در فرآیند برنامه ریزی شهری منطقه بندی یک قلمرو، متخصصان می توانند مناطق سرزمینی زیر را تشخیص دهند:

• عمومی و تجاری؛
• تولید؛
• مناطق زیرساخت مهندسی و حمل و نقل؛
• اهداف تفریحی؛
• مناطق مناطق ویژه حفاظت شده؛
• هدف خاص؛
• استقرار تأسیسات نظامی؛
• در شهرداری ها، بر اساس ویژگی های منطقه، انواع دیگری از مناطق سرزمینی ممکن است اختصاص داده شود.

در بالا یک طبقه بندی کلی از مناطق سرزمینی وجود دارد. به نوبه خود، در هر یک از آنها زیرگونه ها قابل تشخیص هستند. بنابراین، مناطق مسکونی ممکن است شامل مناطق توسعه باشد:

• ساختمان های کم ارتفاع؛
• متوسط ​​​​؛
• چند طبقه

همچنین در مناطق مسکونی نه تنها ساخت خانه برای سکونت، بلکه امکانات اجتماعی، اجتماعی و خانگی، مراقبت های بهداشتی (بیمارستان ها و درمانگاه ها)، آموزش (مدارس، مهدکودک ها و غیره)، ساختمان های مذهبی (کلیساها)، پارکینگ ها نیز مجاز است. ، گاراژها در عین حال، ساخت ساختمان ها و سازه های صنعتی که بر محیط زیست تأثیر منفی می گذارد، مجاز نیست.

قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه انواع اصلی و انواع استفاده مجاز از سایت ها و امکانات سرمایه را مشخص می کند. استفاده های جانبی معمولاً مکمل استفاده های اولیه و مشروط مجاز از سایت ها هستند.

جدول زمین های مختلف را با در نظر گرفتن منطقه سرزمینی آنها نشان می دهد.

نام منطقه سرزمینی	کد	استفاده در نظر گرفته شده
مسکونی	و	برای توسعه ساختمان های مسکونی، قرار دادن تأسیسات زیربنایی، قلمرو
مناطق عمومی و تجاری	D	برای قرار دادن تسهیلات خرده فروشی، ساختمان های اداری، امکانات آموزشی و بهداشتی و غیره.
تولید	پ	جهت استقرار تاسیسات صنعتی، شهری و انباری
مناطق زیرساخت مهندسی و حمل و نقل	آی تی	برای قرار دادن ارتباطات راه آهن، جاده، هوا، رودخانه، دریا و خط لوله
مناطق تفریحی	آر	برای سازماندهی تفریحات برای جمعیت - باغ ها، پارک ها، پارک های جنگلی، امکانات بهداشتی و ورزشی و غیره.
مناطق کاربری کشاورزی	با	برای استقرار زمین های زراعی، تاکستان ها، باغ ها، باغات سبزی، مزارع یونجه و مراتع، نهالستان ها، گلخانه ها و سایر امکانات برای کشت محصولات کشاورزی و دام
مناطق با هدف ویژه	به	مناطقی برای گورستان ها، محل های دفن زباله، کوره های آدم سوزی، پارک های یادبود
مناطق تأسیسات نظامی، سایر مناطق مناطق ممنوعه	مدار کوتاه	مناطق برای استقرار تأسیسات نظامی و سایر تجهیزات حساس: زمین های آموزشی و غیره.

چگونه می توان منطقه سرزمینی یک قطعه زمین را پیدا کرد

برای اینکه بفهمید قطعه زمین به کدام منطقه ارضی تعلق دارد، می توانید از چندین گزینه استفاده کنید:

1. طرح شهرسازی شهرداری را بیابید. پهنه های سرزمینی که در شهرک تخصیص داده می شود باید در نقشه های پهنه بندی شهری مشخص شوند.
2. برای به دست آوردن اطلاعات لازم، یک درخواست رسمی به Rosreestr ارسال کنید. برای انجام این کار، باید با بخش سرزمینی این بخش یا MFC تماس بگیرید.
3. اطلاعات مربوط به اطلاعات عمومی را از Rosreestr بیابید، که به صورت عمومی در دسترس همه افراد علاقه مند است.

بیایید آخرین گزینه را با جزئیات بیشتری بررسی کنیم، زیرا به شما امکان می دهد بدون خروج از خانه اطلاعات لازم را به دست آورید. برای پیدا کردن منطقه سرزمینی سایت، شما نیاز دارید:

1. نقشه کاداستر عمومی واقع در https://pkk5.rosreestr.ru/ را باز کنید
2. در نوار جستجو، قطعه زمین را وارد یا زمین کنید.
3. مرزهای رسمی قطعه زمین بر روی نقشه در پس زمینه سایر اشیاء املاک ظاهر می شود.
4. برای پیدا کردن منطقه سرزمینی، باید معیار جستجو را از "قطعه" به "مناطق سرزمینی" در گوشه سمت چپ بالای خط جستجو تغییر دهید، و سپس در داخل مرزهای قطعه زمین کلیک کنید.
5. در یک پنجره اطلاعات ویژه، اطلاعات مربوط به منطقه سرزمینی که سایت در آن قرار دارد و همچنین کد آن (به عنوان مثال، مسکونی) ظاهر می شود.

در صورت نیاز به تغییر منطقه قطعه زمین

اگر استفاده از یک قطعه زمین مجاز است، لازم است تغییراتی در اطلاعات ثبت شده ایجاد شود. در صورتی که ثبت USRN حاوی اطلاعاتی در مورد منطقه سرزمینی که قطعه به آن اختصاص داده شده باشد، باید توسط صاحبان قطعه تکمیل شود.

خود مالک حق تصمیم گیری در مورد ایجاد تغییرات در منطقه بندی ارضی و اصلاحات در استفاده مجاز از قطعات زمین را ندارد. چنین اصلاحاتی بر اساس مقررات شهرسازی یا مصوبه یک مقام دولتی یا شهرداری انجام می شود.

برای ایجاد تغییرات، باید با درخواست ثبت تغییرات کاداستر ایالتی با دفتر منطقه ای Rosreestr تماس بگیرید. پیوست به اپلیکیشن:

• مدارک شناسایی متقاضی؛
• وکالتنامه ای برای نمایندگی منافع متقاضی که توسط دفتر اسناد رسمی تأیید شده است.
• سندی که وضعیت مالک (یا ثبت نام واحد دولتی و غیره) را تأیید می کند.

اطلاعات به صورت رایگان در ثبت نام وارد می شود و نیازی به پرداخت هزینه های دولتی نیست.

اگر کاداستر حاوی اطلاعاتی در مورد مرزهای تعیین شده مناطق سرزمینی نباشد، مجموعه اسناد زیر نیز به مجموعه اسناد مشخص شده پیوست می شود:

• عصاره ای از قوانین کاربری و توسعه زمین که مرزهای سایت را در محدوده منطقه سرزمینی و لیست مشخص شده انواع استفاده مجاز را نشان می دهد.
• نتیجه گیری از ارگان های دولتی محلی یا مقامات شهرداری در مورد اختصاص یک سایت به منطقه سرزمینی مربوطه، حاوی اطلاعاتی در مورد منطقه بندی برنامه ریزی شهری که مطابق با آن این منطقه سرزمینی تصویب شده است. سند باید به وضوح قطعه زمین را مشخص کند و آدرس و منطقه آن را در بر گیرد.

مهم!اگر قطعه زمین اسناد مشخص شده را ارائه ندهد، آنها نمی توانند از ارائه خدمات دولتی خودداری کنند. کارمندان Rosreestr موظفند اطلاعات گم شده را خودشان از طریق کانال های تبادل بین بخشی درخواست کنند.

بنابراین، منطقه سرزمینی یک ویژگی مهم یک سایت است که استفاده و گزینه های احتمالی آن را تعیین می کند. بر اساس طرح شهرسازی که در محدوده شهرداری معتبر است تعیین می شود. برای اینکه بدانید سایت متعلق به کدام منطقه سرزمینی است، باید با درخواست با Rosreestr تماس بگیرید، طرح برنامه ریزی شهری شهرداری را مطالعه کنید یا از عملکرد عمومی استفاده کنید. برای تغییر منطقه سرزمینی، باید درخواستی را به Rosreestr ارسال کنید.

ثبت کاداستر مناطق سرزمینی

منطقه سرزمینی بخشی از قلمرو است که مشخص می شود

مناطق محدود کننده استفاده از مناطق برای اجرای گران

فعالیت های پیش از ساخت؛

مناطق تخصیص یافته با توجه به کیفیت زمین؛

مناطق ارزیابی ارضی-اقتصادی.

اسناد موجود در بخش ثبت نام دولتی زمین

زمین منطقه کاداستر "مناطق سرزمینی" شامل موارد زیر است

اطلاعات:

اطلاعات عمومی - توصیف منطقه سرزمینی؛

در محدوده منطقه سرزمینی ممنوع یا محدود به تعریف است

برای ایجاد آنها؛

صاحبان قطعات زمین (قسمتی از قطعات زمین)، واقع شده است

تسلیم شده در محدوده منطقه سرزمینی، با اشاره به سند،

مبنای تأسیس آنها باشد.

اطلاعات در مورد مناطق تحت پوشش قلمرو

منطقه نایا

در مواد نقشه کاداستر وظیفه، اطلاعاتی در مورد سرزمینی

مناطق ریالی تشکیل و نگهداری فهرستی از سرزمینی است

مناطق ملی واقع در قلمرو محله کاداستر و

انتقال آنها به طرح مرزهای مناطق سرزمینی محله کاداستر.

"زمین" در طرح مرزهای مناطق سرزمینی محله کاداستر

باید نمایش داده شود:

مرزهای مناطق سرزمینی که اطلاعات مربوط به آنها در ایالت در نظر گرفته می شود

ثبت عمومی اراضی محله کاداستر؛

مرزها (مسیرها) اشیاء تشکیل دهنده منطقه که اطلاعات مربوط به آنها در نظر گرفته می شود

ما در ذخایر دولتی جمهوری قرقیزستان هستیم.

نقاط عطف (و تعداد آنها) مرزهای مناطق سرزمینی، اطلاعات

که در ثبت دولتی جمهوری قرقیزستان در نظر گرفته شده است.

نقاط عطف (و تعداد آنها) مرزها (مسیرها) که مناطق را تشکیل می دهند

پروژه هایی که اطلاعات مربوط به آنها در ثبت دولتی جمهوری قرقیزستان در نظر گرفته شده است.

شماره کاداستر مناطق سرزمینی؛

شماره کاداستر اشیاء تشکیل دهنده منطقه؛

اشیاء زمین و نشانه های اصلی محلی.

طرح هایی برای مرزهای مناطق سرزمینی بلوک های کاداستر ترسیم شده است

در نمادهای متعارف تعیین شده برای نقشه های کاداستر (طرح ها) و

علامت گذاری در محدوده مقیاس که عموماً برای نقشه های مقیاس بزرگ پذیرفته شده است

نمونه ای از نمایش یک منطقه سرزمینی در یک منطقه پرجمعیت

یک منطقه حفاظت از آب در امتداد ساحل رودخانه می تواند خدمت کند (شکل 8).

سیستم طبقه بندی GZK.

طبقه بندی در نظر گرفته شده برای حفظ بازرسی زمین مدنی نشان می دهد

سیستمی از مفاهیم اساسی اشیاء و پدیده ها است که اطلاعات را منعکس می کند

تشکیل کاداستر زمین سیستم طبقه بندی طراحی شده است

برای استفاده به عنوان یک زبان استاندارد ارتباطی واحد

در اجرای قراردادهای زمین مدنی، و همچنین برای توصیف و تنظیم زمین و غیره

روابط مالکیت فدراسیون روسیه.

سیستم طبقه بندی کننده ها به منظور حفظ بازرسی زمین شامل موارد زیر است:

انواع طبقه بندی کننده های زیر: "طبقه بندی املاک و مستغلات"

"طبقه بندی مناطق سرزمینی"، "طبقه بندی کننده شماره کاداستر"

ra"، "طبقه بندی برای تشکیل قطعات زمین"، "طبقه بندی

اشیاء نقشه برداری کاداستر».

در طبقه بندی املاک (KNI)، شی طبقه بندی می شود

ساختگی املاک و مستغلات بر حسب نوع (قطعه زمین و

ساختمان ها (سازه ها)، سازه هایی که به طور محکم به زمین متصل هستند، هدف، استفاده

استفاده و سایر املاک که اطلاعات مربوط به آنها در قانون زمین مدنی گنجانده شده است.

SOI بخشی جدایی ناپذیر از سیستم عمومی طبقه بندی کننده ها برای اهداف است

انجام ثبت نام مدنی زمین (طبقه بندی و کدگذاری اطلاعات کاداستر). او

در نظر گرفته شده است که به عنوان یک زبان مشترک ارتباط بین استفاده شود

دارندگان بانک اطلاعات کاداستر و کاربران (مصرف کنندگان)

اطلاعات کاداستر در مورد املاک و مستغلات، شرح املاک و مستغلات

روابط و حل مشکلات مدیریت منابع زمین در فدراسیون روسیه و مقررات

چرخش گردش بازار اراضی.

طبقه بندی املاک و مستغلات در یک طبقه واحد ادغام شده است.

طرح تقسیم بندی طبقه بندی کننده های حالت، که اجازه می دهد

کسب اطلاعات کامل در مورد زمین ها، ساختمان ها و سازه ها،

ایجاد یک طرح جامع برای توصیف اشیاء املاک و مستغلات. این محقق می شود

با پیوند دادن به یک سیستم واحد:

آدرس و مشخصات مرجع (موقعیت و آدرس املاک و مستغلات

خاصیت فشرده)؛

هدف و کاربرد در بخش های مختلف فعالیت اقتصادی

تلنوستی،

انواع و اسامی موضوعات حقوق املاک،

انواع حقوق املاک؛

انواع و اسامی اشکال سازمانی و حقوقی حقوقی

افراد و خانواده ها، شهروندان و غیره

این یک خروجی (از طریق سیستم رمزگذاری مجدد) به

نگهداری اطلاعات در مورد این نوع املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه

کاهش، و همچنین در بانک های داده بین المللی.

طبقه بندی املاک مطابق با

انجام قرارداد مدنی" با در نظر گرفتن الزامات قانون فدراسیون روسیه.

هنگام توسعه یک طبقه بندی املاک و مستغلات، ما استفاده کردیم

طبقه بندی کمیته آمار دولتی روسیه به روش مقرر تأیید شده است

sia: OKATO (طبقه بندی تمام روسی اداری

تقسیم سرزمینی)، OKDP (طبقه بندی کننده همه روسی گونه ها

فعالیت های اقتصادی، محصولات و خدمات)، OKPO (تمام روسیه

طبقه بندی کننده شرکت ها و سازمان ها)، OKOGU (کلاس روسی-

سیفایر مقامات دولتی و مدیریت)، OKFS (تمام روسی

طبقه بندی روسی اشکال مالکیت)، KOPF (طبقه بندی سازمانی).

اشکال ملی و حقوقی نهادهای اقتصادی)، KSM (طبقه بندی-

توروس کشورهای جهان). حفظ طبقه بندی املاک و مستغلات ارجح است

در صورت تغییر در مقررات قانونی و سایر مقررات، نیازمند به روز رسانی آن است

استفاده طبیعی از زمین:

زمین کشاورزی (کد طبقه بندی 1.1.1).

زمین های زیر ساختمان (سازه ها)، سازه ها (1.1.2). بر این اساس

vii با طبقه بندی کننده، این اراضی شامل قطعات مسکونی می باشد

خانه ها، گاراژها، ویلاها (ایالتی، شهرداری،

تعاونی، فردی)؛

زمین در حال ساخت ساختمان ها (سازه ها)، سازه ها (1.1.3). به

این گروه از اراضی شامل قطعات ساختمانی صنعتی می باشد

زمین - ذخیره زمین کشاورزی (1.1.5);

سایر زمین های کشاورزی (1.1.6).

مفهوم زمین کشاورزی ترکیبی از انواع کشاورزی است

زمین های خصوصی و زمین هایی که توسط ساختمان ها اشغال نشده است (سطح IY بخش CNI

"هدف و انواع استفاده از املاک و مستغلات"):

زمین زراعی (کد طبقه بندی 1.1.1.1).

زمین (قطعه زمین) تحت کشت چند ساله (باغ ها،

اراضی علوفه ای (1.1.1.3) زمین های پوشیده از چند ساله هستند

پوشش گیاهی علفی و به طور سیستماتیک برای

یونجه داری و چرا. تقسیم می شوند: یونجه، مرتع

چراگاه، چراگاه گوزن شمالی، چراگاه اسب.

زمین کشاورزی مختلط، برای مصارف کشاورزی

مزارع خصوصی (1.1.1.4);

سپرده (1.1.5.1).

اراضی تحت احیاء (1.1.5.2);

اراضی در مرحله احیاء (1.1.5.3);

زمین های آشفته (1.1.5.4);

مرداب ها (1.1.5.5);

سایر اراضی کشاورزی مناسب برای توسعه کشاورزی

زمین کشاورزی (1.1.5.6).

شرح اشیاء دولت Ka-

ثبت دسترال برای اراضی دسته های دیگر

بخش KNI "کیفیت املاک و مستغلات" به شما امکان می دهد که به دست آورید

ویژگی های کیفی شی ثبت کاداستر. برای توصیف

کیفیت قطعه زمین، پارامترهای سطح چهارم داده در نظر گرفته شده است

بخش اصلی (پیوست 2، بخش "کیفیت املاک و مستغلات"،

سطح IY). اینها شامل تشکیل کارست (کد طبقه بندی کننده 1.1.1.1)،

لرزه خیزی (1.1.1.2)، سطح آب زیرزمینی (1.1.1.3)، احتمال

سیل توسط آبهای سیل (1.1.1.4) و غیره.

طبقه‌بندي مناطق سرزميني (CTZ) بخشي است

سند نظارتی خدمات کاداستر زمین فدرال روسیه،

برای استفاده در سامانه ثبت اسناد و املاک دولتی الزامی است

دستر در تشکیل، پردازش، ذخیره و صدور اطلاعات در av-

حالت خودکار و روی کاغذ.

به مناطق سرزمینی که هنگام حفظ قانون زمین مدنی در نظر گرفته می شود و مشمول آن است

طبقه بندی های رایج در KTZ عبارتند از:

نهادهای اداری-سرزمینی (اطلاعات

آرایه A)؛

مناطق سرزمینی در شهرها و سکونتگاه های روستایی (اطلاعات

آرایه ony B)؛

مناطق استفاده محدود از مناطق برای اجرا

مناطق تخصیص یافته با توجه به وضعیت کیفی زمین (اطلاعات

آرایه ملی D)؛

مناطق ارزیابی ارضی-اقتصادی (اطلاعات

آرایه E).

طبقه بندی کننده مناطق سرزمینی با در نظر گرفتن الزامات توسعه یافته است

قوانین فدراسیون روسیه که روابط را بر اساس تنظیم می کند

منطقه بندی آب سرزمین ها و گنجاندن اطلاعات مربوط به آنها در کد زمین دولتی. طرح

طبقه بندی مناطق سرزمینی، روش های کاربرد و رویه آن

استفاده مربوط به طبقه بندی املاک و مستغلات، که

به شما امکان می دهد از هر دو طبقه بندی کننده در یک سیستم واحد استفاده کنید (برنامه

در طبقه بندی اشیاء تشکیل قطعه زمین (KFZU).

