V procesu urbanističnega načrtovanja coniranja ozemlja lahko strokovnjaki razlikujejo naslednje teritorialne cone:

• javno in poslovno;
• proizvodnja;
• cone inženirske in prometne infrastrukture;
• rekreacijske namene;
• cone posebej zavarovanih območij;
• poseben namen;
• postavitev vojaških objektov;
• V občinah se lahko glede na posebnosti območja dodelijo druge vrste teritorialnih con.

Zgoraj je splošna klasifikacija teritorialnih con. Po drugi strani pa je znotraj vsake od njih mogoče razlikovati podvrste. Tako lahko stanovanjska območja vključujejo razvojna območja:

• nizke stavbe;
• srednje rast;
• večnadstropna.

Prav tako je v stanovanjskih območjih dovoljena ne samo gradnja hiš za bivanje, temveč tudi družbene, komunalne in gospodinjske objekte, zdravstvo (bolnišnice in klinike), izobraževanje (šole, vrtci itd.), verske objekte (cerkve), parkirišča. , garaže . Hkrati ni dovoljeno graditi industrijskih zgradb in objektov, ki negativno vplivajo na okolje.

Zakonik o urbanizmu Ruske federacije določa glavne in vrste dovoljene uporabe območij in kapitalskih objektov. Dodatne uporabe običajno dopolnjujejo primarno in pogojno dovoljeno uporabo spletnih mest.

Tabela prikazuje različne zemljiške parcele glede na njihovo teritorialno območje.

Ime teritorialnega območja	Koda	Predvidena uporaba
Stanovanjski	IN	za razvoj stanovanjskih stavb, postavitev infrastrukturnih objektov, ozemlje
Javne in poslovne površine	D	za postavitev trgovskih objektov, upravnih stavb, izobraževalnih in zdravstvenih objektov itd.
Proizvodnja	p	za postavitev industrijskih, komunalnih in skladiščnih objektov
Cone inženirske in prometne infrastrukture	jaz, T	za postavitev železniških, cestnih, zračnih, rečnih, morskih in cevovodnih komunikacij
Rekreacijske površine	R	za organizacijo rekreacije prebivalstva - vrtovi, parki, gozdni parki, zdravstveni in športni objekti itd.
Območja kmetijske rabe	Z	za nameščanje njiv, vinogradov, sadovnjakov, zelenjavnih vrtov, senožeti in pašnikov, drevesnic, rastlinjakov in drugih objektov za gojenje kmetijskih rastlin in živine
Območja s posebnim namenom	TO	površine za pokopališča, odlagališča, krematoriji, spominski parki
Območja vojaških objektov, druga območja prepovedanih območij	kratek stik	cone za postavitev vojaških in drugih občutljivih objektov: poligoni ipd.

Kako ugotoviti teritorialno cono zemljišča

Če želite izvedeti, kateri teritorialni coni pripada zemljišče, lahko uporabite več možnosti:

1. Poišči urbanistični načrt občine. Teritorialne cone, ki so dodeljene v naselju, morajo biti označene na urbanističnih načrtih.
2. Pošljite uradno zahtevo Rosreestru za pridobitev potrebnih informacij. Če želite to narediti, se morate obrniti na teritorialni oddelek oddelka ali MFC.
3. Poiščite informacije o javnih informacijah Rosreestra, ki so javno dostopne vsem zainteresiranim stranem.

Oglejmo si zadnjo možnost podrobneje, saj vam omogoča, da dobite potrebne informacije, ne da bi zapustili svoj dom. Če želite izvedeti teritorialno območje mesta, potrebujete:

1. Odprite javni katastrski zemljevid na naslovu https://pkk5.rosreestr.ru/
2. V iskalno vrstico vnesite ali zemljišče.
3. Uradne meje zemljišča bodo prikazane na zemljevidu na ozadju drugih nepremičninskih objektov.
4. Če želite izvedeti teritorialno cono, morate v zgornjem levem kotu iskalne vrstice spremeniti merilo iskanja iz "parcele" v "teritorialne cone" in nato klikniti znotraj meja zemljiške parcele.
5. V posebnem informacijskem oknu se prikažejo informacije o teritorialnem območju, v katerem se nahaja spletno mesto, in njegova koda (na primer stanovanjska).

Če morate spremeniti cono zemljišča

Če je uporaba zemljiške parcele dovoljena, je treba spremeniti podatke iz registra. Ta postopek morajo opraviti lastniki parcele, če register USRN vsebuje podatke o teritorialnem območju, ki mu je parcela dodeljena.

Lastnik sam nima pravice sprejemati odločitev o spremembah teritorialne cone in spremembah dovoljene rabe zemljiških parcel. Te spremembe se opravijo na podlagi urbanističnih predpisov ali akta državnega ali občinskega organa.

Za spremembe se morate obrniti na teritorialni urad Rosreestra z vlogo za državno katastrsko registracijo sprememb. Vlogi priloženo:

• identifikacijski dokument prosilca;
• pooblastilo za zastopanje interesov vlagatelja, overjeno pri notarju;
• dokument, ki potrjuje status lastnika (ali Enotni državni register itd.).

Podatki se v register vnesejo brezplačno in ni treba plačati državnih dajatev.

