После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. Мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК).

Материалы по теме:

После в силу вступил новый , согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ , ЖСК , ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК) .

ТСЖ - товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья — это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома. ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.

Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.

Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное (). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.

ЖСК - жилищно-строительный кооператив

Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив — из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.

Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.

Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.

Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

• разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
• долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.

После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие — все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.

Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив

Единственное отличие ЖНК от ЖСК — они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.

Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).

ПИК - потребительский ипотечный кооператив

ПИК или ПК — это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие — ПИК считается свободным от обязательств, указанных в В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.

После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПК.

ТСЖ - товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома. ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.

Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.

Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.

Вступать в ТСЖ или нет - дело индивидуальное (ст. 143 ЖК РФ). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.

ЖСК - жилищно-строительный кооператив
Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив - из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.

Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.

Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.

Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.
После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие - все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.

Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив
Единственное отличие ЖНК от ЖСК - они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.

Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).

ПИК - потребительский ипотечный кооператив
ПИК или ПК - это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие - ПИК считается свободным от обязательств, указанных в Федеральном законе РФ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.

Для того чтобы правильно определить способ владения и управления общим имуществом: ТСЖ, ТСН или ЖСК, нужно обязательно изучить нормы современного законодательства. Именно оно дает ответы на многие спорные вопросы. Нужно четко уяснить различия данных организационных правовых форм, их паритет, назвать лучшие стороны и сходства.

Что такое товарищество собственников недвижимости: права и обязанности, законодательство

ТСН именуется товариществом собственников недвижимости. Вступать в него могут установленные уставом лица. Оно предполагает объединение лиц, обладающих всей триадой полномочий для совместного владения, пользования и управления их недвижимым имуществом. Сокращенно данная организация именуется ТСН.

Этот кооператив обладает как своими правами, так и обязанностями. Так как это некоммерческое объединение, то правами на занятие деятельностью по извлечению прибыли они не обладают. Они лишь могут проводить общие собрания, решать повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана соблюдать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять деятельность по управлению, принимать решения по заключению договоров со сторонними организациями и др.

Управлять имуществом данная организация имеет право на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами, как:

1. Конституция РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Гражданский кодекс РФ и др.

Отдельные положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства. Переименовать ТСН возможно в ТСЖ. При этом работа данной организации не изменится.

Что такое ТСЖ

ТСЖ как аббревиатура расшифровывается как товарищество собственников жилья. Это такая некоммерческая организация, которая создается для управления жилыми помещениями в многоквартирном доме.

Это одна из форм управления общим имуществом наравне, например, с управляющей компанией. Это юридическое лицо, порядок создания которого регулируется гражданским законодательством. Для того, чтобы создать ТСЖ, нужно провести общее собрание жильцов, которое должно быть закреплено в письменной форме. В противном случае, регистрирующий орган не утвердит создание этого юр. лица.

Разница УК и ТСЖ в том, что первая является профессиональной коммерческой фирмой, а вторая, некоммерческим объединением. Она не имеет право заниматься предпринимательством. Она может сдавать имущество в аренду и иным образом получать мелкую прибыль и тратить ее только на нужды данного некоммерческого объединения.

Основные отличия ТСЖ от УК:

Что такое ЖСК

Под ЖСК понимается жилищный строительный кооператив. Это официальная расшифровка данного термина. Законодательство установило, что это не коммерческая компания, занимающаяся совместным управлением потребительскими ресурсами. Кооператив создается с целью объединения финансовых ресурсов граждан для строительства домов, дач и др. Все граждане участвуют в данном объединении путем внесения паевого взноса. Право собственности на постройку возникнет только в той ситуации, когда пай полностью будет оплачен.

В последующем данная контора может быть преобразована в ТСН или же в ТСЖ. Это происходит по желанию собственников путем проведения общего собрания и регистрации нового юридического лица взамен существующего.

Потребительский кооператив в сравнении с ТСН и ТСЖ

Одной из форм объединения граждан является потребительский кооператив. Цель создания данного юр. лица - удовлетворение материальных или бытовых потребностей граждан на основе произведенных ими вкладов.

Эта организация не является коммерческой, что означает отсутствие у учредителей целей извлечения прибыли. По большому счету, ТСН и ТСЖ являются разновидностями потребительского кооператива.

В зависимости от того, как распределена ответственность и каким имуществом граждане владеют и пользуются, может быть создан потребительский кооператив в различных формах. Так, примером могут служить многоквартирные дома. В них преимущественно создаются ТСЖ, которое можно расшифровать как товарищество собственников жилого помещения.

В том случае, когда целью создания юридического лица является владение и управление землями, гаражами, дачами и др., то рекомендуется создавать ТСН – товарищество собственников недвижимости.

Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица

Ранее уже было обозначено, что такое ТСЖ и ТСН. Можно сделать однозначный вывод о том, что это две разновидности одной формы некоммерческий объединений – потребительских кооперативов. Существенно отличается от них жилищный строительный кооператив.