حجم طبقه بندی روشی برای تشکیل اشیاء کاداستر است

حسابداری بر اساس نوع، هدف، استفاده و سایر ویژگی ها، اطلاعات

اطلاعاتی که در مورد آن در کاداستر زمین دولتی گنجانده شده است. طبقه بندی-

توروس برای تشکیل یک قطعه زمین شامل طرح اساسی است

طبقه بندی کننده و وجهی طرح ساخت این طبقه بندی کننده مطابقت دارد

مطابق با طرح طبقه بندی املاک و مستغلات است که امکان استفاده را می دهد

از هر دو طبقه بندی کننده در یک سیستم واحد استفاده کنید.

طبقه بندی کننده شماره کاداستر یک قطعه زمین (KKNZU)

ساختار شماره کاداستر و تعیین کاداستر را تعیین می کند

واحدها مطابق با قوانین جاری (لغت نامه شماره 1 - شماره

موضوع فدراسیون روسیه، فرهنگ لغت شماره 2 - شماره منطقه کاداستر موضوع فدراسیون روسیه بر اساس

کدهای OKATO).

طبقه بندی اشیاء نقشه برداری کاداستر (KOKK)

سندی است که ثابت می کند:

الزامات عمومی برای محتوای نقشه ها و نقشه های کاداستر؛

اصطلاحات، کدها و تعاریف اجباری مفاهیم

تمام اشیاء و ویژگی های آنها که محتوای کاداستر را تشکیل می دهند

نقشه ها و نقشه های خندق؛

شرایط خاص برای نمایش این اشیا و ویژگی های آنها در

طرح ها و نقشه های کاداستر بسته به مقیاس.

M 1:2000 و 1:10000:

نقشه ها و نقشه های کاداستر منعکس کننده نتایج موجودی ها

(فهرست)؛

نقشه ها و نقشه های کاداستر که نتایج ثبت کاداستر را منعکس می کند

تا (حسابداری)؛

نقشه ها و نقشه های کاداستر وظیفه؛

نقشه های تقسیم کاداستر؛

طرح ها و نقشه های اشیاء ثبت کاداستر (قطعات زمین، ارضی

مناطق بلاغی)؛

طرح ها و نقشه های تخصصی کاداستر.

ایجاد شده توسط طبقه بندی اشیاء نقشه برداری کاداستر

مناسب برای استفاده در نقشه برداری کاداستر، هنگام نگهداری

نقشه ها و طرح های کاداستر وظیفه و همچنین در توسعه طبقه بندی

خندق اطلاعات کاداستر، در اشکال یکپارچه اسناد، با

تبادل اطلاعات کارتوگرافی کاداستر دیجیتال به الکترونیک

رسانه ها.

مقیاس طرح های کاداستر M 1:2000 در قلمرو ساکنان ایجاد می شود

مناطق و نقشه های کاداستر M 1:10000 برای نمایش در نظر گرفته شده است

مناطق مناطق خارج از مناطق پرجمعیت (مناطق حومه شهر، زمین های زیر

تحقیق در کشاورزی و جنگلداری و غیره). در عین حال، وظایف اصلی استفاده است

استفاده از طبقه بندی کننده اشیاء نقشه برداری کاداستر است

مقررات جمع آوری شده و نمایش داده شده در طرح های کاداستر وجود دارد و

نقشه های اطلاعاتی و همچنین ساده سازی و یکسان سازی واحدهای کاداستر

پروژه ها و ویژگی های آنها در نقشه ها و نقشه های کاداستر نشان داده شده است.

برای قطعات زمین، انواع مرزهای آنها مشخص شده است (تعیین شده است

در طول نقشه برداری زمین، فقط طبق اسناد موجود، جامد واقعی،

واقعی مشروط و بحث برانگیز)؛ در طرح های کاداستر M 1:2000 نمایش داده می شود

تمام بخش‌های مرزها فشرده شده‌اند، آن بخش‌ها در نقشه‌های M 1:10000 نمایش داده می‌شوند.

مرزهایی که طول آنها به مقیاس بیان می شود. اشیاء تقسیم کاداستر

باید در تمام نقشه ها و نقشه های کاداستر نمایش داده شود

همه با شماره کاداستر مشخص شده است.

اشیاء تقسیم اداری-سرزمینی نمایش داده می شود

در تمام نقشه ها و نقشه های کاداستر ذکر آن الزامی است

نام خودشان مرزهای فدراسیون روسیه و موضوعات روسیه

فدراسیون روسیه در انواع نقشه ها و نقشه های کاداستر نمایش داده می شود

فقط بر اساس داده های مستند مربوطه. مرزهای

اشیاء تقسیم اداری-سرزمینی نمایش داده می شود -

بر اساس داده های مستند مربوطه، در صورت وجود.

با استفاده از نماهایی از مرزهای خود (فقط موجود) نمایش داده می شوند یا نمایش داده می شوند

بر اساس اسناد، ثابت واقعی، واقعی مشروط و بحث برانگیز).

هنگام نشان دادن تعدادی از اشیاء تقسیم اداری-سرزمینی

و هنگام نمایش قطعات زمین، پنج نوع مرز آنها نشان داده شده است:

ایجاد شده در طول نقشه برداری زمین، تنها بر اساس اسناد موجود، واقعیت-

محکم، واقعی مشروط و بحث برانگیز. مرزها وجود دارد

موجود فقط طبق اسناد، جامد بالفعل، مشروط بالفعل و

موارد بحث برانگیز در نتیجه فهرستی از مناطق شناسایی می شوند. در همان زمان، زیر

مرزهایی که فقط طبق اسناد وجود دارند به معنای مرز هستند

افرادی که عبور از روی زمین به اشیاء فیزیکی گره نمی خورد و

اسناد اسناد کاداستر زمین دولتی نیستند

آخرین نمونه نصب شده

نمایش انواع مرزها به شما امکان می دهد وضعیت کاداستر را تعیین کنید

ثبت نام در قلمرو مربوطه، این فرصت را فراهم می کند

پدیده تضاد بین داده های اسنادی در مورد مرزها و مناطق

مناطق مربوطه، و داده های به دست آمده در طول بررسی، و

همچنین در مورد وجود اختلافات مرزی. انواع مرزها به ما امکان قضاوت دقیق را می دهند

دقت تعیین گذر مرزها و صحت تعیین واقعی

مناطق. همچنین نمایش این نوع مرزها یافتن مرزها را آسان می کند

شی روی زمین

مناطق استفاده ویژه در تمام کاداسترها نمایش داده می شود

در نقشه ها و نقشه های جدید همه چیز باید با کاداستر آنها مشخص شود

اشیاء پایه توپوگرافی معمولاً تعمیم داده می شوند

به وضوح، ویژگی های خود را با استفاده از زیرنویس های توضیحی نشان می دهد

این. بسته به نوع نقشه های کاداستر (نقشه ها)، اشیاء توپوگرافی

پایه های منطقی را می توان در سراسر قلمرو نقشه برداری شده نمایش داد

(موجودی و طرح های حسابداری (نقشه ها))، در قلمرو ثبت شده

اشیاء (طرح های حسابداری (نقشه ها) و نقشه های کاداستر وظیفه)، نه

به طور کلی مبارزه کنید محدودیت منطقه نمایش اشیاء توپوگرافی

اساس فیزیکی توسط الزامات ویژه اداری محلی تعیین می شود

سازمان ها و مراجع ثبت کاداستر. اجسام با مبنای توپوگرافی

شما که نام خود را دارید (خیابان ها، رودخانه ها، دریاچه ها و غیره) نشان داده شده است

این اسامی

ساختمان ها و سازه ها به عنوان اشیاء توپوگرافی نمایش داده می شوند

جدید. در طرح های کاداستر M 1:2000 ساختمان ها و سازه ها ساخته شده است

در پایه ها، به عنوان یک قاعده، همه چیز در معرض نمایش است. در نقشه های کاداستر M

1:10000 ساختمان ها و سازه ها فقط به ویژه برجسته و برجسته نمایش داده می شوند

مقدار مرجع تمام ساختمان های غیر مسکونی، و همچنین تمام نمایش

از ساختمان ها در M 1:2000، یک عنوان توضیحی نوع آنها را نشان می دهد

استفاده واقعی

این دسته از مسائل را باید در ارتباط نزدیک با الزامات دقت تعیین محل مختصات نقاط مشخصه در نظر گرفت.

در مرحله اول لازم است به ضوابط تعیین محدوده مناطق سرزمینی مراجعه شود. کد برنامه ریزی شهری گزینه های زیر را برای تعیین مرزها تعریف می کند:

مرزهای مناطق سرزمینی را می توان با موارد زیر تعیین کرد:

1) خطوط بزرگراه ها، خیابان ها، راهروهایی که جریان های ترافیکی را در جهت مخالف جدا می کنند.

2) خطوط قرمز؛

3) مرزهای قطعه زمین؛

4) محدوده شهرک ها در داخل شهرداری ها.

5) مرزهای شهرداری ها، از جمله مرزهای سرزمین های درون شهری شهرهای فدرال مسکو و سن پترزبورگ.

6) مرزهای طبیعی اشیاء طبیعی.

7) سایر مرزها

از تجزیه و تحلیل قبلی، ما مشخص کردیم که به عنوان یک قاعده کلی، از همه روش های ذکر شده، روش دوم در جمهوری چوواش استفاده می شود. از معنای تعریف خطوط قرمز و مناطق عمومی

خطوط قرمز- خطوطی که مرزهای موجود، برنامه ریزی شده (تغییر یافته، تازه تشکیل شده) مناطق عمومی، مرزهای زمین هایی را که در آنها خطوط برق، خطوط ارتباطی (از جمله سازه های کابلی خط)، خطوط لوله، بزرگراه ها، خطوط راه آهن و سایر موارد در آنها قرار دارد، نشان می دهد. که از این پس به عنوان اشیاء خطی نامیده می شود).

فضاهای عمومی- مناطقی که آزادانه توسط تعداد نامحدودی از مردم استفاده می شود (از جمله میادین، خیابان ها، راهروها، خاکریزها، خطوط ساحلی آب های عمومی، میادین، بلوارها)

نتیجه می شود که کل شبکه خیابانی تحت این تعاریف قرار می گیرد.

علیرغم این واقعیت که خطوط قرمز کمی در قلمرو جمهوری چوواش نصب شده است، تجزیه و تحلیل نقشه‌های منطقه‌بندی شهری نشان می‌دهد که کل شبکه خیابان‌ها روی آنها از حوزه قضایی هر منطقه حذف شده است. یک "نقطه سفید" در نقشه منطقه بندی است.

این گزینه برای ما بهینه به نظر نمی رسد.

خطوط قرمز معمولاً در مختصات تنظیم نمی شوند.

تعداد کمی از زمین های زیر زمین های عمومی در ثبت کاداستر ایالتی ثبت شده است (استثنای شهرها).

· تعداد زیادی از مناطقی که قبلاً در کمیته املاک دولتی ثبت شده اند، شرح مختصری از مرزهای خود ندارند.

با این گزینه برای تهیه شرح مرزهای یک منطقه سرزمینی، مشکل دقت در تعیین مرزهای منطقه ناگزیر به وجود می آید، یعنی دقت نباید بدتر از دقت مورد نیاز برای مرزهای زمین های هم مرز باشد. اراضی عمومی در غیاب مواد نقشه برداری در مقیاس بزرگ در قلمرو چوواشیا، از نظر فنی می توان این نیاز را تنها بر اساس روش ژئودتیک یا روش اندازه گیری ماهواره ای برآورده کرد. این یعنی آنچه لازم است شفاف سازی مرزهای کلیه قطعات زمین در مجاورت مرزهای منطقه سرزمینی(از جمله از طریق حذف خطاهای کاداستر).

ایجاد مرزهای منطقه در امتداد خطوط بزرگراه‌ها، خیابان‌ها و راهروها که جریان‌های ترافیکی را در جهت‌های مخالف جدا می‌کند، مزایایی دارد:

· محورهای خیابان ها و معابر به لحاظ نظری نمی توانند با زمین های ارائه شده به اشخاص حقیقی و حقوقی تلاقی داشته باشند. در نتیجه، هنگام توصیف مرزهای مناطق سرزمینی، در اکثریت قریب به اتفاق موارد نیازی به تعیین محل مرزهای قطعه زمین نیست.

· شدت کار دیجیتالی کردن مرزها به شدت کاهش می یابد. به جای کار دقیق روی زمین در هر طرف خیابان، مرز منطقه در امتداد محور آن در شرایط اداری ترسیم می شود.

· دقت تعیین مرز در این مورد اهمیت اساسی نخواهد داشت. در این صورت، حتی اگر مهندس کاداستر اشتباه قابل توجهی مرتکب شود، این امر منجر به تقاطع با قطعات زمین نمی شود.

· شدت کار نیز به دلیل حذف بسیاری از مرزهای داخلی بین خطوط یک منطقه با مقررات مشابه کاهش می یابد. در عمل، این بدان معنی است که در یک سکونتگاه کوچک، به جای یک دوجین کانتور منطقه مسکونی، یک کانتور تشکیل می شود.

هنگام کار با مناطق سرزمینی، مهندسان کاداستر و دولت های محلی اغلب در مورد دقت و عدم تلاقی اشیاء مدیریت زمین با قطعات زمین سؤال دارند:

1). دقت تعیین مرز نباید بدتر از دقت مرزهای زمین باشد.

2). مرزهای مناطق سرزمینی باید شرایطی را داشته باشد که هر قطعه زمین فقط به یک منطقه تعلق دارد.

3). محدوده مناطق سرزمینی باید این شرط را داشته باشد که هر قطعه زمین فقط به یک منطقه سرزمینی تعلق داشته باشد و طبق اطلاعات مربوط به این گونه اراضی که در کاداستر املاک دولتی درج شده است، نباید از محدوده اراضی عبور کند.

4). اگر شبکه خیابانی و اشیاء خطی (جاده‌ها، راه‌آهن‌ها) به مناطق مستقل زیرساخت‌های حمل‌ونقل تفکیک نشده باشند یا به خارج از مناطق دیگر منتقل نشوند، اطمینان از مصونیت آنها دشوار است.»

در مورد صحت کار، این هنجار فقط مربوط به موردی است که نقطه مشخصه شیء مدیریت زمین با نقطه مشخصه قطعه زمین منطبق باشد.

دقت پیش بینی شده در دستور با هدف اطمینان از شرایطی است که در آن مرزهای شیء مدیریت زمین دارای تقاطع با قطعات زمین نباشد.

در موردی که مرز زون در وسط خیابان تعیین شده باشد، این شرط برقرار است به بهترین شکل ممکنمسیر.

با توجه به عدم تلاقی منطقه با قطعه زمین، می توان گفت که برای درک صحیح این موضوع، لازم است این هنجار به طور جامع (یعنی در مجموع کلیه قوانین فعلی) در نظر گرفته شود. که:

-اول:

در قانون برنامه ریزی شهری آمده است که مقررات شهرسازی در مورد زمین های عمومی اعمال نمی شود.

-دوم:

قانون زمین برخی از تمایزات را بین خود قطعه زمین ایجاد می کند.

«قطعه‌های زمین برای استفاده عمومی، اشغال شده توسط میادین، خیابان‌ها، جاده‌ها، بزرگراه‌ها، خاکریزها، میدان‌ها، بلوارها، آب‌ها، سواحل و سایر اشیاء، ممکن است در مناطق مختلف سرزمینی گنجانده شودو مشمول خصوصی سازی نیستند». .

"تشکیل یک قطعه زمین که مرزهای آن از مرزهای مناطق سرزمینی، مناطق جنگلی، پارک های جنگلی عبور می کند، به غیر ازقطعه زمین تشکیل شده برای انجام کار در زمینه اکتشاف زمین شناسی زیرزمینی، توسعه ذخایر معدنی، قرار دادن اجسام خطیسازه های هیدرولیکی و همچنین مخازن و دیگر آب های مصنوعی.

-سوم:

در بند 6 ماده 26 قانون کاداستر در خصوص وقوع تقاطع قطعات با مرز پهنه سرزمینی استثنائاتی وجود دارد: ثبت کاداستر در صورت تعلیق در یکی از حدود. قطعه زمین در حال شکل گیری (قبلاً در نظر گرفته نشده است!) از مرز منطقه سرزمینی عبور می کند، به غیر ازدر صورتی که سازمان ثبت کاداستر اشتباهی را در کاداستر املاک دولتی در تعیین محل مرز چنین منطقه سرزمینی در سندی که بر اساس آن اطلاعات وارد کاداستر املاک دولتی شده است شناسایی کرده باشد، یا اگر قطعه زمینی که در حال شکل گیری است برای قرار دادن اشیاء خطی و همچنین در موارد دیگری که توسط قانون فدرال تعیین شده است در نظر گرفته شده است.

از این نتیجه می شود که اصطلاح "قطعه زمین" در زمینه تشکیل مرز یک منطقه سرزمینی باید به گونه ای متفاوت مورد توجه قرار گیرد. یک قطعه زمین تشکیل شده در زیر زمین های عمومی را نمی توان به همان شکلی که یک قطعه زمین کلاسیک ارائه شده به یک شخص حقیقی یا حقوقی برای یک هدف خاص درک کرد. شبکه خیابانی شامل هیچ گونه فعالیت اقتصادی نمی شود، تشکیل قطعات برای تهیه بعدی، فاقد مقررات است، مشمول مالیات زمین نیست و بنابراین به صورت نمادین 1 روبل ارزش گذاری می شود.

بنابراین کدهای برنامه ریزی زمین و شهر مکمل یکدیگر هستند و به هیچ وجه با روش توصیه شده برای تشکیل مرزهای منطقه تداخلی ندارند.

بسیاری از آنچه در بالا گفته شد را می توان به درستی به اجسام خطی نسبت داد.

مقررات شهرسازی در مورد اشیاء خطی اعمال نمی شود.

*تاسیسات خطی واقع در خارج از مناطق پرجمعیت، طبق اعلام کمیته املاک کشور، در اراضی صنعتی قرار دارند. قانون شهرسازی، وضع مقررات شهرسازی در زمین های صنعتی را مستثنی نمی کند. اما زمین های صنعتی نه تنها شامل خطی، بلکه بسیاری از اشیاء منطقه نیز می شود، به عنوان مثال: نیروگاه ها، نیروگاه های برق آبی، قطعات زمین برای فرودگاه ها، فرودگاه ها، باند. بدیهی است که اگر شی خطی نباشد، در این صورت یک مقررات شهرسازی می تواند و باید برای قلمرو آن تدوین شود. اما اگر شی خطی باشد، پس هیچ حس یا مبنایی برای شناسایی یک منطقه سرزمینی جداگانه به طور خاص در زیر آن وجود ندارد. به دلیل فقدان مقررات شهرسازی برای آنها، کنترل بر تقاطع پهنه های سرزمینی با محدوده چنین مناطقی نیز منطقی نیست.