Če kataster ne vsebuje podatkov o ugotovljenih mejah teritorialnih območij, je k navedenemu nizu dokumentov dodatno priložen naslednji niz dokumentov:

• izvleček iz pravil o rabi in razvoju zemljišč, ki prikazuje meje območja znotraj meja teritorialnega območja in določen seznam vrst dovoljene rabe;
• sklep lokalnih vladnih ali občinskih organov o dodelitvi območja ustreznemu ozemeljskemu območju, ki vsebuje informacije o urbanističnem načrtovanju, v skladu s katerim je bilo to ozemeljsko območje odobreno; dokument mora jasno identificirati zemljiško parcelo ter vsebovati njen naslov in površino.

Pomembno!Če zemljiška parcela ne zagotavlja navedenih dokumentov, potem ne morejo zavrniti opravljanja državne službe. Zaposleni v Rosreestru so dolžni sami zahtevati manjkajoče podatke po medresorskih kanalih za izmenjavo.

Tako je teritorialna cona pomembna značilnost mesta, ki določa njegovo možno uporabo in možnosti. Določi se na podlagi urbanističnega načrta, ki velja na območju občine. Če želite izvedeti, kateri teritorialni coni pripada mesto, se morate obrniti na Rosreestr z zahtevo, preučiti urbanistični načrt občine ali uporabiti javno funkcijo. Če želite spremeniti teritorialno območje, morate vložiti vlogo pri Rosreestru.

Katastrska registracija teritorialnih con

Teritorialno območje je del ozemlja, za katerega je značilno

Cone, ki omejujejo uporabo ozemlja za izvajanje gra-

dejavnosti pred gradnjo;

Območja, dodeljena glede na kakovost zemlje;

Teritorialno-ekonomske presojne cone.

Dokumenti, vključeni v del državnega zemljiškega registra

tla katastrskega okraja "Teritorialne cone" vsebujejo naslednje

informacije:

Splošne informacije - označujejo teritorialno območje;

v mejah teritorialnega območja je prepovedano ali omejeno določati

jih vzpostaviti;

lastniki zemljiških parcel (delov zemljiških parcel), ki se nahajajo

vložena v mejah teritorialnega območja s sklicevanjem na dokument,

ki je osnova za njihovo ustanovitev;

Informacije o ozemljih, ki jih pokriva teritorialno

območje naya.

V gradivu dolžniškega katastrskega načrta so podatki o teritorialnem

rial con je oblikovati in vzdrževati seznam teritorialnih

nalne cone, ki se nahajajo na ozemlju katastrske četrti in

njihov prenos v Načrt meja teritorialnih območij katastrske četrti.

"Zemljišče" na načrtu meja teritorialnih območij katastrske četrti

mora biti prikazano:

Meje teritorialnih območij, informacije o katerih se upoštevajo v državi

javna knjiga zemljišč katastrske četrti;

Meje (poti) objektov, ki tvorijo območje, informacije o katerih se upoštevajo

Smo v državnih rezervah Kirgiške republike;

Prelomnice (in njihove številke) meja teritorialnih območij, informacije

ki se upoštevajo v državnem registru Kirgiške republike;

Obratne točke (in njihove številke) mej (poti), ki tvorijo cone

projekti, informacije o katerih so upoštevane v državnem registru Kirgiške republike;

Katastrske številke teritorialnih con;

Katastrske številke objektov, ki tvorijo območje;

Terenski objekti in glavne lokalne znamenitosti.

Izdelajo se načrti za meje teritorialnih pasov katastrskih blokov

so označeni v konvencionalnih simbolih, določenih za katastrske načrte (načrte) in

zapis v obsegu merila, ki je splošno sprejet za zemljevide velikega merila

Primer prikaza teritorialne cone v naseljenem območju

lahko služi vodovarstveno območje ob rečnem bregu (slika 8).

Klasifikacijski sistem GZK.

Klasifikatorji, namenjeni vodenju civilnih zemljiških pregledov, predstavljajo

je sistem osnovnih konceptov predmetov in pojavov, ki odražajo informacije

oblikovanje zemljiškega katastra. Sistem klasifikatorja je zasnovan

za uporabo kot en sam standardiziran sporazumevalni jezik

pri izvajanju civilnih zemljiških pogodb ter za opis in urejanje zemljišč in drugo

lastninski odnosi Ruske federacije.

Sistem klasifikatorjev za namene vodenja civilne zemljiške inšpekcije vključuje:

Naslednje vrste klasifikatorjev: “Klasifikator nepremičnin”,

"Klasifikator teritorialnih con", "Klasifikator katastrskih št.

ra", "Klasifikator za oblikovanje zemljiških parcel", "Klasifikator

objekti katastrskega prikaza«.

V klasifikatorju nepremičnin (KNI) je objekt razvrščen

fikcija je nepremičnina po vrsti (zemljišča in

zgradbe (objekti), objekti trdno povezani s tlemi), namen, uporaba

uporaba in druge lastnosti, informacije o katerih so vključene v civilni zemljiški zakonik.