Это юр. лицо, цель создания которого не владение и управление общим имуществом, а создание такого имущества, в данном случае – жилых многоквартирных домов.

Для более конкретного уяснения данного вопроса можно привести сравнительную таблицу и выявить плюсы и минусы каждого из этих образований:

Характеристика	Товарищество собственников жилья	Товарищество собственников недвижимости	Жилищный строительный кооператив
Форма образования	Юридическое лицо	Юридическое лицо	Юр. лицо
Цель создания	Некоммерческие интересы	Некоммерческие интересы	Коммерческие интересы
Направления деятельности	Владение и управление жилыми помещениями	Владение и управление землями и недвижимыми объектами	Создание новых объектов правоотношений – многоквартирных домов
Вложения лиц		Могут быть, а могут и не быть	Вносятся денежные средства с целью вклада их в строительство

Таким образом, при отличиях данных организаций, предусмотренных законом в России, они во многом схожи.

Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК

Нужно отметить, что в 2018 году большое внимание законодатель уделил проверке деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Это важно для того, чтобы соблюдались права и законные интересы граждан.

По новому законодательству вопросы в сфере ЖКХ должны учитываться в отчетной документации уполномоченных организаций. В учет входит не только подведение финансовых отчетов, но и выявление проведенных в доме работ, заключаемых договоров.

Граждане, входящие в одну из управленческих организаций имеют полное право на получение всей достоверной информации о деятельности ТСЖ или ЖСК. Это реализуется путем доступа к документации, права на запросы справок и отчетов о деятельности за неделю, месяц, год.

В той ситуации, когда права гражданина, входящего в ТСЖ или ЖСК нарушаются, он имеет право выйти из состава этого юридического лица, получить обратно свой пай (если таковой уплачивался) и потребовать в судебном или претензионном порядке полного возмещения убытков. При наличии большого количества жалоб на данное юр. лицо, оно может быть ликвидировано в принудительном порядке.

Товарищество собственников недвижимости и налогообложение

Налогообложение переводится на облегченную форму, при которой юридическое лицо освобождается от уплаты некоторых обязательных взносов. Так как товарищество собственников недвижимости является некоммерческим партнерством, то они не уплачивают большинство налогов, которые должны платить коммерческие объединения (например, налог на прибыль организаций).

Это не означает, что ТСН практически не уплачивает никаких налогов. Гражданское законодательство позволяет данной организации осуществлять и иную полезную деятельность, помимо владения и управления общим имуществом, например:

1. Сбор и принятие паевых и вступительных взносы членов организации.
2. Сбор денег на проведение текущих ремонтных работ или же капитального строительства (реконструкции) здания.
3. Другие сборы, в том числе при использовании общего имущества жильцов для получения прибыли.

Все эти финансовые поступления должны быть надлежащим образом задекларированы. Это происходит бухгалтером. На основании таких деклараций и будет рассчитана сумма налоговых взносов товарищества собственников недвижимости.

Что будет, если зарегистрировать одновременно ТСЖ и ТСН

Основополагающими актами, регулирующими создание и деятельность ТСЖ и ТСН, являются гражданский кодекс РФ жилищный кодекс РФ. Нужно отметить, что и тот и другой закон рассматривает ТСЖ как одну из разновидностей ТСН.

В том случае, если регистрационный орган осуществит процедуру регистрации ТСЖ на месте существующего ТСН, то одна из этих организаций, при выявлении данного упущения, будет удалена.

Зачастую еще до момента регистрации должностные лица Росреестра выявляют факты двойной регистрации и пресекают это.

Таким образом, было определено, чем отличаются от себя разновидности потребительских кооперативов, как их зарегистрировать и др. Узнать преимущества и одновременно недостатки каждых из этих форм можно при детальном изучении норм современного законодательства.

Жилищно-строительный кооператив организуется для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Членами кооператива могут быть граждане и юридические лица, которые объединяют свои имущественные взносы (как правило, денежные средства) для строительства многоквартирного дома. Денежные средства выплачиваются до определенного момента, называемого оплатой пая члена кооператива в полном объеме, который равен сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости помещения, получаемого членом кооператива.

До выплаты членами кооперативов первых взносов жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и иных объектов многоквартирного дома. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ. Однако. В отличие от ТСЖ. В ЖСК доходы, полученные от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Какие еще бывают жилищные кооперативы?

Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы, Жилищные накопительные кооперативы и другие специализированные кооперативы. В качестве способа управления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома, тогда как ЖСК создается для строительства нового жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его членов аналогично ЖСК.

Жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом. Он создается для удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива приобретает вместе с этим обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом.

Что такое управляющая организация?

Управляющая организация – юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домам на основании договора управления.

Управление многоквартирным домам как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.