تضمین رژیم مصونیت (توسعه غیرقانونی)

چندین راه حل برای حل این مشکل وجود دارد:

1. تخصیص شبکه خیابانی و اشیاء خطی به مناطق مستقل سرزمینی.

2. تهیه نقشه های مرزی و ثبت این اشیاء در ثبت کاداستر دولتی.

3. ایجاد مناطق امنیتی بر روی اشیاء خطی (حق تقدم، نوارهای کنار جاده)

در صورت انتخاب گزینه اول، توصیه می شود قوانین زیر را دنبال کنید:

اگر PZZ قرار دادن اشیاء خطی را فراهم کرده یا برنامه ریزی می کند: راه آهن، جاده های دسته I و II، جاده های اصلی یا خیابان های ترافیک مداوم با سرعت بالا، آنها باید به یک منطقه جداگانه "T" یا "P" در محدوده اختصاص داده شوند. جاده حق تقدم یا خطوط قرمز این مناطق سرزمینی ممکن است در مجاورت زمین هایی با همان نوع کاربری مجاز برای مکان یابی مجتمع های خودروهای کنار جاده ای، توقفگاه ها، پارکینگ ها، پست های پلیس راهنمایی و رانندگی و غیره باشند.

جاده‌های تنه یا خیابان‌های پرسرعت ترافیک پیوسته، به عنوان یک قاعده، در محدوده یک منطقه شهری قرار دارند و دارای مرزهای خاص خود به عنوان عنصری از ساختار برنامه‌ریزی (در خطوط قرمز) با نوع خاصی از استفاده مجاز هستند - "حمل و نقل".

در محدوده یک منطقه مسکونی، میکرو ناحیه، بلوک، گروه ساختمان های مسکونی، نیاز به تخصیص شبکه راه به یک منطقه ارضی جداگانه حذف می شود.

نهادهای خودگردان محلی این حق را دارند که به طور مستقل هر راه حلی را انتخاب کنند.

_________________________

با این حال،ترسیم مرزهای پهنه ها در امتداد محورهای خیابان ها همیشه امکان پذیر نیست.

اغلب زمین های عمومی بین مناطق مختلف منطقه وجود ندارد. در این مورد، کار در مقیاس کامل ضروری است

مجری بحث – Beregovskikh A.N. (ITP "Grad"، Omsk)

اهداف اولیه این بحث تعیین اصول اساسی برای تشکیل مناطق سرزمینی بر روی نقشه های پهنه بندی شهری به منظور ارائه کمک عملی به دولت های محلی و توسعه دهندگان قوانین استفاده از زمین و توسعه مناطق شهری و سایر سکونتگاه ها تحت قانون فعلی است. قانون، و همچنین تشکیل یک پیشنهاد تلفیقی از طرف جامعه حرفه ای برای ایجاد تغییرات در برنامه ریزی شهری و کدهای زمین، با هدف حل و فصل تناقضات موجود و بهبود هنجارهای فعلی قوانین فدرال.

نتایج این بحث در تهیه مواد برای بررسی در جلسات گروه کاری برنامه ریزی استراتژیک و سرزمینی شورای عمومی زیر نظر وزارت توسعه منطقه ای روسیه استفاده خواهد شد.

این بحث به مسائل مربوط به ترکیب داده‌های منبع و در نظر گرفتن محدودیت‌های برنامه‌ریزی شهری هنگام تهیه نقشه منطقه‌بندی سرزمینی نمی‌پردازد. ما بحث های جداگانه ای را به این موضوعات اختصاص خواهیم داد.

شرکت کنندگان در بحث:

Mityagin S.D.، معمار ارشد برنامه ریزی شهری JSC NIIP.

Bocharov M.V.، معاون بخش املاک و مستغلات وزارت توسعه اقتصادی فدراسیون روسیه؛

Bobylev S.Yu.، مدیر کل کارگاه معماری LLC S.Yu. Bobylev، عضو هیئت مدیره NP "انجمن معماران و مهندسان سنت پترزبورگ"؛

Boroznov A.A.، مشاور مدیر کل بنیاد RHD؛

Daribabina E.V.، رئیس بخش کنترل بر فعالیت های برنامه ریزی شهری وزارت دفاع از خدمات کنترل مسکن و نظارت بر ساخت و ساز در Khanty-Mansi خودمختار Okrug-Yugra.

Nikolaev S.N.، نایب رئیس کمیته ساخت و ساز، رئیس بخش نظارت بر ساخت و ساز شهرداری کمیته برنامه ریزی شهری اداره شهر براتسک؛

کورنف V.I.، معمار ارشد تومسک، نامزد معماری، دانشیار TGASU

مقررات عمومی منطقه بندی سرزمینی

1. نقشه پهنه بندی شهری بر اساس نقشه کشی در سیستم مختصات و با دقت حفظ کاداستر املاک دولتی در حریم شهرداری تهیه می شود.

2. به منظور توجیه حدود و انواع مناطق سرزمینی، اقدامات مقدماتی زیر انجام می شود:

بر اساس نقشه برداری، مرزهای شهرداری و سکونتگاه های موجود در ترکیب آن و همچنین مرزهای عناصر ساختار برنامه ریزی و مناطق عملکردی تعیین شده توسط اسناد برنامه ریزی سرزمینی شهرداری (در صورت وجود استاد) نمایش داده می شود. طرح)؛

عناصر ساختار برنامه ریزی تعیین می شود که در محدوده آنها استفاده از زمین ها و پروژه های ساخت و ساز سرمایه مطابق با اسناد برنامه ریزی سرزمینی انجام می شود.

عناصر اولیه ساختار برنامه ریزی (بلوک ها) تعیین می شود که مرزهای آن با خطوط قرمز مطابق با پروژه های برنامه ریزی سرزمینی مصوب تعیین می شود.
عناصر اولیه ساختار برنامه ریزی تعیین می شود که مرزهای آن توسط خطوط قرمز قبلاً تأیید شده (قبل از تصویب قانون برنامه ریزی شهر 2004 فدراسیون روسیه) تعیین شده است.

3. در محدوده عناصر ساختار برنامه ریزی که استفاده از قلمروهای آن مطابق با اسناد برنامه ریزی سرزمینی انجام می شود، مناطق سرزمینی با تفصیل مناطق عملکردی بر اساس استفاده واقعی از این سرزمین ها تشکیل می شود.

4. در محدوده عناصر ساختار برنامه ریزی که استفاده واقعی از اراضی آنها با اسناد آمایش سرزمینی مطابقت ندارد و در رابطه با آنها اسناد آمایش سرزمینی تأیید نشده است، مناطق سرزمینی با تکثیر مناطق عملکردی که توسط اسناد برنامه ریزی سرزمینی ایجاد شده است.

5. در محدوده عناصر ساختار برنامه ریزی که استفاده واقعی از اراضی آنها با اسناد آمایش سرزمینی مطابقت ندارد و در رابطه با آنها اسناد آمایش سرزمینی تصویب شده است، مناطق سرزمینی با تفصیل عملکرد تشکیل می شود. مناطق مطابق با هدف عملکردی و مرزهای مناطق برنامه ریزی شده برای مکان فدرال، منطقه ای و محلی، و همچنین سایر اشیاء و مجتمع های برنامه ریزی شهری که توسط اسناد برنامه ریزی قلمرو تعیین شده اند.

6. مرزهای مناطق سرزمینی در درجه اول در امتداد مرزهای تقسیم اداری-سرزمینی، مرزهای مناطق عملکردی، خطوط قرمز، مرزهای مناطق برای محل تأسیسات فدرال، منطقه ای و محلی، مناطق برای مکان سایر مناطق ایجاد می شود. اشیاء و مجتمع های شهرسازی، محدوده زمین های موجود و نوساز و سایر محدوده های موجه.

7. از آنجایی که مناطق سرزمینی مناطق عملکردی را تکرار می کنند یا به تفصیل می پردازند و آنها را روشن می کنند، اندازه منطقه باید با اندازه منطقه عملکردی یکسان یا کوچکتر از آن باشد.

8. در صورتی که حریم مورد نظر مطابق اسناد آمایش سرزمینی مشمول تحول شهری نباشد، تفصیل پهنه بندی عملکردی بر روی نقشه پهنه بندی شهری مطابق با کاربری واقعی حریم انجام می شود. چنین قلمروهایی، به طور معمول، شامل مناطق چند منظوره بخش های مرکزی شهرها، مناطق مسکونی ساخت و ساز مسکن با پانل های بزرگ، ساخته شده بر اساس اصل منطقه کوچک، مناطق ساختمان های مسکونی حفظ شده از نوع املاک، مناطق صنعتی موجود، میادین، پارک ها و غیره است. اشیاء تفریحی از نظر اجتماعی مهم و همچنین مناطق دیگر که استفاده از آنها کاملاً مطابق با اسناد برنامه ریزی سرزمینی است.

منظور از پهنه‌بندی شهرسازی چنین مناطقی ایجاد شرایطی برای حفظ بهترین استفاده از زمین‌ها و پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌ای و همچنین جایگزینی (بازسازی) مستمر آنها به دلیل فرسودگی با املاک و مستغلات بهتر به منظور تضمین پایداری است. توسعه این مناطق

محدوده پهنه های سرزمینی در چنین مواردی با تعیین پروژه های برنامه ریزی تفصیلی و طرح های توسعه خط قرمز از قبل تعیین شده، محدوده مجتمع های شهری، گروه های مسکونی و سایر عناصر برنامه ریزی تعیین می شود. مناطق سرزمینی با شناسایی نشانه های کلی همگنی استفاده عملکردی قلمرو و ویژگی های ساخت و ساز، معماری و منظر آن شکل می گیرد. فهرست انواع استفاده مجاز از املاک و مستغلات در چنین مناطقی با گنجاندن انواع استفاده های موجود از قلمرو که با هدف عملکردی آن مطابقت دارد و همچنین انواع فعالیت ها و امکانات اضافی که عملکرد آنها می تواند کیفیت را بهبود بخشد تهیه می شود. زندگی در قلمرو مورد نظر و ایجاد شرایط اضافی برای توسعه کسب و کار .

به عنوان مثال، با توجه به کاربری موجود در یک منطقه کوچک مسکونی، می توان مناطق سرزمینی توسعه مسکونی چند طبقه، مناطق برای نگهداری و سرویس وسایل نقلیه، مناطق برای اهداف آموزشی، مناطق تفریحی، مناطق برای اهداف عمومی و تجاری و موارد دیگر را اختصاص داد. .

انواع استفاده مجاز از املاک و مستغلات در قلمرو یک منطقه توسعه مسکونی چند طبقه می تواند علاوه بر ساختمان های مسکونی، خدمات خرده فروشی و مصرف کننده، مهدکودک های با ظرفیت کم (با توجه به کمبود شدید مکان در مهدکودک ها) و سایر اشیاء باشد. تمام انواع استفاده اضافی باید به عنوان انواع کمکی استفاده مجاز طبقه بندی شوند، که فقط در صورت وجود نوع اصلی - ساختمان های مسکونی مجاز است. علاوه بر این، قرار دادن این گونه اشیاء تنها می تواند در اماکن توکار یا متصل و با شرط اطمینان از دسترسی و سازماندهی گروه ورودی از نمای اصلی خانه رو به خیابان یا سایر شیء شبکه راه باشد.

پارامترهای حد برای توسعه چنین اشیایی مطابق با قوانین فعلی، استانداردهای برنامه ریزی شهری منطقه ای و محلی محاسبه می شود.

بنابراین، هنگام تهیه یک نقشه پهنه بندی شهری در رابطه با قلمرو، که استفاده از آن با طرح جامع مطابقت دارد، نکته اصلی تعیین فهرست بهینه انواع مناطق سرزمینی و تعیین مرزهای آنها است و از توسعه هماهنگ کل نگر اطمینان حاصل می شود. قلمرو به نفع جامعه، تجارت و شهروندان است.

در برخی موارد، هنگام محاسبه حداکثر پارامترها برای توسعه چنین سرزمین هایی و تجزیه و تحلیل توسعه موجود، امکان ایجاد یک قطعه زمین برای ساخت و ساز جدید را می توان تعیین کرد. برای چنین مواردی، قوانین امکان تشکیل یک قطعه زمین را برای ساخت یک تأسیسات ساخت و ساز سرمایه جدید بر اساس یک پروژه نقشه برداری زمین در منطقه ارضی فراهم می کند. در چنین مواردی، توصیه می شود که پروژه های ساختمانی جدید به عنوان انواع کاربری های مجاز مشروط طبقه بندی شوند.

9. در صورتی که قلمرو مورد نظر بر اساس اسناد آمایش سرزمینی مشمول تحول شهرسازی باشد، تفصیل پهنه های عملکردی تنها بر اساس تصمیمات اسناد آمایش سرزمین قابل ارائه است. چنین مناطقی به مناطق سرزمینی، انواع استفاده مجاز تقسیم می شوند که پارامترها و ویژگی های حدی آنها با برنامه ریزی و پروژه های نقشه برداری زمین به طور دقیق تر تعیین می شود.

به عنوان مثال، بر اساس پروژه برنامه ریزی و نقشه برداری اراضی قلمرو یک منطقه مسکونی کاربردی که محدوده آن در طرح کلی مطابق با محدوده محدوده برنامه ریزی مشخص شده است، قلمرو مذکور را می توان به چندین منطقه سرزمینی تقسیم کرد. . چنین مناطقی ممکن است شامل یک منطقه مسکونی از ساختمان های چند طبقه، یک منطقه مسکونی از ساختمان های متوسط، یک منطقه آموزشی و آموزشی، یک منطقه اداری و تجاری و سایر مناطق سرزمینی باشد. مرزهای چنین مناطقی در امتداد خطوط قرمز عناصر اولیه تشکیل شده از ساختار برنامه ریزی (بلوک ها) و مرزهای زمین های برنامه ریزی شده در نظر گرفته شده برای قرار دادن پروژه های ساختمانی سرمایه ای برای اهداف مختلف یا مجموعه های برنامه ریزی شهری تعیین می شود.

10. در رابطه با قلمرو مشمول تحول شهرسازی بر اساس اسناد آمایش سرزمینی، اما در صورت نبود مستند آمایش چنین قلمروی، محدوده پهنه های سرزمینی با تکثیر محدوده و نام پهنه های عملکردی تعیین شده توسط. اسناد برنامه ریزی سرزمینی بنابراین، هنگام تعیین نوع و اندازه یک منطقه سرزمینی در محدوده یک منطقه مسکونی عملکردی، که محدوده آن در طرح کلی تعریف شده است و با محدوده منطقه برنامه ریزی مطابقت دارد، قلمرو مذکور باید به عنوان یک منطقه سرزمینی طبقه بندی شود. منطقه مسکونی و مقررات شهرسازی برای استفاده از زمین‌ها و پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌ای در این منطقه، طیف گسترده‌ای از انواع کاربری‌های مجاز شامل انواع فعالیت‌ها و اشیاء لازم برای وجود کامل یک منطقه مسکونی ایجاد شده است. این نوع استفاده های مجاز شامل ساختمان های مسکونی در ارتفاعات مختلف، مدارس متوسطه، موسسات پیش دبستانی، امکانات ورزشی و فرهنگی، کلینیک ها و داروخانه ها، تسهیلات خرده فروشی و خدمات مصرف کننده، مؤسسات مالی، تأسیسات ذخیره سازی و نگهداری وسایل نقلیه و موارد دیگر است.

با در نظر گرفتن هنجار قانون فعلی مبنی بر اینکه مقررات شهرسازی به طور یکسان برای کلیه زمین ها و پروژه های ساخت و ساز سرمایه در محدوده سرزمینی اعمال می شود، این روش منطقه بندی سرزمینی نمی تواند توسعه هماهنگ مناطق و بهبود مستمر کیفیت محیطی را تضمین کند. ، از آنجایی که هنگام تشکیل مستقل یک قطعه زمین با ادغام یا تقسیم قطعات موجود، هنگام کسب مالکیت یک قطعه زمین، صاحب حق این حق را دارد که به طور مستقل نوع استفاده از قطعه را بدون در نظر گرفتن منافع شهرداری انتخاب کند.

هنگام تأیید اسناد در مورد برنامه ریزی این مناطق، توصیه می شود بلافاصله تغییراتی در قوانین از نظر جزئیات مناطق سرزمینی و ایجاد لیست خاصی از انواع استفاده مجاز و همچنین حداکثر پارامترها برای توسعه پروژه های ساخت و ساز سرمایه ایجاد کنید. .

ویژگی های تشکیل مناطق سرزمینی تحول برنامه ریزی شهری در مناطق دارای قطعه زمین ثبت شده در کمیته املاک دولتی

در صورتی که به دلیل عدم امکان طبقه بندی زمین، منطقه سرزمینی را نتوان مطابق با مرزهای یک منطقه عملکردی یا منطقه محل اشیاء با اهمیت فدرال، منطقه ای و محلی ایجاد کرد. توطئه های ثبت شده در کد املاک دولتی تنها در یک منطقه سرزمینی ، نقشه منطقه بندی برنامه ریزی شهری منطقه تحول شهری را ایجاد می کند.

در صورتی که دو یا چند پهنه کاربردی در محدوده یک قطعه زمین توسط اسناد آمایش سرزمینی ایجاد شود، این قطعه زمین در نقشه پهنه‌بندی شهری در محدوده منطقه تحول شهرسازی قرار می‌گیرد که پس از تدوین و تصویب اسناد و مدارک برنامه‌ریزی قلمرو این منطقه به قطعات زمین و مناطق سرزمینی مربوطه تقسیم می شود که انواع آنها با هدف عملکردی تعیین شده توسط پروژه های برنامه ریزی قلمرو تعیین می شود.

هنگام تشکیل یک منطقه تحول شهری، شرایط گنجاندن قلمرو مناطق عملکردی، به طور کامل یا جزئی در محدوده یک قطعه زمین، باید در محدوده آن رعایت شود. پهنه تحول شهری طبق سند آمایش سرزمینی نمی تواند از مساحت قطعه زمین مشمول تحول شهری کوچکتر باشد.

مناطق تحول شهری به منظور فراهم کردن مکانیسم هایی برای اجرای اسناد برنامه ریزی سرزمینی در غیاب روش های دیگر برای تبدیل تصمیمات طرح جامع یا طرح آمایش سرزمینی منطقه شهرداری به قوانین کاربری و توسعه اراضی شکل می گیرد.

ایجاد منطقه تحول شهری محدودیتی در حقوق موجود مالکان قطعات زمین و پروژه های ساختمانی سرمایه ای واقع در محدوده منطقه ایجاد شده ندارد.

مقررات شهرسازی محدوده تحول شهری به دو صورت قابل تعیین است:

1) در مقررات شهرسازی چنین منطقه ای، اشیاء خطی زیرساخت های مهندسی و زیرساخت های حمل و نقل به عنوان انواع اصلی استفاده مجاز از قطعات زمین و پروژه های ساختمانی سرمایه ای، انواع مجاز مشروط و کمکی استفاده مجاز از قطعات زمین و سرمایه تعیین شده است. پروژه های عمرانی ایجاد نشده است. انواع کاربری های مجاز مشخص شده تا تصویب مستندات آمایش حریم در محدوده پهنه تحول شهری و اعمال تغییرات در نقشه پهنه بندی شهری بر اساس این اسناد معتبر است.