SOI je sestavni del splošnega sistema klasifikatorjev namenov

vodenje civilne zemljiške knjige (razvrstitev in šifriranje katastrskih podatkov). On

ki naj bi se uporabljal kot skupni jezik komunikacije med

imetniki banke katastrskih podatkov in uporabniki (potrošniki)

katastrski podatki o nepremičninah, opis nepremičnin

vezi in reševanje problemov upravljanja zemljiških virov v Ruski federaciji in ureditve

rovacija tržnega prometa zemljišč.

Klasifikator nepremičnin je združen v enoten razred-

sifikacijska shema državnih klasifikatorjev, ki omogoča

pridobiti popolne informacije o zemljiščih, zgradbah in objektih,

ustvarite celostno shemo za opisovanje nepremičninskih objektov. To je doseženo

s povezovanjem v enoten sistem:

Naslov in referenčne značilnosti (lokacija in naslov nepremičnine

stisnjena lastnina);

Namen in uporaba v različnih sektorjih gospodarske dejavnosti

telnosti,

Vrste in imena subjektov pravic na nepremičninah,

Vrste pravic na nepremičninah;

Vrste in imena organizacijskih in pravnih oblik pravnega

osebe in gospodinjstva, državljani itd.

To zagotavlja izhod (skozi sistem za kodiranje) v

hrani podatke o teh vrstah nepremičnin v Ruski federaciji

deration, pa tudi v mednarodnih zbirkah podatkov.

Klasifikator nepremičnin je izdelan v skladu z

izvajanje civilne pogodbe" ob upoštevanju zahtev zakonodaje Ruske federacije.

Pri razvoju klasifikatorja nepremičnin smo uporabili

Klasifikatorji Državnega odbora za statistiko Rusije so odobreni na predpisan način

sia: OKATO (vseruski administrativni klasifikator

teritorialna delitev), OKDP (vseruski klasifikator vrst

gospodarske dejavnosti, izdelki in storitve), OKPO (vseruski

klasifikator podjetij in organizacij), OKOGU (vseruski razred-

sifier javnih organov in upravljanja), OKFS (vseruski

Ruski klasifikator oblik lastništva), KOPF (Klasifikator organizacijskih

nizacijske in pravne oblike gospodarskih subjektov), ​​KSM (Klasifikacija-

torus držav sveta). Zaželeno je vzdrževanje klasifikatorja nepremičnin

zahteva njegovo dopolnjevanje v primeru sprememb zakonskih in drugih predpisov

naravna raba zemljišč:

Kmetijska zemljišča (oznaka klasifikatorja 1.1.1).

Zemljišča pod stavbami (konstrukcije), objekti (1.1.2). Skladno s tem

vii s klasifikatorjem so med ta zemljišča stanovanjske parcele

hiše, garaže, dače (državne, občinske,

zadruga, posameznik);

Zemljišča pod gradnjo stavb (konstrukcij), objektov (1.1.3). TO

v to skupino zemljišč spadajo parcele za industrijsko gradnjo

Zemljišče – ​​rezervat kmetijskih zemljišč (1.1.5);

Druga kmetijska zemljišča (1.1.6).

Koncept kmetijskih zemljišč združuje vrste kmetijskih

zasebna zemljišča in zemljišča, ki niso zasedena z zgradbami (IY raven razdelka CNI

»Namen in vrste uporabe nepremičnin«):

Njive (oznaka klasifikatorja 1.1.1.1).

Zemljišče (parcela) pod trajnimi nasadi (vrtovi,

Krmna zemljišča (1.1.1.3) so zemljišča, porasla s trajnicami

zelnato vegetacijo in se sistematično uporablja za

košenje sena in paša. Delimo jih na: košnjo, pašo

pašnik, pašnik za severne jelene, pašnik za konje.

Mešano kmetijsko zemljišče, za kmetijsko rabo

zasebne kmetije (1.1.1.4);

Depozit (1.1.5.1).

Zemljišča v melioraciji (1.1.5.2);

Zemljišča v fazi melioracije (1.1.5.3);

Motena zemljišča (1.1.5.4);

Močvirje (1.1.5.5);

Ostala kmetijska zemljišča primerna za razvoj kmetijskih

kmetijska zemljišča (1.1.5.6).

Opis objektov državnega Ka-

Dastralna registracija za zemljišča drugih kategorij

Razdelek KNI »Kakovost nepremičnin« vam omogoča pridobitev

kvalitativne značilnosti predmeta katastrske registracije. Da opišem

kakovosti zemljišča, so namenjeni parametri četrte ravni podatkov

zadnji razdelek (Priloga 2, razdelek »Kakovost nepremičnine«,

stopnja IY). Sem spadajo kraške formacije (oznaka klasifikatorja 1.1.1.1),

seizmičnost (1.1.1.2), nivo podzemne vode (1.1.1.3), verjetnost

poplavljanje s poplavnimi vodami (1.1.1.4) itd.

Klasifikator teritorialnih con (KTZ) je resorski

regulativni dokument Zvezne službe za zemljiški kataster Rusije,

obvezno za uporabo v sistemu državne zemljiške knjige

dastr pri oblikovanju, obdelavi, shranjevanju in izdajanju informacij v av-

avtomatiziran način in na papirju.

