изразят мнението си относно принципите за установяване на границите на териториалните зони в рамките на действащото законодателство и получихме много малко отговори на конкретни въпроси. Но резултатите надминаха очакванията по отношение на количеството и качеството на полезните мисли, неизползването на които при финализирането на законопроектите за реформа на градоустройственото и поземленото законодателство може най-малкото да се отдаде на лошо управление на вътрешния професионализъм и интелигентност.

Като основен проблем всички експерти определиха липсата на яснота в съотношението между териториалноустройствените норми, териториалното устройство и градоустройството. Всички експерти единодушно подчертаха необходимостта от приемственост на градоустройствените решения на ниво териториално планиране, териториално планиране и градско зониране. Има разногласия по отношение на принципите и зависимостите, но това още веднъж подчертава несъвършенството на действащото законодателство и обективната необходимост от неговото реформиране.

Може би все още имаме нужда от един актуализиран закон, който да определя мястото и целта на всеки документ в системата на правно регулиране на дейностите по управление на развитието на териториите и недвижимите имоти, за регулиране на градоустройствените и поземлено-имуществените отношения?
Може би това е възможно без революции, без преразпределение на собствеността?
Може би ние сме в състояние да отглеждаме собствено национално законодателство, както градинар отглежда дърво, както нациите отглеждат своята култура?
Това е дълга цел, но организирането на територията на държавата не може да бъде бързо и изисква, както казват известни урбанисти, дълга воля. Всяка мирна промяна в страната, трансформация на околната среда изисква много години упорит труд.

Работата по тази тема продължава, редакторите на списанието очакват предложения за цялостна трансформация на законодателството в областта на регулирането на градоустройството и поземлените имуществени отношения, които да се вземат предвид при изготвянето на промени и допълнения към законопроекти на Министерството на регионалното и икономическо развитие на Руската федерация от името на ГИС асоциацията и Националната гилдия на урбанистите.

Вижте също:
Указател на авторите:
- Бочаров М.В.
- Бобилев С.Ю.
- Борознов А.А.
- Бобилев С.Ю.
- Митягин С.Д.
- Дарибабина Е.В.
- Коренев V.I.
-