2) مقررات شهرسازی منطقه تحول شهری، استفاده واقعی از زمین و پروژه های ساخت و ساز سرمایه را تعیین می کند، به شدت پارامترهای ساخت و ساز و بازسازی (به عنوان مثال، تعداد طبقات، درصد توسعه متناظر با ساخته شده را تعیین می کند. مساحت قطعه زمین). در عین حال، توسعه فعالیت‌ها یا اشیاء در حال اجرا تنها در صورتی مجاز است که پهنه تحول شهری مطابق با طرح‌های برنامه‌ریزی و نقشه‌برداری به قطعه زمین تقسیم شود و با تقسیم پهنه تحول شهری تغییرات مناسبی در نقشه پهنه‌بندی شهری ایجاد شود. به مناطق سرزمینی که انواع آنها با مناطق توسعه برنامه ریزی شده تعیین شده توسط سند برنامه ریزی سرزمینی مطابقت دارد.

به طور کلی، توالی اقدامات برای توسعه مناطق در محدوده پهنه های تحول شهری را می توان به صورت زیر ارائه کرد:

1) تهیه و تصویب اسناد و مدارک برای برنامه ریزی قلمرو، که در نتیجه آن خطوط قرمز ایجاد می شود، عناصر ساختار برنامه ریزی شناسایی می شود، اشیاء شبکه جاده، مرزهای مناطق قرارگیری برنامه ریزی شده امکانات اجتماعی، فرهنگی و اشتراکی. ، مرزهای مناطق مکان برنامه ریزی شده با اهمیت فدرال، منطقه ای و محلی، تعیین ویژگی ها و پارامترهای توسعه برنامه ریزی شده قلمرو.

هنگام برگزاری جلسات عمومی در مورد تأیید اسناد برنامه ریزی قلمرو، توصیه می شود پیشنهاداتی برای اصلاح قوانین در مواد پشتیبان اسناد برنامه ریزی قلمرو گنجانده شود. این رویکرد از تصمیمات نادرست برنامه ریزی شهری در طول توسعه بعدی یک پروژه برای اصلاح قوانین جلوگیری می کند و همچنین به مالکان زمین زمان می دهد تا اقدامات لازم برای ثبت کاداستر قطعات زمین در حال شکل گیری را انجام دهند و به ارگان های دولتی و محلی زمان می دهد تا انعقاد قرارداد خرید با صاحبان قطعات زمین در صورتی که زمین متعلق به شخص حقیقی یا حقوقی در معرض تغییر برنامه ریزی شهری باشد.

2) انجام، بر اساس پروژه نقشه برداری قلمرو، کار بر روی تشکیل قطعات زمین در محدوده منطقه تحول برنامه ریزی شهری، اجرای در رابطه با چنین قطعات زمین مطابق با الزامات تعیین شده توسط قانون فدرال ژوئیه. 24، 2007 شماره 221-FZ "در مورد کاداستر املاک و مستغلات دولتی"، کارهایی که منجر به تهیه اسنادی می شود که حاوی اطلاعات مربوط به چنین زمین های لازم برای اجرای ثبت نام کاداستر ایالتی، اجرای ثبت کاداستر ایالتی چنین زمینی است. قطعاتی که در نتیجه آن خاتمه وجود قطعه زمینی که در محدوده آن منطقه تحول شهری ایجاد شده است.

3) اصلاحات نقشه پهنه‌بندی شهری به عنوان بخشی از ضوابط مربوط به حذف محدوده تبدیل شهری نسبت به حریم مربوط و ایجاد پهنه‌های سرزمینی در رابطه با این قلمرو، مطابق با تصمیمات اسناد آمایش سرزمین.

4) استفاده از زمین ها و پروژه های ساختمانی سرمایه ای مطابق با انواع کاربری های مجاز پیش بینی شده در مقررات شهرسازی برای محدوده سرزمینی مربوطه.

نیاز به استفاده از روشهای ویژه برای تعیین محدوده مناطق سرزمینی تشکیل شده در سرزمینهای مشمول تحول برنامه ریزی شهری در شرایط روابط حقوقی زمین و مالکیت موجود در مواردی ایجاد می شود که مرزهای عنصر تشکیل شده ساختار برنامه ریزی موجود را قطع می کند. در قانون املاک دولتی) زمین هایی که در نتیجه تحول برنامه ریزی شهری باید منحل یا تبدیل شوند.

این گونه زمین ها عبارتند از:

زمین های زیر ساختمان های مسکونی که به عنوان فرسوده یا در حال تخریب شناخته شده و برای تخریب در نظر گرفته شده است.

زمین هایی با ماهیت موقت (تشکیل شده برای قرار دادن یک مرکز خدمات موقت، برای استفاده فصلی برای یونجه یا کاشت سیب زمینی و غیره)؛

زمین های زیر تأسیسات تولیدی که برای حذف به دلیل آسیب به محیط زیست در نظر گرفته شده است، در قلمرو آن اسناد برنامه ریزی سرزمینی توسعه مسکونی، عمومی و تجاری را پیشنهاد می کنند.

قطعه زمین برای استفاده کشاورزی در محدوده شهرک ها که در قلمرو آن اسناد برنامه ریزی سرزمینی توسعه مسکونی، عمومی و تجاری را پیشنهاد می کند.

زمین های تشکیل شده با مرزهای اشتباه (به دلایل مختلف)؛

قطعات زمین به طور کامل یا جزئی در معرض تصرف برای رفع نیازهای ایالتی یا شهرداری مطابق با تصمیمات اسناد برنامه ریزی سرزمینی یا اسناد مربوط به برنامه ریزی سرزمینی هستند.

سایر زمین هایی که محدوده آنها نیاز به تغییر دارد.

با توجه به این قانون که یک قطعه زمین فقط به یک منطقه سرزمینی تعلق دارد، در این موارد، مرزهای مناطق سرزمینی با در نظر گرفتن مرزهای زمین های موجود تشکیل می شود و ممکن است به طور قابل توجهی با مرزهای عناصر ساختار برنامه ریزی متفاوت باشد. .

پس از تغییر قطعات زمین، مرزهای مناطق سرزمینی باید با اصلاح قوانین بر اساس اسناد تأیید شده در مورد برنامه ریزی قلمرو و داده های کاداستر املاک دولتی در مرزهای قطعات زمین تازه تشکیل شده تنظیم شود.

ویژگی های تشکیل مناطق سرزمینی برای
قرار دادن اشیاء با اهمیت فدرال، منطقه ای و محلی

قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه قرار دادن اشیاء با اهمیت فدرال، منطقه ای و محلی را بر اساس تصمیمات اسناد برنامه ریزی سرزمینی در سطح مناسب فراهم می کند. با توجه به طرح های برنامه ریزی سرزمینی فدراسیون روسیه، یک نهاد تشکیل دهنده فدراسیون روسیه و یک منطقه شهرداری، منطقه ای که شی در آن قرار خواهد گرفت (اگر مکان در نظر گرفته شده خارج از محدوده قلمرو مناطق پرجمعیت باشد) است. به نزدیکترین منطقه مسکونی تعیین می شود. طرح کلی مکان شی را در یک منطقه کاربردی خاص مشخص می کند. مرزهای منطقه مکان چنین اشیایی توسط پروژه های برنامه ریزی سرزمینی تعیین می شود و مرزهای قطعات زمین توسط پروژه های نقشه برداری اراضی عناصر مربوطه ساختار برنامه ریزی تعیین می شود.

به منظور اطمینان از اجرای تصمیمات به طور مداوم در سطوح مختلف برنامه ریزی سرزمینی و برنامه ریزی سرزمین ها در مورد قرار دادن اشیاء با اهمیت فدرال، منطقه ای و محلی در نقشه منطقه بندی شهری، توصیه می شود مناطق سرزمینی فردی با یک نوع واحد ایجاد شود. استفاده متناسب با هدف شیء مهم اجتماعی.

به عنوان مثال، در شهر، بر اساس تصمیم طرح برنامه ریزی سرزمینی در زمینه زیرساخت های حمل و نقل فدراسیون روسیه، ساخت ایستگاه راه آهن برنامه ریزی شده است. طرح جامع منطقه عملکردی مربوطه را تعریف می کند. نقشه منطقه‌بندی شهری باید یک منطقه زیرساخت‌های حمل‌ونقل سرزمینی را با تنها نوع اصلی استفاده مجاز - ایستگاه راه‌آهن تشکیل دهد. طیف نسبتاً گسترده ای از انواع کمکی مجاز را می توان ایجاد کرد: هتل ها، رستوران ها، خدمات تجاری و مصرف کننده، موسسات مالی و موارد دیگر.

ویژگی های ایجاد مناطق سرزمینی به منظور اطمینان از ساخت تأسیسات زیرساخت اجتماعی در ساختمان های موجود

به منظور حصول اطمینان از ساخت امکانات آموزشی، آموزشی، بهداشتی و ورزشی در ساختمان های موجود، می توان مرزهای مناطق سرزمینی مربوطه را در امتداد مرزهای شدید قطعات زمین مجاور ایجاد کرد. علاوه بر این، مساحت کل چنین زمین های مجاور ممکن است بیشتر از مساحت زمین مورد نیاز برای ساخت یک مرکز آموزشی، بهداشتی یا ورزشی باشد.

پس از تجمیع اراضی که بخشی از منطقه آموزشی و آموزشی، منطقه بهداشتی یا ورزشی به ابتکار صاحبان حقوق قطعات زمین به ترتیب مقرر در قسمت 4 ماده 41 قانون شهرسازی فدراسیون روسیه، مرزهای این مناطق سرزمینی را می توان با اصلاح این قوانین بر اساس اسناد تأیید شده در مورد برنامه ریزی قلمرو عنصر مربوطه ساختار برنامه ریزی تغییر داد.

ویژگی های ایجاد مناطق سرزمینی در شهرداری هایی که اسناد آمایش سرزمینی وجود ندارد

اگر اسناد برنامه ریزی سرزمینی در شهرداری وجود نداشته باشد، مناطق سرزمینی مطابق با کاربری موجود سرزمین ها ایجاد می شود و فقط اشیاء واقعی موجود را می توان به عنوان انواع استفاده مجاز از زمین ها و ساختمان های عمومی طبقه بندی کرد. در چنین مواردی، مناطق سرزمینی در سرزمین های توسعه نیافته ایجاد نمی شود.

بنابراین تنظیم حقوقی روابط زمین و مالکیت در شهرداری هایی که توسعه شهری در آنها پیش بینی نشده است در چارچوب کاربری واقعی زمین انجام می شود.

توصیه می‌شود هنگام تنظیم مقررات شهرسازی، طیف وسیع‌تری از فعالیت‌ها را نسبت به آنچه که واقعاً در انواع کاربری‌های مجاز زمین‌ها و پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌ای وجود دارد شامل شود تا با جذب کوچک، شرایطی برای بهبود کیفیت زندگی مردم ایجاد شود. سرمایه گذاری های تجاری در اقتصاد شهرداری

چند نظر در مورد موضوع بحث
Mityagin S.D.، معمار ارجمند فدراسیون روسیه، دکترای معماری، پروفسور، معمار ارشد برنامه ریزی شهری JSC NIIP

قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه، با معرفی منطقه بندی سرزمینی (برنامه ریزی شهری) در فعالیت های برنامه ریزی شهری در رابطه با قلمرو شهرک ها و مناطق شهری، توالی توسعه اسناد را تعیین نکرد: طرح های جامع شهرداری ها، قوانین زمین. استفاده و توسعه و مستندسازی در مورد برنامه ریزی سرزمینی. این امر باعث گمراهی مقامات منطقه ای و محلی در مورد جایگاه منطقه بندی سرزمینی در سیستم اسناد قانونی شهرسازی شد. دلیل تصور غلط ایجاد شده در انتقال خودکار دستور ارائه هنجارهای قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه به ترتیب و سلسله مراتب اسناد تنظیم کننده فعالیت های برنامه ریزی شهری است که از یک طرف باعث شد افزونگی اشباع اطلاعات اسناد فردی، و از سوی دیگر، عدم امکان رعایت برخی از هنجارهای قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه. به عنوان مثال، الزام به ایجاد یک مقررات برنامه ریزی شهری واحد برای کلیه قطعات اراضی یک منطقه سرزمینی خاص با تعیین حداکثر اندازه، هدف و پارامترهای توسعه آنها نمی تواند همزمان با هنجار ایجاد اصلی و کمکی و همچنین انجام شود. انواع مجاز مشروط استفاده از قطعات زمین در این منطقه ارضی.

2. قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه تعیین کرد که محتوای اصلی طرح های جامع شهرداری ها منطقه بندی عملکردی قلمرو است، اما در عین حال تعامل این نوع منطقه بندی با منطقه بندی سرزمینی را تعیین نکرد. بنابراین، شرایط برای حل مبهم این تعارض در اسناد قانونی شهرداری ها فراهم شده است، به ویژه که هر دو نوع منطقه بندی با نام تقریباً یکسان مناطق ایجاد شده و نشانه هایی از نمایش محدوده آنها عمل می کنند. در رایج ترین حالت، مناطق سرزمینی قوانین کاربری و توسعه شهرداری مکان و محتوای واقعی مناطق عملکردی طرح جامع را تکرار می کند. مواردی وجود دارد که با کمک منطقه بندی ارضی، انواع کاربری های زمین های موجود در منطقه عملکردی به تفصیل بیان می شود، اما در عین حال الزامات قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه در مورد انطباق با قوانین کاربری و عمران شهرداری با مصوبه قانونی مناطق عملیاتی به عنوان بخشی از طرح هادی رسماً نقض می شود.

علاوه بر این، قاعده اجباری برگزاری جلسات عمومی در مورد پروژه های طرح کلی و قوانین کاربری و عمران، جمعیت شهرداری ها را سردرگم می کند و معنا و اهمیت این قانون را برای عموم بی اعتبار می کند. هنگام بحث در مورد پیش نویس طرح جامع، امکان روشن شدن هدف سرزمین ها در منطقه بندی سرزمینی نشان داده شده است که در آن این احتمال به عنوان ناسازگار رسمی با طرح جامع قبلی رد می شود.

3. تناقضات ذکر شده در تفسیر مفاد قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه منجر به تاخیرهای غیر قابل توجیه، جزئیات بیش از حد در توسعه اسناد عنوان و مهار فرآیندهای سرمایه گذاری در توسعه اجتماعی-اقتصادی و شهری مناطق شهری می شود. و شهرک ها با این حال، اگر تدوین قوانین کاربری اراضی و توسعه شهرداری ها را به سطح اسناد آمایش سرزمین به عنوان یکی از نتایج چنین توسعه ای نسبت دهیم، آنگاه یک سیستم سلسله مراتبی و سازمان یافته بهینه برای ارائه فرآیندهای سرمایه گذاری با مستندات قانونی در کشور شکل می گیرد. فرم زیر

طرح جامع شهرداری، پهنه بندی عملکردی مناطق را هم با توجه به هدف اصلی و کاربری اولیه آنها و هم با توجه به واگذاری مناطق عملکردی منفرد به مناطق توسعه و بازسازی و همچنین به مناطق آرامش شهری ایجاد، توجیه و تصویب می کند. .

پروژه های برنامه ریزی قلمرو برای مناطق عملکردی منفرد توسعه و بازسازی ترکیب، مکان و پیکربندی عناصر اولیه ساختار برنامه ریزی قلمرو - بلوک ها را که برای آنها قوانین استفاده از زمین و توسعه به طور همزمان یا انتخابی مرتبط با زمین توسعه می یابد، توجیه و تأیید می کند. پروژه‌های نقشه‌برداری این بلوک‌ها که بخش توجیه‌کننده آن راه‌حل توسعه حجمی – فضایی است، لزوماً باید گنجانده شود.

در این شرایط تنها پروژه های نقشه برداری زمین با راهکار توسعه حجمی- فضایی و ضوابط شهرسازی برای هر قطعه زمین یا یک گروه همگن از نظر عملکردی از اراضی پیشنهاد شده برای توسعه مطابق با طرح های شهرسازی برای این گونه قطعات تهیه شده به عنوان بخشی پروژه نقشه برداری زمین که برای جلسات عمومی ارائه شده است.

4. توالی و اهداف پیشنهادی برای تهیه اسناد تنظیم کننده فعالیت های برنامه ریزی شهری شهرداری ها نه تنها با هنجارهای فعلی قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه مغایرت ندارد، بلکه تمام تناقضات مرتبط با تفسیر نادرست آنها را نیز حذف می کند. علاوه بر این، توسعه اسناد و مدارک برای برنامه ریزی و نقشه برداری از مناطق طبقه بندی شده به عنوان مناطق توسعه و بازسازی به میزان قابل توجهی از حجم این توسعه ها کاسته و امکان تمرکز موثر سرمایه گذاری های بودجه ای و فرا بودجه ای در مناطق محدود تحولات برنامه ریزی شهری را فراهم می کند. مدیریت فرآیند توسعه شهرداری ها در بخش برنامه ریزی اجتماعی-اقتصادی و سرزمینی محلی.

توسعه مشترک قوانین کاربری و توسعه زمین و اسناد برنامه ریزی قلمرو به طور خودکار انطباق داخلی مورد نیاز قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه را تضمین می کند.
در سکونتگاه های روستایی که تصمیم دولت محلی، توسعه طرح هادی را نامناسب تشخیص داده است، می توان در صورت پیش بینی و برنامه ریزی، قوانین کاربری و توسعه زمین را به عنوان بخشی از پروژه های برنامه ریزی و نقشه برداری اراضی برای مناطق عملکردی موجود تهیه کرد. تحولات شهرسازی این مناطق.

برای بحث در مورد قوانین استاندارد استفاده و توسعه زمین
بوچاروف M.V. معاون بخش املاک و مستغلات وزارت توسعه اقتصادی فدراسیون روسیه

فرم ها و مقررات استاندارد نقش حیاتی در زندگی مصرف کننده عادی قانون دارند. این قابل درک است: این روشی است که یک فرد معمولی کار می کند، اینکه همیشه گرفتن یک تصمیم آماده آسان تر از جستجوی تصمیم خود است، حتی اگر تصمیم بهتری باشد. علاوه بر این، اگر این تصمیم توسط برخی از بهترین متخصصان در زمینه خود به او پیشنهاد شده باشد. البته دقیقاً این افراد هستند که باید تدوین مقررات استاندارد را بر عهده بگیرند. مقررات استاندارد نیز خوب است، زیرا برخلاف قوانین سختگیرانه، آزادی مشخصی در توضیح و تغییر را فراهم می کند، که باید توسط پیش نویس آنها نیز در نظر گرفته شود. به عنوان پل بین قانون و زندگی، به شما امکان می دهد تا نحوه عملکرد قانون را با جزئیات درک کنید، ناراحتی ها و تناقضاتی را که در پشت کلمات کلی قانون قابل مشاهده نبودند برجسته کنید.