Na teritorialne cone, ki se upoštevajo pri vzdrževanju civilnega zemljiškega zakonika in ob upoštevanju

Skupne klasifikacije v KTZ vključujejo:

Upravno-teritorialne enote (informacije

niz A);

Teritorialne cone v mestih in podeželskih naseljih (informacije

ony niz B);

Območja omejene uporabe ozemelj za izvajanje

Območja, dodeljena glede na kvalitativno stanje zemljišča (informacije

končni niz D);

Teritorialno-ekonomske presojne cone (informacije

niz E).

Klasifikator teritorialnih con je bil razvit ob upoštevanju zahtev

zakonodaja Ruske federacije, ki ureja odnose v skladu z

vodno coniranje ozemelj in vključitev informacij o njih v državni zemljiški zakonik. Shema

klasifikator teritorialnih con, metode njegove uporabe in postopek

uporabi ustrezajo klasifikatorju nepremičnin, ki

omogoča uporabo obeh klasifikatorjev v enem sistemu (aplikacija

V Klasifikatorju oblikovanja zemljiških parcel (KFZU) objekti

klasifikacijski zvezek je način oblikovanja katastrskih objektov

računovodstvo po vrsti, namenu, uporabi in drugih lastnostih, informacijah

podatki o katerih so vključeni v državni zemljiški kataster. Razvrstitev-

torus za oblikovanje zemljiške parcele vključuje osnovno shemo

klasifikator in faseta. Shema za izdelavo tega klasifikatorja ustreza

ustreza shemi Klasifikatorja nepremičnin, ki omogoča uporabo

uporabite oba klasifikatorja v enem sistemu.

Klasifikator katastrske številke zemljiške parcele (KKNZU)

določa strukturo katastrske številke in oznako katastr

enot v skladu z veljavnimi pravili (slovar št. 1 – št

subjekt Ruske federacije, slovar št. 2 - številka katastrske regije subjekta Ruske federacije na podlagi

ve kode OKATO).

Klasifikator katastrskih objektov (KOKK)

je dokument, ki določa:

Splošne zahteve glede vsebine katastrskih načrtov in načrtov;

Obvezni izrazi, šifre in definicije pojmov

vse objekte in njihove značilnosti, ki sestavljajo vsebino katastra

načrti in zemljevidi jarkov;

Posebni pogoji za razstavljanje teh predmetov in njihove značilnosti na

katastrski načrti in karte glede na merilo.

M 1:2000 in 1:10000:

Katastrski načrti in zemljevidi, ki odražajo rezultate popisov

(popis);

Katastrski načrti in zemljevidi, ki odražajo rezultate katastrskega vpisa

ta (računovodstvo);

Dežurni katastrski načrti in načrti;

Zemljevidi katastrske delitve;

Načrti in zemljevidi katastrskih objektov (zemljiške parcele, teritorialni

retorične cone);

Specializirani katastrski načrti in zemljevidi.

Vzpostavljen s klasifikatorjem katastrskih kartografskih objektov

primerna za uporabo pri katastrskem preslikavi, pri vzdrževanju

dežurnih katastrskih načrtov in načrtov ter pri izdelavi klasifikacije

jarek katastrskih podatkov, v poenotenih oblikah dokumentov, z

izmenjava digitalnih katastrskih kartografskih informacij v elektronske

mediji.

lestvica. Katastrski načrti M 1:2000 so izdelani na območju naseljenih

lokalitete, prikazu pa so namenjeni katastrski načrti M 1:10000

cone ozemelj zunaj naseljenih območij (primestja, zemljišča pod

raziskave v kmetijstvu in gozdarstvu itd.). Hkrati so glavne naloge uporaba

uporaba klasifikatorja objektov katastra je

obstaja ureditev zbranih in prikazanih na katastrskih načrtih in

informacijske karte ter racionalizacijo in poenotenje katastrskih enot

projekti in njihove značilnosti, prikazane na katastrskih načrtih in kartah.

Za zemljiške parcele so navedene (določene) vrste njihovih meja

med izmero zemljišča, obstaja samo po dokumentih, dejansko trdna,

dejansko pogojno in sporno); na katastrskih načrtih M 1:2000 prikaz

Vsi odseki meje so stisnjeni, ti odseki so prikazani na kartah M 1:10000

meje, katerih dolžine so izražene v merilu. Objekti katastrske delitve

mora biti prikazan na vseh katastrskih načrtih in zemljevidih

vsi z navedeno katastrsko številko.

Prikazani so objekti upravno-teritorialne razdelitve

na vseh katastrskih načrtih in načrtih obvezno navesti

lastna imena. Meje Ruske federacije in subjektov Rusije

Ruske federacije so prikazani na vseh vrstah katastrskih načrtov in zemljevidov

le na podlagi ustreznih listinskih podatkov. Meje na

prikazani so vsi objekti upravno-teritorialne razdelitve -

na podlagi ustreznih dokumentarnih podatkov, če obstajajo.

so prikazani ali prikazani z uporabo pogledov njihovih meja (samo obstoječe

glede na listine, dejansko trdno, dejansko pogojno in sporno).