مقررات استاندارد باید تجربه و دانش بسیاری از متخصصانی را که در حل مسائل مختلف شرکت داشته اند جمع آوری کند. به همین دلیل، مقررات استاندارد باید سندی باشد که از عمل عقب باشد تا از شناسایی بی قید و شرط اطمینان حاصل شود. بنابراین، در ایالات متحده، قانون منطقه بندی مدل در سطح فدرال تنها در سال 1936 تصویب شد. این 20 سال پس از معرفی اولین مقررات منطقه بندی (نیویورک، 1916) و 5 سال پس از تایید قانون اساسی مقررات منطقه بندی توسط دادگاه عالی ایالات متحده است. اگر یک ماده استاندارد مقدم بر تمرین باشد، در ابتدا باید به طور قابل توجهی و مکرر مورد بازنگری قرار گیرد تا مجریان این فرصت را داشته باشند که خطاها و پیشرفت های شناسایی شده در طول کار را در نظر بگیرند.

این مقدمه طولانی برای تأکید بر چند نکته مهم ضروری بود:

1) یک ماده استاندارد در مورد قوانین استفاده و توسعه زمین (از این پس LZZ نامیده می شود) ضروری و بسیار مفید است.

2) قبل از تنظیم مقررات استاندارد، باید مطمئن شد که قوانینی که بر اساس آنها استوار است، اگر کامل نباشد، حداقل قابل قبول هستند و برای این کار، باید اولین داده های تجربی در مورد اعمال قوانین را به دست آورد، تعمیم داد. و پردازش شد.

آیا در حال حاضر پیش نیازهایی برای تهیه یک مقررات استاندارد PPL وجود دارد؟ این برای من بعید به نظر می رسد. مفاد قوانینی که استفاده مجاز از زمین را تعریف می کند بسیار متناقض است؛ قوانین بسیار دست و پا گیر، گیج کننده و بی اثر هستند.

این مطالب نیاز به تعمیم و نظام مندی دارد، زیرا اجراکنندگان محلی در وضعیت بدتری قرار دارند و باید در مدت زمان کوتاهی با این هنجارها و مقررات متناقض مطابقت داشته باشند. برای شروع، اینها می توانند دستورالعمل هایی در مورد برخی از موارد مبرم باشد، به عنوان مثال، محاسبه قطعه برای ساختمان های آپارتمانی، موارد تجدید نظر PZZ، استفاده کمکی و مشروط و غیره.
هنگام تهیه توصیه‌های روش‌شناختی، ما نمی‌توانیم از قانون یا افکار آرزویی عدول کنیم، همانطور که اغلب در پروژه ارائه شده اتفاق می‌افتد. بنابراین، به عنوان مثال، در قسمت 10 از ماده 3 پیش نویس استاندارد PZZ، این ایده کاملاً صحیح نشان داده شده است که اشیاء مهندسی توسط هر گونه مقررات برنامه ریزی شهری (من اضافه می کنم - در هر سایتی، به جز مواردی که به طور خاص توسط قانون مشخص شده است) ذکر شده است. با این حال، متأسفانه، قانون در واقع هیچ مقرراتی ندارد. در عین حال، اگرچه من توسعه یک پیش نویس کلی مدل PZZ را برای توصیه آن از طرف مقامات زودهنگام می دانم، من کاملاً از کار برای تهیه این پیش نویس حمایت می کنم. توسعه آن، مانند ذره بین، شناسایی تمام کاستی های قانون، بهبود آن و همچنین ایجاد پیش نیازها برای ایجاد PPP های استاندارد را ممکن می کند.

از نظر من، یک اشکال بزرگ در طراحی استاندارد ارائه شده PZZ وجود دارد که احتمالاً توسط نویسندگان به عنوان یک مزیت در نظر گرفته می شود. طرح الگوی ارائه شده طرح توسعه اراضی، نوعی کتاب مرجع مختصر در مورد قانون برنامه ریزی زمین و شهر، مملو از مفاد کلی شهرسازی و قانون گذاری زمین است. این مصرف کننده PZZ استاندارد را از آگاهی از قوانین مربوطه رها نمی کند، بلکه فقط توجه را از هدف اصلی PZZ - تعیین استفاده مجاز از زمین ها منحرف می کند. من معتقدم که بهتر است روی این موضوعات تمرکز کنیم، به ویژه از آنجایی که تقریباً در مورد همه موضوعات دیگر PZP نمی تواند هیچ قانونی را تعیین کند.

ترجیح می دهم در مورد سایر کاستی های پروژه به طور جداگانه صحبت نکنم. آنها فقط انکساری از کاستی های قوانین فدرال هستند.

در مورد تضاد بین اهداف و اهداف اسناد ارائه شده توسط قوانین فدرال و اسنادی که استفاده از قطعات زمین را تعریف می کنند.

اسناد ارائه شده توسط قانون برنامه ریزی شهری فدراسیون روسیه از نظر محتوا یکدیگر را تکرار می کنند، با اهداف و اهداف اسناد ارائه شده توسط سایر قوانین فدرال مغایرت دارند و اهداف مشخصی از کاربرد ندارند.

برای تایید این افکار چند مثال می زنم. اسناد برنامه ریزی سرزمینی (از این پس اسناد TP نامیده می شود) ادامه واضحی در قوانین کاربری و توسعه زمین (از این پس LRZ نامیده می شود) ندارند. به طور کلی، مشخص نیست که PZZ ها تا چه حد باید از اسناد برنامه ریزی سرزمینی پیروی کنند. اگر انطباق اجباری و دقیق باشد، حضور همزمان PZZ و طرح کلی اضافی است، زیرا آنها تقریباً مجموعه ای از اطلاعات را دارند. اگر مناطق عملکردی فقط پیش نویس مناطق سرزمینی هستند، پس چرا تأیید ثانویه محتوای آنها به عنوان بخشی از PZZ ضروری است، به ویژه امروزه که نقشه های کلی و PZZ توسط یک طراح به عنوان یک سند پیچیده تهیه می شود؟ اگر مناطق عملکردی یک طرح بزرگ یا تقریبی است که فقط جهت توسعه را تعیین می کند، که از نظر قانونی می توان برای بیست سال "تلاش" کرد، پس آیا نیاز به چنین طرح کلی وجود دارد که در واقع نمی توان آن را اجرا کرد و بی پایان "تصفیه" کرد. و به تعویق انداختن» طرح اولیه آن؟

در اکثر ایالت های ایالات متحده آمریکا (از این پس مثال هایی از ایالات متحده ارائه می کنم، زیرا تجربه آمریکایی عمدتاً به عنوان مبنای قانون شهر فدراسیون روسیه مورد استفاده قرار گرفت)، ایجاد هرگونه تغییر در اسناد منطقه بندی تنها پس از بازنگری متناظر در مورد امکان پذیر است. کل طرح توسعه برای قلمرو توضیح این قانون آسان است. به عنوان مثال، ساخت یک کارخانه منجر به نیاز به اقدامات حفاظتی، سازماندهی جریان های ترافیکی جدید، افزایش تقاضای مسکن از سوی کارگران و سایر پیامدهایی می شود که کل قلمرو شهرداری را تحت تأثیر قرار می دهد.

علاوه بر این، اگر اسناد TP متعاقباً در معرض تجدید نظرهای قابل توجهی قرار گیرند، هیچ تضمینی وجود ندارد که PPZ بر این اساس به روز شود. همچنین هیچ بازخوردی وجود ندارد. تا چه زمانی می توان محتوای PZP را بدون تغییر اسناد TC تغییر داد؟ آیا، مثلاً، یک نهاد خودگردان محلی، در جریان ایجاد یک نوع فعالیت مجاز مشروط (یعنی تغییر منطقه‌های منتخب شهروندان منتخب)، بخش به بخش، می‌تواند در همه انواع کاربری‌های مجاز که ابتدا توسط PZZ ایجاد شده بود، تجدید نظر کند؟ افسوس، متأسفانه، پاسخ به این سؤالات یا روشن نیست، یا به گونه ای است که به ما اجازه می دهد ادعا کنیم که اسناد TP و PPZ جدا از یکدیگر وجود دارند، آنها فقط در طول توسعه PPZ مجبور به نزدیک شدن هستند. که مانع از واگرایی بیشتر آنها نمی شود. این امر اهمیت اسناد TP را نفی می کند و امکان اجرای طرح های مندرج در اسناد TP و در نهایت امکان سنجی تهیه آنها را مطرح می کند!

علاوه بر این، متأسفانه، قوانین ارتباط بین اسناد برنامه ریزی بخشی (طرح جنگل یک نهاد تشکیل دهنده فدراسیون روسیه، طرح مدیریت زمین شهرداری، اسناد منطقه بندی یک پارک طبیعی، طرح سازماندهی و توسعه ویلا و باغبانی را ردیابی نمی کنند. مشارکت و غیره) و اسناد TP، منطقه بندی برنامه ریزی شهری و اسناد برنامه ریزی ارائه شده توسط کد شهر فدراسیون روسیه. این همچنین باعث ایجاد سردرگمی در مسائل مربوط به پیش نویس اسناد TP و اجرای آنها می شود. علاوه بر این، مفهوم استفاده مجاز از یک قطعه زمین به اشکال عجیب و غریب پنهان می شود: گاهی اوقات "استفاده مجاز از جنگل ها" و گاهی اوقات "انواع زمین کشاورزی" است.

بنابراین در این مورد لازم است:

الف) از بین بردن سردرگمی در سطوح مفهومی و عملی، به وضوح نشان می دهد که اسناد برنامه ریزی سرزمینی چیست و چه اسنادی استفاده مجاز از قطعات زمین را تعریف می کند. محتوا را روشن کنید و تناقض بین آنها را برطرف کنید، موارد و دلایل استفاده از اسناد خاص را شناسایی کنید و بهتر است آنها را به شکلی بیاورید که ویژگی های صنعت را در نظر بگیرد (این امر به ویژه در مورد قوانین صنعت صادق است).

ب) ارتباط قابل اعتمادی بین اسناد TP و PZZ یا سایر اسنادی که استفاده مجاز را تعریف می کنند برقرار کنید و مشخص کنید که اسناد منطقه بندی جز پس از بازنگری طرح های کلی و در ارتباط با این شرایط قابل تجدید نظر نیست (موارد استثنایی نیاز به بررسی دارد. به عنوان مثال، شرایط اضطراری، انحراف از پارامترها، و غیره)؛
ج) راه های مختلفی را برای تشویق نهادهای خودگردان محلی به بازنگری در اسناد TP و PZZ پس از اصلاح یا تصویب اسناد جدید TP در سطح فدرال یا منطقه ای معرفی کنید.

د) امکان اجرای تدریجی اسناد TP را با در نظر گرفتن ناهمگونی شرایط برای توسعه قلمرو ایجاد کنید. اجرای تدریجی طرح ها نباید به توسعه با تاخیر برای همیشه تبدیل شود، بلکه باید برنامه ای روشن برای تغییر انواع کاربری های مجاز مطابق با مراحل توسعه قلمرو و (یا) شروع شرایط خاص باشد. بنابراین ، لازم است مشخص شود که مناطق عملکردی پروژه ای از مناطق سرزمینی هستند ، اما برای دستیابی به یک هدف معین ، PZZ ها ممکن است انواع متوسط ​​​​استفاده مجاز را ارائه دهند که باید موقت باشد - حداکثر 10 سال.

د) امکان اجرای تمام ایده های مندرج در TP را ایجاد کنید - در غیر این صورت برنامه ریزی فایده ای ندارد ، اما این گفتگو دیگری است - گفتگو در مورد بهبود قانون مدنی و زمین. در اینجا دیگر نمی توان با رزرو استاندارد و تصرف زمین انجام داد؛ در اینجا لازم است که نهادهای مناطق عمومی، توزیع مجدد قطعات زمین، توسعه مناطق ساخته شده، تغییر کاربری مجاز و غیره را بهبود بخشید.

PPL ها نباید هیچ روابط عمومی دیگری را تنظیم کنند، به جز موارد استفاده مجاز از قطعات زمین (ساختمان ها، سازه ها)، الزامات مربوط به قطعات زمین، ساختمان ها، سازه هایی که توسط منافع عمومی تعیین می شود، بنابراین هرگونه اشاره به روش تهیه قطعه زمین و انعقاد قراردادها غیر قابل قبول است. همچنین وجود بخشی در قانون قانون اساسی مبنی بر اعمال اصلاحات در قانون حقوق بین الملل مشکوک است، زیرا مصوبه تصویب قانون قانون اساسی که یک قانون هنجاری حقوقی دولت خودگردان است، مانند هر قانون دیگری اصلاح یا لغو می شود. قانون قانونی هنجاری خودگردان محلی.

در مورد سایر بخش های PZZ (مصالح منطقه بندی و مقررات برنامه ریزی شهری)، سه نکته فوراً توجه را جلب می کند:

الف) اگر عواقب حقوقی فقط در رابطه با آن مناطقی که مقررات شهرسازی در مورد آنها اعمال می شود رخ دهد، منطقه بندی کل قلمرو چه فایده ای دارد (در اینجا در مورد مواردی که هم آیین نامه شهرسازی و هم سند دیگری به عنوان مثال، سکوت می کنم. ، مقررات جنگلداری، لازم الاجرا هستند)؟ این منطقه بندی چه اهمیت حقوقی دارد؟ آیا توسعه جنگلداری یا کشاورزی را نادیده می گیرد یا صرفاً منعکس کننده سایر تصمیمات برنامه ریزی است؟

ب) آیا مقررات شهرسازی می تواند در مورد سایر زمین هایی که فعالیت های شهرسازی به شدت محدود یا ممنوع است، مثلاً برای زمین های زراعی، اعمال شود؟ بدیهی است در این صورت عنوان با محتوا مطابقت نخواهد داشت. آیا بهتر نیست آنچه را که قیصر است به سزار بدهیم؟ این را می توان به روش زیر انجام داد: تعیین کنید که این منطقه بندی است که به طور کلی استفاده مجاز را تعیین می کند. سپس همه چیز سر جای خود قرار می گیرد. مقررات شهرسازی فقط تا حدی اعمال خواهد شد که ساخت و ساز در محدوده سرزمینی مجاز باشد. زمانی که مقررات برنامه ریزی شهری تدوین یا اجرا نمی شود، نیازی به صدور قوانین پیچیده نخواهد بود (یکی دیگر از ویژگی های قانون برنامه ریزی شهری - مقررات تدوین شده است اما اعمال نمی شود!).

در مورد کار نقشه برداری، قرار دادن علائم اطلاعاتی، جاده ها و سایر اشیاء مهندسی باید قاعده خاصی وجود داشته باشد، آنها را می توان در همه جا قرار داد، مگر اینکه در قانون به گونه دیگری مقرر شده باشد. بدون چنین استانداردهایی، مناطق حفاظتی در معرض گرفتگی هستند. به‌جای تمرکز بر کاربری‌های اصلی، برنامه‌ریزان مجبورند برای هر سایتی موارد زیر را بنویسند: «و همچنین قرار دادن جاده، پیاده‌رو، جاده و علائم نقشه‌برداری، چراغ‌های راهنمایی، خطوط لوله گاز، شبکه‌های برق، شبکه‌های آب، خطوط فاضلاب، خطوط ارتباطی» و مانند آن.

ج) چگونه می توان تناقضات بین اسناد آمایش سرزمین و اسناد منطقه بندی را از بین برد؟ شاید من در اینجا خیلی ها را با این واقعیت شگفت زده کنم که چنین تضادهایی وجود دارد، اما آنها واقعاً وجود دارند. سیستم پهنه بندی در شکل کلاسیک (آمریکایی) خود مستندات برنامه ریزی را به عنوان ادامه آن ندارد. در موارد شدید، ممکن است با یک طرح همراه باشد - یک راه حل برنامه ریزی که شبکه جاده و سایر زمین های عمومی را تعریف می کند.

سیستم منطقه بندی کلاسیک فقط در ارتباط با قوانین تشکیل قطعات زمین که شامل الزامات اندازه آنها است و مقررات برنامه ریزی شهری که حضور اجباری سازه ها و اشیاء خاصی را تعیین می کند کار می کند که بدون آنها طرح تقسیم قطعه تصویب نمی شود. و ساخت و ساز مجاز نخواهد بود. بنابراین، در ایالات متحده آمریکا، با ایجاد فهرستی از کاربری های مجاز، شهرداری مسائل برنامه ریزی را با حفظ سمت ناظر به توسعه دهنده واگذار می کند. به عنوان یک قاعده، در صورت رعایت کلیه الزامات برنامه ریزی شهری، باید تأییدیه صادر شود. طرح در صورتی که توسط مقررات شهرسازی پیش بینی نشده باشد توسط سازنده تعیین می شود.

اروپا رویکرد متفاوتی برای تعیین استفاده مجاز دارد. به عنوان مثال، در آلمان و سوئد، سند اصلی تعیین کننده استفاده مجاز از زمین، پروژه برنامه ریزی قلمرو است. این سند انواع فعالیت های پیش بینی شده توسط طرح کلی برای یک منطقه خاص را در زمین های خاص "توزیع" می کند. بنابراین، مالک زمین از فرصت انتخاب از بین انواع فعالیت های پیش بینی شده در طرح کلی محروم است و بنابراین، نمی توان به جای مدرسه یک فروشگاه ساخت. به عبارت دیگر، پهنه بندی یک قلمرو در حضور پروژه برنامه ریزی اهمیت قانونی خود را از دست می دهد؛ کاربری مجاز دقیقاً توسط پروژه برنامه ریزی تعیین می شود. این مزیت های خود را دارد: جایی که توجه شهرداری معطوف به توسعه خاصی است که باید در یک چارچوب مشخص انجام شود، بهترین سند باید یک پروژه آمایش سرزمین باشد. در موارد دیگر، داشتن اسناد منطقه‌بندی که انواع کلی استفاده‌های مجاز ممکن را مشخص می‌کند، کافی است.

ماهیت تناقض فوق این است که مالک قطعه زمین از یک طرف حق انتخاب نوع کاربری مجاز را از بین هر نوع کاربری مستقر دارد، از طرف دیگر مجبور به اطاعت از محل ساختمان ها و پارامترهای حد آنها توسط اسناد برنامه ریزی تعیین می شود، که ممکن است با نوع استفاده مجاز انتخاب شده مطابقت نداشته باشد. به عنوان مثال، یک پروژه برنامه ریزی ممکن است محل ساختمان های مسکونی فردی را تعیین کند، در حالی که استفاده مجاز شامل ساخت یک ساختمان آپارتمانی نیز می شود.

د) سیستم منطقه بندی بسیار انعطاف ناپذیر است: همه دارندگان حقوق برای بهترین نوع استفاده مجاز ممکن تلاش خواهند کرد. در نتیجه، این منطقه مملو از مغازه ها خواهد بود و دیگر مؤسسات عمومی (کمتر سودآور) (کتابخانه ها، مهدکودک ها، کلینیک ها و غیره) در اختیار آنها قرار نخواهد گرفت. در پاسخ به چنین تهدیدی، شهرداری ممکن است فهرست کاربری ها را بسیار فشرده و متشکل از کاربری های همگن تهیه کند. از آنجایی که این مشکلات در جهان از مدت ها قبل شناسایی شده اند، اجازه دهید به راه های جهانی برای غلبه بر این مشکلات بپردازیم. روش اول قبلاً نامگذاری شده است - این تعیین انواع استفاده مجاز توسط پروژه برنامه ریزی است که در آن به هر سایت نوع مجاز خود اختصاص داده شده است که به جلوگیری از تحریف در توسعه سرزمینی کمک می کند. راه های دیگر ممکن است:
الف) "منطقه بندی هوشمند" (در ایالات متحده آمریکا - کد هوشمند)، که شامل استانداردهای دقیق برای اشباع امکانات اجتماعی، زیرساخت های مهندسی، ضریب توسعه، تعداد طبقات و نسبت انواع استفاده مجاز است که توسعه دهنده حق دارد. اگر پارامترهای کلی منطقه بدون تغییر باقی بماند، در یک یا ترکیب دیگر ترکیب شود.
ب) "توافقنامه توسعه شهری (در ایالات متحده آمریکا - موافقتنامه PUD) که حاوی استانداردهای دقیق برای اشباع امکانات اجتماعی، زیرساخت های مهندسی، ضریب توسعه، تعداد طبقات و نسبت انواع کاربری های مجاز است که توسعه دهنده در صورتی که پارامترهای کلی منطقه بدون تغییر باقی بماند و قراردادهای مربوطه با شهرداری و مالکان قطعات داخل منطقه امضا شده باشد، حق دارد ترکیب شود.

ج) "منطقه بندی مشروط" که بر اساس آن نوع استفاده مجاز مشروط به شرایطی که قبلاً توسط اسناد منطقه بندی مشخص شده است اعطا می شود: الزامات مربوط به مساحت زمین ها، فضاهای پارکینگ، وجود زیرساخت های مهندسی یا امکانات اجتماعی. در صورت ایجاد شرایط، دولت محلی ملزم به صدور مجوز مناسب است. البته هیچ جلسه علنی برگزار نمی شود زیرا این شرایط موضوع بحث در جلسه علنی قبل از تصویب اسناد منطقه بندی بود. تفاوت بین استفاده مجاز مشروط در کشور ما و استفاده مشروط مجاز در ایالات متحده قابل توجه است. اگر در ایالات متحده اعطای استفاده مجاز واقعاً با شرایط عینی از پیش تعیین شده باشد، مجوز "مشروط" ما به صلاحدید مقام بستگی دارد، زیرا نه جلسات عمومی و نه PZZ و طرح کلی موجود مانعی برای تغییر نوع نیستند. استفاده مجاز، دور زدن کل سیستم منطقه بندی. خطر این موضوع را در بالا توضیح دادم، اما در اینجا مناسب است به مفاسد بودن این هنجار توجه شود و این که تصمیم توسط مقام مسئول و با دور زدن نظر نه تنها شورای شهر، بلکه جامعه به طور کلی، اتخاذ می شود. به توسعه متفاوت مناطق رای داد.

د) "استفاده مجاز شناور" (در ایالات متحده آمریکا - منطقه بندی شناور)، که بر اساس آن یک نوع استفاده مجاز مشروط (به معنای استفاده شده توسط ایالات متحده آمریکا) به ترتیب اولویت برای کسانی که درخواست می کنند ارائه می شود.

ه) "منطقه بندی انحصاری" که فقط انواع خاصی از فعالیت ها را حذف می کند و همه انواع دیگر فعالیت ها را مجاز می کند.

ه) "منطقه بندی مثبت"، که فقط انواع فعالیت هایی را که مستقیماً برای یک منطقه مشخص نشان داده شده اند اجازه می دهد. این احساس که این منطقه بندی بیشتر شبیه منطقه بندی روسیه است گمراه کننده است. تفاوت اصلی این است که در این سیستم منطقه بندی، مانند سیستم های ذکر شده در بالا، استفاده های جانبی توسط قوانین دولتی ایجاد نمی شود، بلکه "به عنوان یک اضافه رایگان" به استفاده مجاز تعیین شده انجام می شود. و چگونه می توان یک نوع استفاده کمکی را در صورتی که به همان صورت استفاده از نوع اصلی مجاز برقرار باشد، چنین تلقی کرد. این خطر از دست دادن فرصت‌های برنامه‌ریزان برای ساخت ست تاب کودکان، سوله چوبی و غیره را از بین می‌برد. در رابطه با نوع اصلی استفاده - یک ساختمان مسکونی فردی. در یک منطقه صنعتی، فعالیت‌های حمایتی می‌تواند شامل فعالیت‌های مختلفی باشد، از ارائه خدمات پزشکی تا تغذیه کارگران. در عین حال، مهم است که آستانه ای توسط قانون تعیین شود که از آن فراتر از یک نوع استفاده مجاز کمکی عبور نکند. بنابراین، به عنوان مثال، اگر یک غذاخوری کارخانه رشد کند و از مساحت تمام محل های تولید فراتر رود، بدیهی است که این نوع دیگری از استفاده مجاز است.

در مورد روش اتخاذ PZZ.

حضور کمیسیون بدنام که نوعی انتقال بین بدنه دولت و مردم است، شبیه چرخ پنجم در گاری است. درست است. در اینجا یک وام مکانیکی از تجربه آمریکا بدون توجه به ماهیت آن وجود داشت. در ایالات متحده آمریکا، شهرداری ها حق صدور قوانین حقوقی خود را ندارند؛ تمام قوانین شهرداری، از جمله در زمینه برنامه ریزی شهری و سیاست زمین، بر اساس اختیارات تفویض شده توسط ایالت انجام می شود. به این معنا، نهاد نمایندگی شهرداری نمی تواند هم نماینده دولت (در چارچوب اختیارات تفویض شده) و هم نماینده جامعه محلی باشد. بنابراین، طبق نظریه کنترل و تعادل، در مواردی که شهرداری اعمال قانون می کند، یعنی اختیاراتی که دولت به آن داده است، باید با مخالفت افکار عمومی مواجه شود. در اینجا توضیح کوتاهی درباره کمیسیون های برنامه ریزی در ایالات متحده آمده است. بر اساس ما، کمیسیون ها بی فایده هستند، زیرا نهادهای خودگردان محلی، بر اساس قانون، نمایندگان جامعه محلی هستند و قانون گذاری خود را انجام می دهند. این نتیجه‌گیری با ماهیت ساختگی کمیسیون‌ها که مقامات شهرداری در آن مسئولیت دارند، تأیید می‌شود. برای اجتناب از تشریفات اداری، لغو چنین کمیسیون‌هایی توصیه می‌شود و بر مسئولیت مقامات محلی، که با تصمیم کمیسیون مبهم نشده‌اند، در قبال جامعه محلی در قبال تصمیم‌های اتخاذ شده تأکید می‌شود.

زمان بازنگری PPL مشخص نیست. در همین حال، برای توسعه دهندگان بسیار مهم است که بدانند زمان مشخصی وجود دارد که در طی آن PZZ یا اسناد برنامه ریزی قابل تجدید نظر نیست، در غیر این صورت پولی که برای کار نقشه برداری و طراحی صرف می شود هدر می رود. در حال حاضر، مشخص نیست که آیا تغییرات در PZZ و اسناد برنامه ریزی دلیلی برای لغو یا اصلاح پروانه ساختمانی است یا خیر. باید قاعده ای وضع شود مبنی بر اینکه پروانه ساختمانی که قبلاً صادر شده باقی می ماند مگر در موارد استثنایی که قانون معین می کند. بازنگری زودهنگام قطعه زمین، در صورتی که بدون رضایت مالکان زمین ذینفع صورت گرفته باشد، باید مبنای جبران خسارات وارده به آنها باشد.

در مورد مسائل خاص منطقه بندی و تهیه اسناد در مورد برنامه ریزی قلمرو.

در حال حاضر مقرر شده است که محدوده پهنه ها با محدوده قطعات زمین منطبق باشد. بدیهی است که این یک نیاز غیرممکن است. اولاً، تقریباً در نیمی از موارد، حدود دقیق قطعات زمین وجود ندارد، و ثانیاً، مرزهای موجود زمین ممکن است به هیچ وجه با نیازهای توسعه مطابقت نداشته باشد (مثلاً، هیچ زمینی وجود ندارد که با وسعت مطابقت داشته باشد. محله های مسکونی). بر این اساس، این قانون نیاز به بازنگری دارد. قانون معکوس کافی است: مرزهای قطعه زمین در حال شکل گیری نباید از مرزهای مناطق عبور کند. همچنین لازم است تعدادی قوانین جدید معرفی شود. اگر معلوم شود که یک قطعه زمین به چندین منطقه تقسیم شده است، مرجع ثبت کاداستر استفاده مجاز تعیین شده توسط منطقه ای که بیشتر قطعه در آن قرار دارد را به چنین قطعه ای اختصاص می دهد، اما ساخت و ساز در چنین قطعه ای تا زمانی که تقسیم نشود غیرممکن است. .

همچنین بسته به اهداف و شرایط تهیه آن، باید انواع و محتوای اسناد برنامه ریزی قلمرو را بهبود بخشید: این می تواند پروژه ای برای توسعه مجدد یا توسعه یک قلمرو جدید، پروژه ای برای ساخت یک یا چند شی باشد. (این امر به ویژه برای ساخت اشیاء خطی واقع در خارج از مرزهای یک منطقه پرجمعیت، اشیاء استفاده از زیر خاک ضروری است). بدیهی است که برای اهداف مختلف، محتوای پروژه برنامه ریزی و روند تصویب آن باید متفاوت باشد. امروزه یک مشکل بزرگ این است که تصمیم طراحی لزوماً به دلیل عدم ارتباط متقابل ساده بین اسناد و فرآیندهای فناوری دنبال نمی شود. برای مثال، هیچ راهی برای تشویق شرکت‌های خدمات عمومی و مهندسی، که همیشه سازمان‌های دولتی نیستند، برای توسعه مناطق وجود ندارد. هیچ راهی برای ترکیب توسعه مهندسی با زمان‌بندی ساخت تأسیسات فردی وجود ندارد. به طور کلی، امکان تنظیم برنامه ای برای توسعه قلمرو و تضمین اجرای آن وجود ندارد. حتی نمی توان طرح مرزی را برای انطباق با پروژه نقشه برداری قلمرو بررسی کرد، که باعث می شود تشکیل قطعات زمین به شدت به رفتار وظیفه شناسانه مالک زمین وابسته باشد. به طور کلی، هیچ شفافیتی وجود ندارد که در چه مواردی باید اسناد آمایش زمین تهیه شود و در چه مواردی تشکیل قطعه زمین بدون آن امکان پذیر است.

همه اینها کار مسئولان را تا حدی بیهوده می کند. تلاش‌های قهرمانانه برای برنامه‌ریزی و تأیید اسناد می‌تواند به کلمات پوچ تبدیل شود، بنابراین ما به قوانین جدیدی در مورد تعیین کاربری مجاز از یک قطعه زمین نیاز داریم، که نه تنها یک روش روشن برای تعیین استفاده مجاز از قطعات زمین، مرتبط با مقررات صنعت، اعلام می‌کند. بلکه اجرای طرح های مندرج در اسناد ایده های برنامه ریزی را نیز ممکن می سازد.

پیشنهادات برای بهبود پهنه بندی شهری
Bobylev S.Yu.، مدیر کل کارگاه معماری LLC S.Yu. Bobylev، عضو هیئت مدیره NP "انجمن معماران و مهندسان سنت پترزبورگ"

پیشنهادات ساختار مقررات شهرسازی.

توصیه می شود در قوانین مقررات کلی وضع مقررات شهرسازی لحاظ شود. مثلا:

1. این قوانین کاربری و توسعه زمین (که از این پس قوانین نامیده می شود) مقررات شهرسازی را در مورد انواع کاربری های مجاز زمین ها و پروژه های ساختمانی سرمایه ای و همچنین حداکثر متراژ قطعات زمین و حداکثر پارامترهای ساخت و ساز مجاز تعیین می کند. بازسازی پروژه های ساختمانی سرمایه ای، مربوط به تمام مناطق سرزمینی به طور کلی و (یا) به گروه هایی از مناطق سرزمینی، و همچنین به مناطق سرزمینی منفرد.

2. مقررات برنامه ریزی شهری مربوط به تمام مناطق سرزمینی به طور کلی و (یا) به گروه هایی از مناطق سرزمینی در فصل 10 قسمت دوم این قوانین آمده است. مقررات برنامه ریزی شهری در مورد محدودیت های استفاده از قطعات زمین و پروژه های ساخت و ساز سرمایه مربوط به مناطق سرزمینی فردی در فصل 11 قسمت دوم این قوانین آورده شده است.

3. مقررات شهرسازی در مورد حداکثر متراژ زمین و حداکثر پارامترهای مجاز ساخت و ساز، بازسازی پروژه های ساختمانی سرمایه ای در ترکیب زیر ایجاد می شود:

حداقل مساحت زمین؛

ضریب بهره برداری از قلمرو;

حداقل عقب نشینی ساختمان ها، سازه ها، سازه ها از مرزهای قطعه زمین؛

حداکثر برجستگی های فراتر از خط قرمز قسمت هایی از ساختمان ها، سازه ها، سازه ها؛

حداکثر تعداد طبقات قسمت بالای زمین ساختمان ها، سازه ها، سازه ها در قلمرو قطعه زمین. تعداد طبقات فوق همکف شامل طبقات فنی، زیر شیروانی و زیرزمین و سایر طبقات پیش بینی شده در آیین نامه و مقررات مربوطه ساختمانی به صورت رو زمینی می باشد.

حداکثر ارتفاع ساختمان ها، سازه ها، سازه ها در قلمرو قطعه زمین؛

حداکثر مساحت کل پروژه های ساخت و ساز سرمایه برای مقاصد غیر مسکونی در قلمرو قطعه زمین. محاسبه مساحت کل شامل مساحت اشیاء غیر مسکونی واقع در تمام طبقات ساختمان ها (شامل فنی، اتاق زیر شیروانی، زیرزمین و زیرزمین) است.

حداکثر تعداد بلوک های مسکونی توسعه مسکونی انفرادی کم ارتفاع (برای خانه های توسعه بلوک شده)؛

حداکثر کلاس خطر (طبق طبقه بندی بهداشتی) پروژه های ساختمانی سرمایه ای واقع در قلمرو قطعه زمین.

حداقل سهم مساحت سبز قطعات زمین؛

حداقل تعداد فضاهای پارکینگ برای ذخیره وسایل نقلیه فردی در قلمرو زمین.

حداقل تعداد مکان در مناطق بارگیری و تخلیه در قلمرو قطعه زمین.

حداقل تعداد فضاهای پارکینگ برای ذخیره سازی (لجن فناوری) وسایل نقلیه باری در قلمرو زمین.

حداکثر ارتفاع نرده ها برای قطعات زمین مسکونی.

حداکثر ماژول برنامه ریزی در طراحی معماری حصار قطعات زمین برای توسعه مسکونی.

پیشنهادات برای تعیین انواع کاربری های مجاز از قطعات زمین.

ارائه روشی برای تعیین انواع کاربری های مجاز زمین به عنوان اصلی، مجاز مشروط و کمکی ضروری است. مثلا:

1. برای همه انواع اشیاء با انواع استفاده اصلی و مشروط مجاز، انواع کمکی استفاده مجاز به اشیایی که از نظر فناوری مربوط به اشیایی هستند که نوع استفاده اصلی و مشروط مجاز دارند یا ایمنی آنها را مطابق با مقررات قانونی و فنی تضمین می کند اعمال می شود. اسناد از جمله:

معابر عمومی؛

تاسیسات شهری (برق، گرما، گاز، تامین آب، فاضلاب، تاسیسات تلفن و غیره) لازم برای پشتیبانی مهندسی از کاربردهای اساسی، مشروط مجاز و سایر مصارف کمکی؛

پارکینگ ها و گاراژها برای خدمت به ساکنان و بازدیدکنندگان از کاربری های اولیه، مشروط مجاز و سایر کاربری های کمکی.

مجهز، از جمله محوطه سازی شده، زمین های بازی برای کودکان، مناطقی برای تفریح ​​و فعالیت های ورزشی.

سایت های خدماتی، از جمله سایت های دفع زباله؛

تسهیلات تجاری، پذیرایی عمومی و خدمات مصرفی لازم برای خدمات رسانی به بازدیدکنندگان از مصارف اصلی، مشروط مجاز، و همچنین سایر مصارف کمکی.

تسهیلات اقامتی موقت لازم برای خدمت رسانی به بازدیدکنندگان از کاربری های اولیه، مشروط مجاز و سایر کاربری های کمکی؛

سایر امکانات، از جمله مواردی که ایمنی تاسیسات انواع استفاده اولیه و مجاز مشروط، از جمله ایمنی آتش‌سوزی را تضمین می‌کنند.

2. قرار دادن اشیاء انواع کمکی استفاده مجاز مشروط به رعایت الزامات مندرج در بند 1 این ماده، انطباق با الزامات مقررات فنی و سایر الزامات مطابق با قوانین جاری مجاز است. در قلمرو مناطق دارای شرایط ویژه برای استفاده از قلمرو، قرار دادن اشیاء انواع کمکی استفاده مجاز با رعایت الزامات رژیم مناطق مربوطه که مطابق با قوانین فدرال تعیین شده است مجاز است.

3. مساحت کل ساختمان ها، سازه ها، سازه ها (امکان) اشیاء انواع استفاده های کمکی مجاز، واقع در قلمرو یک قطعه زمین، نباید از 30٪ مساحت کل ساختمان ها، سازه ها تجاوز کند. ، سازه های واقع در قلمرو قطعات زمین، از جمله قسمت زیرزمینی، در یک منطقه سرزمینی.

4- سهم کل مساحت قطعه زمین اشغال شده توسط اشیاء کمکی انواع کاربری مجاز و همچنین محوطه سازی، پارکینگ ها و سایر عناصر مهندسی، پشتیبانی فنی و بهسازی لازم طبق قوانین جاری. نباید از 25٪ از کل مساحت زمین های واقع در همان منطقه ارضی تجاوز کند، اگر مازاد بر الزامات این قوانین قابل توجیه نباشد. برای انواع فرهنگ بدنی و امکانات ورزشی، از جمله باشگاه های ورزشی، این شاخص نباید از 10 درصد مساحت کل زمین تجاوز کند.

پیشنهادات برای ایجاد الزامات برای انواع استفاده مجاز از قطعات زمین

PPL باید الزامات دقیق تری را برای انواع استفاده های مجاز از زمین ها مشخص کند. مثلا:

1. در داخل یک قطعه زمین، از جمله در یک ساختمان، با رعایت استانداردهای جاری، قرار دادن دو یا چند نوع کاربری مجاز (اصلی، مشروط و کمکی) مجاز است. در عین حال، قرار دادن تسهیلات عمومی و تجاری طراحی شده برای پذیرایی از بازدیدکنندگان در داخل سایت های توسعه مسکونی تنها در صورتی مجاز است که دارای ورودی جداگانه برای بازدیدکنندگان، ورودی ها و محوطه های پارکینگ باشند.