Pri prikazu številnih objektov upravno-teritorialne delitve

in pri prikazu zemljišč je prikazanih pet vrst njihovih meja:

ugotovljeno med geodetskim merjenjem, obstaja samo po dokumentih, dejstvo-

tično trdno, dejansko pogojeno in kontroverzno. Meje obstajajo

obstoječe samo po dokumentih, dejansko trdno, dejansko pogojno in

kontroverzna so opredeljena kot rezultat popisa ozemelj. Hkrati pa pod

meje, ki obstajajo samo po dokumentih, pomenijo meje

ljudi, katerih prehod po tleh ni vezan na fizične predmete in

listine niso listine državnega zemljiškega katastra

zadnji nameščen vzorec.

Prikaz vrst meja omogoča ugotavljanje stanja katastra

registracija na ustreznem ozemlju, ponuja možnost, da

pojav protislovij med dokumentarnimi podatki o mejah in območjih

območja ustreznih ozemelj in podatke, pridobljene med raziskavo, ter

tudi o obstoju mejnih sporov. Vrste meja nam omogočajo natančno presojo

točnost ugotavljanja prehoda meja in točnost ugotavljanja dejanskega

področja. Poleg tega prikaz teh vrst mej olajša iskanje meja

predmet na tleh.

Območja posebne rabe so prikazana na vseh katastrskih

V novih načrtih in kartah mora biti vse označeno s svojim katastrom

Objekti topografske osnove so praviloma prikazani posplošeno

jasno, s prikazom njihovih značilnosti z uporabo pojasnjevalnih napisov

to. Odvisno od vrste katastrskih načrtov (kart), topografskih objektov

logične baze so lahko prikazane po celotnem kartiranem ozemlju

(popisni in obračunski načrti (karte)), na območju reg

objektov (obračunski načrti (karte) in dežurni katastrski načrti), not

boj na splošno. Omejitev območja prikaza topografskih objektov

fizično osnovo določajo posebne zahteve lokalne uprave

nistracij in katastrskih organov. Objekti s topografsko osnovo

označeni so ti, ki imajo svoja imena (ulice, reke, jezera itd.).

ta imena.

Zgradbe in objekti so prikazani kot topografski objekti

novo. Na katastrskih načrtih M 1:2000 zgrajene stavbe in objekti

Na temeljih je praviloma vse predmet prikaza. Na katastrskih načrtih M

1:10000 zgradbe in strukture so prikazane le posebej izstopajoče in

referenčna vrednost. Vse nestanovanjske stavbe, kot tudi vse razstave

stavb v M ​​1: 2000, pojasnjevalni napis označuje njihov tip

dejansko uporabo.

To skupino vprašanj je treba obravnavati v tesni povezavi z zahtevami za natančnost določanja lokacije koordinat značilnih točk.

Na prvi stopnji se je treba sklicevati na pravila za določitev meja teritorialnih območij. Urbanistični zakonik določa naslednje možnosti za določitev meja:

Meje teritorialnih območij se lahko določijo z:

1) proge avtocest, ulic, dovozov, ki ločujejo prometne tokove v nasprotnih smereh;

2) rdeče črte;

3) meje zemljiških parcel;

4) meje naselij v občinah;

5) meje občin, vključno z mejami znotrajmestnih območij zveznih mest Moskve in Sankt Peterburga;

6) naravne meje naravnih objektov;

7) druge meje.

Iz predhodne analize smo ugotovili, da je bila praviloma od vseh naštetih metod druga dejansko uporabljena v Čuvaški republiki. Iz pomena definicije rdečih črt in javnih površin

rdeče črte- črte, ki označujejo obstoječe, načrtovane (spremenjene, novo oblikovane) meje javnih površin, meje zemljiških parcel, na katerih se nahajajo električni vodi, komunikacijski vodi (vključno z vodno-kabelskimi objekti), cevovodi, avtoceste, železniške proge in drugi podobni objekti ( v nadaljevanju linearni objekti);

javne površine- ozemlja, ki jih prosto uporablja neomejeno število ljudi (vključno s trgi, ulicami, dovozi, nabrežji, obrežji javnih vodnih teles, trgi, bulvarji)

iz tega sledi, da celotno ulično omrežje spada pod te definicije.

Kljub dejstvu, da je na ozemlju Čuvaške republike nameščenih le malo rdečih črt, analiza zemljevidov urbanističnih con kaže, da je bilo celotno ulično omrežje na njih odstranjeno iz pristojnosti katerega koli območja, tj. je »bela lisa« na conskem zemljevidu.

Ta možnost se nam ne zdi optimalna.

· Rdeče črte običajno niso določene v koordinatah;

· Majhno število zemljiških parcel pod javnimi površinami je vpisanih v državni kataster (izjeme mesta);

· Veliko število predhodno registriranih območij v Odboru za državno lastnino nima koordinatnega opisa svojih meja.

S to možnostjo priprave opisa meja teritorialnega območja se bo neizogibno pojavil problem natančnosti določanja meja območja, in sicer natančnost ne sme biti slabša od natančnosti, ki je potrebna za meje zemljiških parcel, ki mejijo na javna zemljišča. Ker na ozemlju Čuvašije ni obsežnih kartografskih materialov, je to zahtevo tehnično mogoče izpolniti le na podlagi geodetske metode ali satelitske metode merjenja. To pomeni tisto, kar se zahteva razjasnitev meja vseh zemljiških parcel, ki mejijo na meje teritorialnega območja(tudi z odpravo katastrskih napak).