2. قرار دادن انواع کاربری های مجاز مشروط در قلمرو یک قطعه زمین ممکن است از نظر حجم مجاز ساخت و ساز و بازسازی پروژه های ساختمانی سرمایه محدود شود. این محدودیت به عنوان بخشی از مجوز برای نوع استفاده مجاز مشروط با در نظر گرفتن امکان ارائه نوع استفاده مشخص شده با سیستم های اجتماعی (فقط برای ساختمان های مسکونی)، خدمات حمل و نقل و پشتیبانی مهندسی ایجاد می شود. تضمین شرایط برای احترام به حقوق و منافع صاحبان املاک و مستغلات مجاور، سایر اشخاص حقیقی و حقوقی. محدود کردن تأثیر منفی بر محیط زیست در حجم هایی که از محدودیت های تعیین شده توسط مقررات فنی و مقررات برنامه ریزی شهری تعیین شده توسط این قوانین در رابطه با منطقه سرزمینی مربوطه تجاوز نمی کند.

سهم کل مساحت یک قطعه زمین اشغال شده توسط اشیاء استفاده از انواع مجاز مشروط، و همچنین محوطه سازی، فضاهای پارکینگ و سایر عناصر مهندسی، پشتیبانی فنی و بهبود لازم مطابق با قوانین فعلی، نباید تجاوز کند. 50٪ از کل مساحت قلمرو قطعه زمین مربوطه در منطقه سرزمینی مربوطه.

3. قرار دادن اشیاء غیر مسکونی انواع کاربری اصلی و مشروط مجاز در اماکن داخلی و توکار متصل به ساختمانهای مسکونی چند آپارتمانی مطابق با انواع استفاده مجاز مشخص شده در فصل 11 انجام می شود. بخش دوم این قوانین مشروط به رعایت الزامات مقررات فنی و سایر الزامات مطابق با قوانین جاری است. در عین حال، مساحت کل ساختمان های ساخته شده و ساخته شده به ساختمان های مسکونی چند آپارتمانی که توسط اشیاء غیر مسکونی اشغال شده است، نمی تواند از 30٪ مساحت کل مربوطه تجاوز کند. ساختمان های مسکونی، به استثنای قسمت زیرزمینی. اماکن در آپارتمان ها یا خانه های فردی که برای فعالیت های کاری فردی طراحی شده اند، مشروط به رعایت استانداردهای فعلی مجاز هستند.

4. قرار دادن اشیاء از انواع کاربری اصلی و مشروط مجاز، که در رابطه با آنها مناطق حفاظت بهداشتی ایجاد شده است، مجاز است، مشروط بر اینکه محدوده مناطق حفاظتی بهداشتی فراتر از مرزهای منطقه سرزمینی مربوطه نباشد و برای مسکونی. ، مناطق عمومی و تجاری و مناطق تفریحی - فراتر از مرزهای زمینی که در قلمرو آن اشیاء مشخص شده قرار دارد.

پیشنهادهایی برای اطمینان از تداوم تصمیمات برنامه ریزی شهری.

توصیه می شود تداوم اسناد برنامه ریزی سرزمینی و پهنه بندی شهری را با اختصاص دادن به هر منطقه سرزمینی یا زیرمنطقه در آن یک نام جداگانه (نوع، نوع، تعداد، شاخص و غیره) ایجاد کنید.

به عنوان مثال، مطابق با سند برنامه ریزی سرزمینی مصوب (طرح جامع)، قلمرو عنصر ساختار برنامه ریزی با توجه به منطقه بندی عملکردی به منطقه مسکونی ساختمان های مسکونی چند طبقه - Zh5 اختصاص داده می شود.

منطقه سرزمینی در نقشه منطقه بندی شهری با نام "T ZH5" مطابقت دارد، جایی که T "منطقه سرزمینی" است (سند برنامه ریزی سرزمینی - PZZ را مشخص می کند).

Ж5 - تعیین منطقه عملکردی مطابق با سند برنامه ریزی سرزمینی مصوب.

زیرمنطقه ها را می توان در یک منطقه سرزمینی شناسایی کرد. مثلا:

T Zh5-1 - زیرمنطقه برای تأسیسات مسکونی؛

T ZH5-2 - منطقه فرعی برای قرار دادن امکانات پیش دبستانی و آموزش عمومی.

T ZH5-3 - منطقه فرعی برای قرار دادن امکانات اجتماعی و عمومی.

T Zh5-4 - منطقه فرعی برای قرار دادن تجهیزات ذخیره سازی برای وسایل نقلیه فردی.

T Ж5-5 - زیرمنطقه مناطق سبز برای استفاده عمومی.
برای شناسایی مناطق و زیرمنطقه های سرزمینی به منظور ارائه اطلاعات به مرجع ثبت کاداستر برای درج در کاداستر املاک دولتی، توصیه می شود شماره سریال را وارد کنید. به عنوان مثال: T Ж5-1_1، Т Ж5-1_2، و غیره.

نظر در مورد پیش نویس دستورالعمل های روش شناختی برای توسعه قوانین کاربری و توسعه زمین
Boroznov A.A.، مشاور مدیر کل بنیاد RHD

من مدت زیادی است که با موضوع کد برنامه ریزی شهری "بیمار" شده ام ، از جمله ، طبیعتاً موضوع PZZ. سؤالات مربوط به محتوای راهنمای روش شناسی در مقالات من در مورد این موضوع که به سختی به دست آورده ام، منتشر شده در پورتال ArchiRu است که توجه شما را جلب می کنم (پیوندها در وب سایت www.site).

به طور خاص در مورد پیش نویس راهنمای روش شناسی (با در نظر گرفتن محتوای مقالاتم)، ابتدا می خواهم نسبت به به موقع بودن صدور چنین راهنمای روش شناختی تا نقش، جایگاه در شهرسازی، جوهره کاربری اراضی ابراز تردید کنم. و قوانین توسعه (LRU) و اهداف آنها که به طور کامل مشخص نشده است، متاسفانه در متن قانون فعلی شهر کاملاً مشخص شده است. اولین قدم این است که با اعمال تغییرات مناسب در کد شهر، این موضوع را حل و فصل کنید. دستورالعمل‌های روش‌شناختی پیشنهادی، در صورت تصویب و اجرا، این توهم را ایجاد می‌کند که مشکلی وجود ندارد و ممکن است وضعیت موجود را برای مدت طولانی تثبیت کند.

PZZ یکی از انواع شهرسازی است. با توجه به مفاد قانون شهر فدراسیون روسیه، وجود استانداردهای برنامه ریزی شهری منطقه ای و محلی مورد نیاز است که باید همه چیز لازم برای طراحی و توسعه PZZ محلی را نشان دهد. هر چیزی که برای همه مناطق مشترک است و برای توسعه PZZ ضروری است، اما در Gradcode مشخص نشده است، مستقیماً به متن آن اضافه می شود.

معنی و هدف PPL ایجاد و شفاف سازی منسجم مقررات سختگیرانه، اما روشن و موجه، با اقدامات طولانی مدت بعدی (اگر نه ابدی) است. اعتبار مقررات باید با شفاف سازی مداوم آنها تضمین شود، اما نه با تغییر مداوم!!! شفاف سازی مداوم چیزی است که در مورد PZZ در Gradcode وجود ندارد و به دلیل عدم وجود آن این سند خراب شده است. برای دستیابی به معنی دار بودن PPZ، لازم است اکثر اصول توسعه پروژه های برنامه ریزی برای پروژه های PPZ، برای ایجاد مناطق سرزمینی و مقررات شهرسازی آنها اعمال شود. مسائل مربوط به انطباق مرزهای مناطق سرزمینی و مرزهای زمین های متقاطع با آنها نیز باید هنگام ایجاد مناطق سرزمینی حل شود و در صورت بروز مشکلات، تصویب محدوده مناطق در چنین سرزمین هایی به سادگی قابل تعویق است. سپس در برنامه ریزی پروژه های انجام شده بر اساس (!!) PZZ دیگر هیچ "منطقه" وجود نخواهد داشت، اما پروژه های ساختمانی سرمایه ای و زمین های خاص برای آنها وجود خواهد داشت (که باید وجود داشته باشد). (در مقالات بالا من بیشتر بخوانید).

اکنون به اصل پیش نویس راهنمای روش شناختی ارائه شده نزدیک تر می شوم. همکاران اومسک از زمان قانون قبلی شهر، که تا سال 2004 لازم الاجرا بود، آن را توسعه داده اند. با نادیده گرفتن مفاد جدید Gradcode 2004، تا حدی با بهره گیری از برخی از الزامات کاملاً بیان نشده آن، ساکنان اومسک در روش خود (A.N. Beregovskikh، ITP "Grad") نقص بزرگی را حفظ می کنند که ارزش و اهمیت PZZ را نادیده می گیرد. تبدیل PZZ به یک سند رسمی، نه برای کسی سند مورد نیاز.

بنابراین ، پیش نویس راهنمای روش شناختی ارائه دائمی تغییرات در PZZ را ارائه می دهد ، یعنی قوانین ، مقررات "واقعی" نیستند که معرفی آنها توسط Gradcode در سال 2004 شاید اصلی ترین و با ارزش ترین آنها باشد. نوآوری Gradcode

همچنین بارها تاکید شده است که PZZ پروژه‌های برنامه‌ریزی را دنبال می‌کند و پس از برنامه‌ریزی پروژه‌ها توسعه می‌یابد که مستقیماً با مفاد قانون شهر (بخش‌های 5 و 10 ماده 45) و تمام منطق آن مغایرت دارد.

دنباله برنامه ریزی شهری که در راهنمای روش ردیابی شده است، زمانی که طرح کلی با پیش نویس برنامه ریزی دنبال می شود، و تنها پس از آن PZZ، همچنین مستلزم حفظ محتوای طرح های کلی است که اساساً با آنچه قبل از تصویب برنامه ریزی شهری بوده است، یکسان است. کد.

و این یک میخ دیگر در "درب تابوت" PZZ و Gradcode به طور کلی است.
من چند نقل قول از پیش نویس راهنمای روش شناسی را به عنوان نمونه ای از موارد فوق ارائه خواهم کرد.

صفحه 10-11: «اعتبار دائمی قوانین با اعمال اضافات و تغییرات به ترتیب مقرر در آنها تضمین می شود. مبنای اصلاح قوانین، از جمله، اصلاح اسناد برنامه ریزی سرزمینی و تصویب اسناد برنامه ریزی سرزمین است. اگر اسناد تأیید شده در مورد برنامه ریزی قلمرو وجود داشته باشد، توسعه پیش نویس قوانین باید با در نظر گرفتن چنین اسنادی انجام شود. هنگام تدوین پیش نویس قوانین، لازم است مفاد اسناد مجوز را در نظر بگیرید: طرح های شهرسازی برای قطعات زمین.

صفحه 19-20: «9.3. در صورتی که قلمرو مورد نظر طبق اسناد آمایش سرزمینی مشمول تحول شهرسازی باشد، تفصیل پهنه های عملکردی تنها بر اساس تصمیمات اسناد آمایش سرزمین قابل ارائه است. چنین مناطقی به مناطق سرزمینی، انواع استفاده مجاز تقسیم می شوند که پارامترها و ویژگی های حدی آنها با برنامه ریزی و پروژه های نقشه برداری زمین به طور دقیق تر تعیین می شود. 9.4. در رابطه با قلمرو مشمول تحول شهرسازی مطابق با اسناد آمایش سرزمینی، اما در صورت عدم وجود مستندات در مورد برنامه ریزی چنین قلمرویی، محدوده مناطق سرزمینی با تکثیر محدوده و نام مناطق عملکردی تعیین شده توسط سرزمینی تعیین می شود. اسناد برنامه ریزی با در نظر گرفتن هنجار قانون فعلی مبنی بر اینکه مقررات شهرسازی به طور یکسان برای کلیه زمین ها و پروژه های ساختمانی سرمایه ای در محدوده سرزمینی اعمال می شود، این روش [در صورت ایجاد طیف گسترده ای از انواع کاربری های مجاز] منطقه بندی سرزمینی نمی تواند شهرداری را تضمین کند. توسعه هماهنگ قلمروها و بهبود مستمر کیفیت محیط زیست، زیرا هنگام تشکیل مستقل یک قطعه زمین با ترکیب یا جداسازی قطعات موجود هنگام به دست آوردن مالکیت یک قطعه زمین، صاحب حق این حق را دارد که به طور مستقل نوع استفاده از آن را انتخاب کند. قطعه بدون در نظر گرفتن منافع شهرداری. هنگام تأیید اسناد در مورد برنامه ریزی این مناطق، توصیه می شود بلافاصله تغییراتی در قوانین کاربری و توسعه زمین از نظر جزئیات مناطق سرزمینی و ایجاد لیست مشخص تری از انواع کاربری های مجاز و همچنین حداکثر پارامترهای توسعه ایجاد شود. پروژه های عمرانی سرمایه ای».

صفحه 21: «10. ویژگی های تشکیل مناطق سرزمینی تحول برنامه ریزی شهری در مناطق دارای قطعه زمین ثبت شده در کمیته املاک دولتی. در صورتی که دو یا چند پهنه کاربردی در محدوده یک قطعه زمین توسط اسناد آمایش سرزمینی ایجاد شود، این قطعه زمین در نقشه پهنه‌بندی شهری در محدوده منطقه تحول شهرسازی قرار می‌گیرد که پس از تدوین و تصویب اسناد و مدارک برنامه‌ریزی قلمرو این منطقه به قطعات زمین و مناطق سرزمینی مربوطه تقسیم می شود که انواع آنها با هدف عملکردی تعیین شده توسط پروژه های برنامه ریزی قلمرو تعیین می شود. مقررات شهرسازی محدوده تحول شهری را می توان با تعیین انواع کاربری های مجاز منطبق با انواع کاربری واقعی قطعه زمین و پروژه های ساختمانی سرمایه تعیین کرد. حداکثر پارامترهای توسعه چنین اشیایی باید با پارامترهای واقعی اشیاء موجود (تعداد طبقات، درصد توسعه) مطابقت داشته باشد. توسعه فعالیت‌ها یا اشیاء در حال اجرا تنها در صورتی مجاز است که پهنه تحول شهری مطابق با طرح‌های برنامه‌ریزی و نقشه‌برداری به قطعه زمین تقسیم شود و با تقسیم محدوده تبدیل شهری به پهنه‌های سرزمینی، تغییرات مناسبی در نقشه پهنه‌بندی شهری ایجاد شود. انواعی که مطابق با توسعه برنامه ریزی شده مناطق تعیین شده توسط سند برنامه ریزی سرزمینی است.

صفحه ماده 25: «پس از تبدیل قطعات زمین، محدوده مناطق سرزمینی باید با اصلاح قوانین بر اساس اسناد مصوب در مورد برنامه ریزی قلمرو و داده های کاداستر املاک دولتی در محدوده زمین های تازه تشکیل شده تنظیم شود. توطئه ها.»

نظر در مورد پیش نویس دستورالعمل های روش شناختی برای توسعه PPP
Daribabina E.V.، رئیس اداره کنترل بر فعالیت های توسعه شهری وزارت دفاع از خدمات کنترل مسکن و نظارت بر ساخت و ساز در Khanty-Mansi خودمختار Okrug-Yugra

راهنمای روش شناختی برای تدوین قوانین کاربری و توسعه زمین سندی بسیار مهم و ضروری است، هرچند کمی دیر. در حال حاضر، یکی از وظایف اصلی تعیین شده توسط دولت فدرال برای نهادهای تشکیل دهنده و دولت های محلی، توسعه فعالیت های تجاری و سرمایه گذاری است که در پرتو آن مبارزه فعالی با موانع اداری و ما، مقاماتی که آنها را ایجاد می کنیم، وجود دارد. چند پیروزی بود. مؤسسه معمار ارشد با «موفقیت» منسوخ شده است، کار معماری و برنامه ریزی وضعیت خود را از دست داده است، هر نوع تصویب اسناد طراحی ممنوع است و به نظر می رسد لغو آزمون دور از دسترس نیست. در چنین شرایطی، قوانین عملا تنها ابزار کاری است که دولت های محلی می توانند با آن بر توسعه سرزمین های خود تأثیر بگذارند و شرایط زندگی و فعالیت های مطلوب را هم برای شهروندان عادی و هم برای «سرمایه گذار-کارآفرینان» کار تضمین کنند.

بر کسی پوشیده نیست که قوانین ما از کامل بودن فاصله زیادی دارد. اگر بتوان کد شهرسازی را با یک دستگاه فنی پیچیده مقایسه کرد، راهنمای استفاده از آن باید به دستورالعمل‌های دقیق تبدیل شود. به نظر می رسد تاکید اصلی در آن نه بر "انتقال مجدد" مفاد قانون شهرسازی، بلکه بر درک آنها و بر این اساس، صدور توصیه های عملی برای اعمال آنها باشد که به نظر من این است. به وضوح در عبارت پیشنهادی کافی نیست (

البته رویکرد پیشنهادی برای شکل‌گیری پهنه‌های سرزمینی و تلاش برای رفع تضادهای موجود با تشکیل منطقه به اصطلاح دگرگونی شهری در خور توجه است. واضح است که چنین تحولی فرآیندی طولانی و دشوار است و اغلب اجرای آن به سادگی غیرممکن است. بنابراین، ارائه نسخه‌ای دقیق از اقدامات مقامات محلی در رابطه با زمین‌ها و ساختمان‌های عمومی که در واقع در محدوده یک منطقه سرزمینی با انواع کاربری‌های مجاز غیر از مواردی که در اسناد مالکیت مشخص شده است، قرار دارند، خوب است. . شاید آیین نامه باید شرایط خاصی را برای اجرای مقررات شهرسازی برای چنین مواردی پیش بینی کند. ما قبلاً مجبور شده ایم در دعاوی حقوقی شرکت کنیم که ارگان های خودگردان محلی از صدور مجوز برای ساخت و ساز (بازسازی) یک شی به صاحب چنین زمینی به دلیل عدم انطباق اسناد طراحی با الزامات طرح شهرسازی قطعه زمین. در این مورد، دادگاه در کنار مالک قرار می گیرد و تصمیم خود را با این واقعیت تحریک می کند که هنگام تهیه نقشه کاربری زمین لازم بود کاربری زمین موجود در نظر گرفته شود.

همچنین موارد استفاده از اراضی که مقررات شهرسازی در مورد آنها اعمال نمی شود یا مقررات شهرسازی برای آنها وضع نشده است، قابل توجه است. واضح است که مطابق با قانون، روش استفاده از چنین سایت هایی "توسط نهادهای اجرایی مجاز فدرال، نهادهای اجرایی مجاز نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا ارگان های دولتی مجاز محلی مطابق با قوانین فدرال تعیین می شود." می تواند در راهنما به شهرداری ها مشاوره دهد (من عمداً مدل PZZ را حذف می کنم ، زیرا این دستورالعمل ها است که به دستور وزارت توسعه منطقه ای فدراسیون روسیه تأیید می شود).