Vzpostavitev meja območij vzdolž črt avtocest, ulic in dovozov, ki ločujejo prometne tokove v nasprotnih smereh, ima številne prednosti:

· Osi ulic in dovozov se teoretično ne morejo sekati z zemljišči, zagotovljenimi fizičnim in pravnim osebam. Posledično pri opisovanju meja teritorialnih območij v veliki večini primerov ni treba določiti lokacije meja zemljiških parcel;

· Delovna intenzivnost digitalizacije meja se močno zmanjša. Namesto natančnega dela na tleh na vsaki strani ulice se meja cone v pisarniških pogojih nariše vzdolž njene osi.

· Natančnost določitve meje v tem primeru ne bo bistvenega pomena. V tem primeru, tudi če katastrski inženir naredi veliko napako, to ne bo vodilo do križišč z zemljiškimi parcelami.

· Intenzivnost dela se zmanjša tudi zaradi odprave številnih notranjih mej med obrisi območja z enakimi predpisi. V praksi to pomeni, da se v majhnem naselju namesto ducata kontur stanovanjske cone oblikuje ena kontura.

Pri delu s teritorialnimi območji imajo katastrski inženirji in lokalne oblasti pogosto vprašanja o natančnosti in nepresekanju objektov upravljanja zemljišč z zemljiškimi parcelami:

1). Natančnost določitve meje ne sme biti slabša od natančnosti meja zemljiških parcel.

2). Meje teritorialnih območij morajo izpolnjevati zahteve, da vsaka zemljiška parcela pripada samo eni coni.

3). Meje teritorialnih pasov morajo izpolnjevati zahtevo, da posamezna zemljiška parcela pripada le enemu teritorialnemu pasu in ne sme prehajati meja zemljiških parcel v skladu s podatki o teh zemljiščih, vpisanimi v državnem katastru nepremičnin.«

4). Če ulično omrežje in linearni objekti (ceste, železnice) niso ločeni v samostojne cone prometne infrastrukture ali niso prestavljeni izven drugih con, je težko zagotoviti njihovo nedotakljivost.«

Kar zadeva natančnost dela, je ta norma pomembna le v primeru, ko značilna točka zemljiškega objekta sovpada z značilno točko zemljiške parcele.

Natančnost, določena v odredbi, je namenjena zagotavljanju pogojev, pod katerimi meje zemljiškega objekta ne bi imele križišč z zemljiškimi parcelami.

V primeru, da je meja cone postavljena na sredini ulice, je ta pogoj izpolnjen na najboljši možen način način.

Glede na odsotnost presečišča območja z zemljiškimi parcelami je mogoče reči, da je za pravilno razumevanje tega vprašanja treba to normo obravnavati celovito (tj. V celoti vse veljavne zakonodaje), ob upoštevanju to:

- Najprej:

Urbanistični zakonik določa, da urbanistični predpisi ne veljajo za javna zemljišča.

-Drugič:

Zemljiški zakonik nekaj razlikuje med samimi zemljiškimi parcelami.

„Zemljišča za javno rabo, ki jih zasedajo trgi, ulice, dovozi, avtoceste, nasipi, trgi, bulvarji, vodna telesa, plaže in drugi objekti, se lahko vključi v različne teritorialne cone in niso predmet privatizacije." .

"Oblikovanje zemljiške parcele, katere meje prečkajo meje teritorialnih con, gozdnih območij, gozdnih parkov, z izjemo zemljišče, oblikovano za izvajanje del na geološkem raziskovanju podzemlja, razvoj nahajališč mineralov, postavitev linearnih objektov, hidravličnih objektov, kot tudi rezervoarjev in drugih umetnih vodnih teles.”

-Tretjič:

V 6. odstavku 26. člena zakona o katastru obstajajo izjeme glede pojava sečišč parcel z mejo teritorialnega območja: katastrski vpis se začasno ustavi, če ena od meja zemljišče, ki se oblikuje (prej ni bilo upoštevano!) prečka mejo teritorialnega območja, z izjemoče je katastrski organ ugotovil napako, povzeto v državnem katastru nepremičnin, pri določitvi lege meje takega teritorialnega pasu v listini, na podlagi katere je bil podatek vpisan v državni kataster nepremičnin, ali če zemljišče, ki se oblikuje, je namenjeno postavitvi linearnih objektov, pa tudi v drugih primerih, ki jih določa zvezni zakon;

Iz tega sledi, da je treba izraz "zemljišče" v okviru oblikovanja meje teritorialnega območja obravnavati na diferenciran način. Zemljiške parcele, oblikovane na javnih površinah, ni mogoče razumeti tako kot klasične zemljiške parcele, dane posamezniku ali pravni osebi za določen namen. Ulično omrežje ne vključuje nobene gospodarske dejavnosti, oblikovanja parcel za naknadno oskrbo, nima nobenih predpisov, ni predmet zemljiškega davka in je zato vrednoteno simbolično na 1 rubelj.

Tako se zemljiški in urbanistični zakonik dopolnjujeta in nikakor ne posegata v priporočeni način oblikovanja meja teritorialnega območja.

Veliko zgoraj povedanega lahko upravičeno pripišemo linearnim objektom.

Za linearne objekte se ne uporabljajo urbanistični predpisi.

*Linerni objekti, ki se nahajajo zunaj naseljenih območij, se po mnenju Državnega odbora za lastnino nahajajo na industrijskih zemljiščih. Urbanistični zakonik ne izključuje ureditve urbanistične ureditve na industrijskih zemljiščih. Toda industrijska zemljišča vključujejo ne samo linearne, ampak tudi številne območne objekte, na primer: elektrarne, hidroelektrarne, zemljišča za letališča, letališča, vzletno-pristajalne steze. Očitno je, da če objekt ni linearen, potem je v tem primeru mogoče in treba razviti urbanistično ureditev za njegovo ozemlje. Če pa je objekt linearen, potem ni smisla ali podlage za identifikacijo ločenega teritorialnega območja posebej pod njim. Zaradi pomanjkanja urbanističnih predpisov zanje ni smiseln tudi nadzor nad presečišči teritorialnih con z mejami takih območij.

Zagotavljanje imunskega režima (nezakonit razvoj)

Obstaja več rešitev za rešitev te težave:

1. Razporeditev uličnega omrežja in linearnih objektov v samostojna teritorialna območja;

2. Priprava mejnih načrtov in vpis teh objektov v državni katastrski register.

3. Vzpostavitev varnostnih pasov na linearnih objektih (odvozni pasovi, obcestni pasovi)

Če izberete prvo možnost, je priporočljivo upoštevati naslednja pravila:

Če PZZ predvideva ali načrtuje postavitev linearnih objektov: železnic, cest kategorije I in II, glavnih cest ali ulic hitrega neprekinjenega prometa, jih je treba razporediti v ločeno cono "T" ali "P" znotraj območja. prednostna cesta ali rdeče črte. Ta ozemeljska območja lahko mejijo na zemljišča z isto vrsto dovoljene uporabe za lokacijo obcestnih avtomobilskih kompleksov, postajališč, parkirišč, postaj prometne policije itd.

Magistralne ceste ali ulice hitrega neprekinjenega prometa se praviloma nahajajo znotraj meja mestnega okrožja in imajo svoje meje kot element načrtovalske strukture (znotraj rdečih črt) z določeno vrsto dovoljene uporabe - “Prevoz”.

V mejah stanovanjskega območja, mikrodistrikta, bloka, skupine stanovanjskih stavb je odpravljena potreba po dodelitvi cestnega omrežja v ločeno teritorialno območje.

Organi lokalne samouprave imajo pravico samostojno izbrati katero koli rešitev.

_________________________

vendar Ni vedno mogoče narisati meja območij vzdolž osi ulic.

Med različnimi conami na tem območju pogosto ni javnih površin. V tem primeru je potrebno delo v polnem obsegu

Moderator razprave – Beregovskikh A.N. (ITP "Grad", Omsk)

Primarni cilji razprave so določiti osnovna načela za oblikovanje teritorialnih območij na zemljevidih ​​urbanističnih con, da bi zagotovili praktično pomoč lokalnim samoupravam in razvijalcem Pravil za uporabo zemljišč in razvoj mestnih okrožij in drugih naselij v skladu s sedanjim zakonodajo, pa tudi oblikovanje konsolidiranega predloga v imenu strokovne skupnosti za spremembe urbanističnega in zemljiškega zakonika, katerega cilj je razrešiti obstoječa protislovja in izboljšati veljavne norme zvezne zakonodaje.

Zaključki razprave bodo uporabljeni pri pripravi gradiva za obravnavo na sestankih delovne skupine za strateško in teritorialno načrtovanje javnega sveta pri Ministrstvu za regionalni razvoj Rusije.

Ta razprava ne obravnava vprašanj, povezanih s sestavo izvornih podatkov in upoštevanjem urbanističnih omejitev pri pripravi načrta teritorialne conacije. Tem temam bomo posvetili ločene razprave.

Udeleženci razprave:

Mityagin S.D., glavni arhitekt JSC NIIP Urban Planning;

Bocharov M.V., namestnik direktorja oddelka za nepremičnine Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije;

Bobylev S.Yu., generalni direktor LLC Architectural Workshop S.Yu. Bobylev", član upravnega odbora NP "Ceh arhitektov in inženirjev Sankt Peterburga";

Boroznov A.A., svetovalec generalnega direktorja Fundacije RHD;

Daribabina E.V., vodja oddelka za nadzor nad dejavnostmi urbanističnega načrtovanja Ministrstva za obrambo Službe za stanovanjski nadzor in nadzor gradnje avtonomnega okrožja Khanty-Mansi-Yugra;

Nikolaev S.N., namestnik predsednika odbora za gradnjo, vodja občinskega oddelka za nadzor gradnje odbora za urbanistično načrtovanje mestne uprave Bratsk;

Korenev V.I., glavni arhitekt Tomska, kandidat za arhitekturo, izredni profesor TGASU

Splošne določbe teritorialnega coniranja

1. Urbanistični načrt se izdela na kartografski podlagi v koordinatnem sistemu in z natančnostjo vzdrževanja državnega katastra nepremičnin na območju občine.