تکرار می کنم که قوانین عملا تنها ابزار کار برای دولت های محلی مجاز در زمینه معماری است. بر اساس PZZ، GPZU تهیه شده است که طبق منطق کد، باید مبنای توسعه اسناد پروژه باشد. افسوس ، در واقع ، به عنوان یک قاعده ، GPZU بعد از این واقعیت تهیه می شود ، زیرا بدون آن توسعه دهنده به سادگی مجوز ساختمانی دریافت نخواهد کرد. اطلاعات اولیه موجود در GPZU به طور خاص از قوانین گرفته شده است. اینها انواع کاربری های مجاز و حداکثر پارامترهای ساخت و ساز مجاز هستند. به نظر من، ایجاد الزامات فقط برای تعداد طبقات ملک و درصد توسعه قطعه زمین بسیار ناکافی است. یک معمار (حتی اگر یک مقام رسمی باشد)، که به چگونگی توسعه شهر خود اهمیت می دهد، این حق را دارد که موقعیت را تحت تأثیر قرار دهد. منطقی است که فهرست دقیق‌تری از پارامترها و اصول محدودکننده ممکن برای تعیین آنها ارائه شود.

مدتهاست اشاره کرده ام که شکافی در قانون برنامه ریزی شهری در مورد وضعیت اسناد آمایش سرزمین وجود دارد. الزامات رویه برای تهیه، محتوا و تصویب آن تعیین شده است و هیچ عواقب قانونی برای عدم رعایت تصمیمات اتخاذ شده در DPT وجود ندارد. واضح است که ما بر اساس DPT مصوب زمین هایی را تشکیل می دهیم و سپس به مزایده می گذاریم. ولی! توسعه دهنده این حق را دارد که به طور مستقل هر یک از انواع استفاده مجاز برای منطقه سرزمینی را انتخاب کند! اگر در پروژه برنامه ریزی برای ساخت یک بلوک برنامه ریزی مثلاً یک ساختمان مسکونی در یک قطعه زمین خاص پیش بینی کرده ایم و طیف انواع اصلی شامل موارد بسیار دیگری است، چگونه می توانیم اجرای تصمیمات را مطالبه کنیم. ساخته شده؟ به نظر من این قانون باید انواع مختلف اسناد برنامه ریزی شهری را از نزدیک "پیوند" کند. چرا نشان نمی دهد که اگر یک پروژه برنامه ریزی قلمرو مورد تایید وجود دارد، نوع استفاده مجاز از قطعه زمین باید مطابق با چنین پروژه ای اختصاص داده شود (و انتخاب نشود). اطلاعات مربوطه باید در GPZU (جزئیات سند تایید کننده DPT، هدف شی، پارامترهای آن و غیره) موجود باشد. البته در این صورت فرم GPZU نیز نیاز به نهایی شدن دارد.

در واقع، هنگام اعمال اختیارات دولت‌های محلی در زمینه فعالیت‌های برنامه‌ریزی شهری، پرسش‌های بسیار بیشتری در عمل مطرح می‌شوند؛ من فقط به چند مورد از آنها اشاره کردم.

در اوگرا قوانین کاربری و توسعه زمین در بیش از 75 درصد شهرداری ها تصویب شده است. دوره گذشته آنها به اصطلاح "عملیات آزمایشی" نقاط ضعفی را آشکار کرد. بسیاری از شهرداری ها در حال برنامه ریزی برای تغییر در قوانین توسعه و کاربری زمین خود هستند. من واقعاً می خواستم مدیریت برای آنها "دوست و یاور واقعی" باشد.

پیشنهادات برای بهبود PPZ
نیکولایف S.N.، نایب رئیس کمیته ساخت و ساز،
رئیس اداره نظارت بر ساخت و ساز شهرداری کمیته
در مورد برنامه ریزی شهری

درباره قسمت متن

با توجه به تجربه ای که از همکاری با PZZ دارم، لازم می دانم تا حد امکان چاپ مجدد از قانون شهرسازی و سایر قوانین را از متن حذف کنم، زیرا هر گونه تغییر در قانون مستلزم یک رویه کامل برای اصلاح قوانین است. ساکنان بارها از من سؤالاتی در مورد دلیل جمع آوری آنها، رأی برای چیست (در اصل، رعایت یا عدم رعایت قانون) و همچنین در مورد اینکه در صورت رأی مخالف به تغییرات چه اتفاقی می افتد از من پرسیدند. علیرغم همه توضیحات، ساکنان معتقدند سند مورد بررسی در صورت مخالفت مردم نباید تصویب شود. اکنون ما ایده ای از دادستانی در مورد نیاز به اصلاح فوری PPL دقیقاً در این زمینه داریم و خود دادستانی باید توضیح دهد که ایجاد چنین تغییراتی یک روند طولانی است.

درباره مقررات شهرسازی

مقررات شهرسازی (از این پس به عنوان GR نامیده می شود) مقرراتی هستند که در قوانین مقرر شده اند؛ امکان توضیح بیشتر در پروژه برنامه ریزی وجود ندارد. این یک خلأ بزرگ در قانون است. GPZU سند اصلی برای اخذ پروانه ساخت است که نیازمند درج مقررات شهرسازی است. در سطح توسعه قطعه زمین، حداکثر جزئیات مورد نیاز است (تا قطعه زمین). به عنوان مثال، یک محله مسکونی با یک ساختمان 9 طبقه را در نظر بگیرید. یک مدرسه، مهدکودک، فروشگاه و سایر امکانات اجتماعی و فرهنگی نمی تواند نه طبقه باشد، اگرچه اینها همه کاربری های مجاز هستند. دارنده حق چاپ زمین حق انتخاب هر یک از انواع کاربری مجاز را دارد، به عنوان مثال، برای ساخت فروشگاه به جای مدرسه و غیره. من عمداً وضعیت را به حد پوچ می‌رسانم. از نظر حقوقی، این اتفاق می تواند رخ دهد. برای اینکه جزئیات PPZ تا سطح قطعه زمین مشخص نشود، لازم است که پروژه های برنامه ریزی و پروژه های نقشه برداری زمین (از این پس به عنوان PP نامیده می شود) ادامه PPZ، با مشخص کردن امکان شفاف سازی GR در رابطه با زمین های خاص PZZ و نقشه پهنه بندی شهری باید نه برای کل قلمرو شهرداری، بلکه برای بخشی از آن که هر گونه تغییر توسعه شهری در آن برنامه ریزی شده است، تهیه شود، که اولین مرحله در توسعه اسناد و مدارک برنامه ریزی قلمرو است.

در مورد نقشه پهنه بندی شهری

نقشه پهنه بندی شهری باید بر اساس تعدادی از اصول تدوین شود:

1) نقشه پهنه‌بندی شهری باید نقشه پهنه‌بندی عملکردی طرح کلی را روشن و به تفصیل بیان کند.

2) نقشه پهنه‌بندی شهری باید با طرح‌های برنامه‌ریزی مشخص شود.

3) مرزهای مناطق سرزمینی باید با خطوط قرمز مناطق کوچک و بلوک‌ها منطبق باشد.

4) مقررات شهرسازی برای حریم سرزمینی باید توسط PP مناطق مربوطه که جزء حریم سرزمینی مورد نظر هستند، مشخص شود.

5) وابستگی مستقیم مرز پهنه سرزمینی به مرز قطعه زمین باید از بین برود. قطعه زمینی که عملاً 20 سانتی متر (ضخامت ستون) فراتر از مرز منطقه سرزمینی گسترش می یابد، نباید نیاز به اصلاحات در PZZ داشته باشد.

رابطه بین تصمیمات برنامه ریزی شهری و اصول تعیین مرزهای مناطق سرزمینی در تومسک
کورنف V.I.، معمار ارشد تومسک، نامزد معماری، دانشیار TGASU

کورنف V.I.

در سال 2007، تخلفات بسیار زیادی در زمینه تأمین زمین در تومسک انباشته شد. یکی از آنها مربوط به عدم رعایت وضعیت حقوقی خطوط قرمز هنگام تخصیص زمین برای ساخت و ساز بود. در نتیجه، تعدادی از اشیاء از جمله ساختمان‌های آپارتمانی ساخته شد که در واقع امکان توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل شهر را از بین برد و اساساً راهروهای حمل‌ونقل ایجاد شده توسط طرح کلی در آن زمان را مسدود کرد.

چرا این اتفاق افتاد؟

مشخص شد که در طرح تلفیقی خطوط قرمز، بسیاری از خطوط قرمز یا سندی در تایید آن نداشتند یا به اشتباه ترسیم شده بودند و یا به کلی غایب بودند و گاه به سادگی نادیده گرفته می شدند. متأسفانه، RAPها و پروژه‌های برنامه‌ریزی قلمرو موجود در آن زمان در این بخش نتوانستند به طور اساسی به مشروعیت بخشیدن به خطوط قرمز کمک کنند. دلایل متفاوت است. به عنوان مثال، RAPهایی بودند که تصویب شدند، اما شامل نقشه هایی برای ایجاد خطوط قرمز نبودند، یا برعکس، نقشه ای وجود داشت، اما هیچ سندی مبنی بر تایید این پروژه برنامه ریزی تفصیلی وجود نداشت. به نوبه خود، پروژه های برنامه ریزی انجام شده مطابق با کد برنامه ریزی شهری فعلی به صورت پراکنده و به عنوان یک قاعده مربوط به مناطق کوچک بود.

مداخله فوری در این فرآیند لازم بود. لازم بود مکانیزمی پیدا شود که به وسیله آن چارچوب حمل و نقل موجود و برنامه ریزی شده شهر در برابر ساخت و سازهای جدید محافظت شود.

مهمترین اقدام در این راستا تصویب طرح کلی و طرح آمایش سرزمین در پایان سال 1386 بود. با این حال، در اینجا ذکر این نکته ضروری است که پهنه بندی شهری که همراه با طرح کلی انجام شد، تنها تا حدی مشکل حفاظت از چارچوب حمل و نقل شهر را حل کرد. واقعیت این است که مرزهای مناطق سرزمینی، اگرچه با طرح توسعه زیرساخت های حمل و نقل شهر مطابقت دارد، در غیاب داده ها در مورد خطوط قرمز و اطلاعات در مورد مرزهای قطعه زمین کاملاً خودسرانه بود. پهنه‌بندی شهری به‌ویژه در مکان‌هایی که طرح کلی طرح‌بندی خیابان‌های اصلی جدید و مبادلات حمل‌ونقل را پیش‌بینی کرده بود، نادرست بود.

برای حل و فصل شرایط دشوار تصمیم گرفتیم خطوط قرمز برنامه ریزی شده برای شبکه جاده ای را در اسرع وقت اصلاح و تصویب کنیم که به نظر ما مؤثرترین راه حل قانونی است که به ما امکان می دهد مرزهای کریدورهای حمل و نقل را با بیشترین دقت تعیین کنیم.

همانطور که مشخص است، مطابق با کد، خطوط قرمز تنها می تواند به عنوان بخشی از پروژه های آمایش سرزمین ایجاد و تصویب شود. پوشش شهر با چنین پروژه هایی در یک زمان غیرممکن بود، به همین دلیل ما شروع به توسعه یک پروژه برنامه ریزی برای کل خیابان و شبکه جاده کردیم.

در اینجا ذکر این نکته ضروری است که در زمان آماده‌سازی پروژه برنامه‌ریزی، یک سیستم اطلاعات جغرافیایی در بخش ظاهر شد که به فرد امکان می‌دهد به طور همزمان داده‌های همه مواد ذکر شده در بالا را در قالب لایه‌های اطلاعاتی روی هم قرار داده، مشاهده و استفاده کند. بر روی یکدیگر این به یک شرط بسیار مهم برای تجزیه و تحلیل وضعیت موجود، برای تصمیم گیری در مورد طراحی، و متعاقبا برای پردازش گرافیکی کامپیوتری داده های به دست آمده تبدیل شده است.

در عین حال، مقایسه طرح حمل و نقل طرح جامع با شرایط واقعی توسعه شهر، توپوگرافی آن و محدودیت اراضی، تعدادی از مناطق مشکل دار را آشکار کرد که اجرای آنها حتی در دراز مدت غیرممکن بود.

بنابراین، در مرحله اولیه آماده سازی پروژه برنامه ریزی، مشخص شد که باید راه حل های جایگزین قابل قبولی برای بهینه سازی طرح خیابان های اصلی جدید با در نظر گرفتن زمین و محدودیت زمین پیدا کرد. البته مهم این بود که این تصمیمات طراحی ساختار استراتژیک چارچوب حمل و نقل شهر را که توسط طرح کلی پیشنهاد شده بود، از بین نبرد. در نتیجه کار، پیشنهادهایی برای اصلاح طرح کلی ظاهر شد.

پس از اتمام این کار با مشکل دیگری مواجه شدیم. مطابق با قانون شهرسازی، تهیه پروژه برنامه ریزی باید بر اساس طرح کلی انجام شود و با الزامات مقررات شهرسازی یعنی PZZ مغایرت نداشته باشد (ماده 45، بند 5، بند 10، بند). 12.1.). با در نظر گرفتن این الزام آیین نامه و در مورد ما، پروژه برنامه ریزی در واقع یک چارچوب حمل و نقل جدید را پیشنهاد می کرد، نیاز به انجام کارهای جدید مربوط به ایجاد تغییرات در طرح کلی و کاربری اراضی ایجاد شد. در همان زمان، این سؤال مطرح شد که بر اساس چه اصل باید برای ایجاد تغییرات در نقشه منطقه‌بندی شهرسازی PZZ، ایجاد مرزهای جدید مناطق سرزمینی عمدتاً در جایی که طرح‌بندی خیابان‌های جدید برنامه‌ریزی شده بود، استفاده شود. همانطور که شناخته شده است، با توجه به هنر. 34 بند 2. مرزهای مناطق سرزمینی را می توان در امتداد مرزهای مختلف ایجاد کرد.

در همان زمان، مطابق با هنر. 30 بند 4. حدود مناطق سرزمینی باید این شرط را داشته باشد که قطعه زمین فقط به یک منطقه سرزمینی تعلق دارد. اگر در مرحله تصویب PZZ این الزام در واقع غیرممکن بود، امروز که داده های اتاق کاداستر زمین در دسترس عموم قرار گرفته است، نادیده گرفتن این الزام اشتباه و غیرعملی است.

در این راستا مسیر زیر را انتخاب کردیم. هنگامی که هیچ محدودیتی در زمین وجود ندارد، مرزهای منطقه در امتداد خط قرمز تعیین می شود. در جاهایی که در طول مسیر زمینی با حقوق وجود دارد، با در نظر گرفتن مختصات این قطعه، مرز ترسیم می شود.

بنابراین ، از یک طرف ، ما توانستیم به روش کاداستر مناطق سرزمینی در مقیاس نسبتاً بزرگ و دقیق نزدیک شویم. از سوی دیگر، از این مواد، قطعات زمین یا بخش هایی از آن شناسایی می شود که می توان برای نیازهای شهرداری در حین ساخت و ساز یا بازسازی خیابان های تومسک برداشت کرد.

علاوه بر این، محدودیت‌های قانونی مربوطه در زمین‌هایی که کاملاً خارج از محدوده مناطق سرزمینی هستند ایجاد می‌شود و نمی‌توان از آنها برای ساخت و ساز استفاده کرد، زیرا مقررات مربوط به آن‌ها نمی‌شود و نمی‌توان برنامه‌های شهرسازی برای آنها صادر کرد، که باعث می‌شود. کنترل و جلوگیری از ساخت و ساز در داخل کریدورهای حمل و نقل نه تنها با خطوط قرمز، بلکه با پهنه بندی شهری امکان پذیر است.

نتیجه قابل توجه دیگری از این کار وجود دارد. در مناطق ساخته شده، که برای مثال، ساختمان های مسکونی چند طبقه توسعه یافته اند، دیگر نیازی به انجام پروژه های برنامه ریزی نیست؛ می توانید بلافاصله با تعیین محدوده قطعه زمین برای چند آپارتمان مسکونی، آماده سازی پروژه های نقشه برداری زمین را آغاز کنید. ساختمان ها

در پایان، من می خواهم یک بار دیگر تأکید کنم که چنین پروژه ای به لطف در دسترس بودن یک ابزار مهم - زیرساخت داده های مکانی ما در مورد شهر - امکان پذیر شد.

نتیجه گیری از بحث

نتیجه اصلی این است که هیچ موضوعی در حوزه تنظیم حقوقی شهرسازی یا روابط زمین و ملک به صورت محلی قابل حل نیست. این یک تلاش عمدا محکوم به فناست.

ما با درخواست برای بیان نظر خود در مورد اصول تعیین مرزهای مناطق سرزمینی در چارچوب قوانین فعلی به کارشناسان مراجعه کردیم و پاسخ های بسیار کمی برای سؤالات خاص دریافت کردیم. اما نتایج از نظر کمی و کیفی افکار مفید فراتر از حد انتظار بود که عدم استفاده از آن در زمان نهایی شدن لوایح اصلاح قانون شهرسازی و اراضی را حداقل می توان ناشی از سوء مدیریت حرفه ای و هوشمندی داخلی دانست.

همه کارشناسان عدم وضوح در رابطه بین هنجارهای آمایش سرزمینی، آمایش سرزمینی و پهنه بندی شهری را مشکل اصلی معرفی کردند. همه کارشناسان به اتفاق آرا بر لزوم تداوم تصمیمات شهرسازی در سطح آمایش سرزمینی، آمایش سرزمینی و پهنه بندی شهری تاکید کردند. در مبانی و وابستگی ها اختلاف نظر وجود دارد، اما این موضوع بار دیگر بر ناقص بودن قانون فعلی و ضرورت عینی اصلاح آن تاکید می کند.

شاید ما هنوز به یک قانون به روز شده نیاز داریم که مکان و هدف هر سند را در سیستم تنظیم قانونی فعالیت های مدیریت توسعه سرزمین ها و املاک و مستغلات، تنظیم برنامه ریزی شهری و روابط زمین و مالکیت مشخص کند؟
شاید این بدون انقلاب، بدون توزیع مجدد اموال ممکن است؟
شاید بتوانیم قوانین ملی خود را رشد دهیم، مانند باغبانی که درختی را رشد می دهد، مانند ملت ها فرهنگ خود را رشد می دهند؟
این یک هدف طولانی است، اما سازماندهی قلمرو ایالت نمی تواند سریع باشد و همانطور که شهرسازان معروف می گویند یک اراده طولانی می خواهد. هر تغییر مسالمت آمیز در کشور، دگرگونی محیط زیست مستلزم سال ها تلاش سخت است.

کار روی این موضوع ادامه دارد، ویراستاران مجله منتظر پیشنهادهایی برای تغییر همه جانبه قوانین در زمینه تنظیم برنامه ریزی شهری و روابط زمین و مالکیت هستند تا در هنگام تهیه تغییرات و الحاقات به لوایح وزارت منطقه مورد توجه قرار گیرند. و توسعه اقتصادی فدراسیون روسیه به نمایندگی از انجمن GIS و انجمن ملی برنامه ریزان شهری.

همچنین ببینید:
فهرست نویسندگان:
- بوچاروف M.V.
- Bobylev S.Yu.
- بوروزنوف A.A.
- Bobylev S.Yu.
- Mityagin S.D.
- Daribabina E.V.
- کورنف V.I.
-