2. Za utemeljitev meja in vrst teritorialnih območij se izvajajo naslednje pripravljalne dejavnosti:

Na kartografski podlagi so prikazane meje občine in naselij, ki so vključena v njeno sestavo, ter meje elementov planske strukture in funkcionalnih con, določenih z dokumenti prostorskega načrtovanja občine (če obstaja glavni načrt);

Določeni so elementi načrtovalske strukture, v mejah katerih se izvaja uporaba zemljiških parcel in projektov kapitalske gradnje v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja;

Določeni so primarni elementi ureditvene strukture (bloki), katerih meje so določene z rdečimi črtami v skladu s potrjenimi projekti prostorskega načrtovanja;
Določeni so primarni elementi načrtovalske strukture, katerih meje so določene s predhodno odobrenimi (pred sprejetjem urbanističnega zakonika Ruske federacije iz leta 2004) rdečimi črtami.

3. V mejah elementov načrtovalske strukture, katerih uporaba ozemelj se izvaja v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja, se oblikujejo teritorialne cone s podrobnostmi funkcionalnih con, ki temeljijo na dejanski rabi teh ozemelj.

4. V mejah elementov načrtovalske strukture, katerih dejanska raba ozemlja ne ustreza dokumentom prostorskega načrtovanja in v zvezi s katerimi dokumentacija prostorskega načrtovanja ni bila potrjena, se teritorialna območja oblikujejo s podvajanjem funkcionalne cone, določene z dokumenti prostorskega načrtovanja.

5. V mejah elementov načrtovalske strukture, katerih dejanska raba ozemlja ne ustreza dokumentom prostorskega načrtovanja in v zvezi s katerimi je bila odobrena dokumentacija o načrtovanju ozemlja, se oblikujejo teritorialne cone s podrobnostmi funkcionalnih cone v skladu s funkcionalnim namenom in mejami načrtovanih območij za lokacijo zveznega, regionalnega in lokalnega pomena ter drugih objektov in urbanističnih kompleksov, določenih z dokumentacijo o ozemlju.

6. Meje teritorialnih območij so določene predvsem vzdolž meja upravno-teritorialne delitve, meja funkcionalnih con, rdečih črt, meja območij za lokacijo zveznih, regionalnih in lokalnih objektov, con za lokacijo drugih objektov in urbanističnih kompleksov, meje obstoječih in novo oblikovanih zemljiških parcel ter druge utemeljene meje.

7. Ker teritorialne cone podvajajo funkcionalne cone ali jih podrobno razčlenjujejo, mora biti velikost teritorialne cone enaka velikosti funkcionalne cone ali pa manjša od nje.

8. Če zadevno ozemlje ni predmet urbanističnega preoblikovanja v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja, se podrobnost funkcionalne conacije na urbanistični karti izvede v skladu z dejansko rabo ozemlja. Takšna ozemlja praviloma vključujejo večnamenska ozemlja osrednjih delov mest, stanovanjska območja velike panelne stanovanjske gradnje, zgrajena po načelu mikrodistrikta, območja ohranjenih stanovanjskih stavb posestvenega tipa, obstoječa industrijska območja, trgi, parki in drugo. rekreacijski družbeno pomembni objekti, pa tudi druga ozemlja, katerih uporaba je v celoti v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja.

Pomen urbanističnega načrtovanja coniranja takšnih območij je ustvariti pogoje za ohranitev najboljše uporabe zemljišč in projektov kapitalske gradnje ter njihovo dosledno zamenjavo (rekonstrukcijo), ko se obrabijo s še boljšimi nepremičninami, da se zagotovi trajnostna razvoj teh ozemelj.

Meje teritorialnih območij v takih primerih se določijo z določitvijo predhodno izdelanih projektov podrobnega načrtovanja in razvojnih projektov rdeče črte, meja urbanih kompleksov, stanovanjskih skupin in drugih elementov načrtovanja. Teritorialne cone se oblikujejo z ugotavljanjem splošnih znakov homogenosti funkcionalne rabe ozemlja ter njegovih gradbenih, arhitekturnih in krajinskih značilnosti. Seznam vrst dovoljene rabe nepremičnin znotraj takšnih območij je sestavljen tako, da vključuje vse vrste obstoječe rabe ozemlja, ki ustrezajo njegovemu funkcionalnemu namenu, ter dodatne vrste dejavnosti in objektov, katerih delovanje bi lahko izboljšalo kakovost. življenja na obravnavanem ozemlju in ustvarjanje dodatnih pogojev za razvoj gospodarstva.

Na primer, v skladu z obstoječo rabo stanovanjskega mikrodistrikta se lahko dodelijo teritorialne cone večnadstropne stanovanjske zazidave, cone za shranjevanje in servisiranje vozil, cone za izobraževalne namene, rekreacijske cone, cone za javne in poslovne namene itd. .

Vrste dovoljene uporabe nepremičnin na ozemlju območja večnadstropne stanovanjske gradnje lahko vključujejo poleg stanovanjskih stavb tudi maloprodajne in potrošniške storitve, vrtce z majhno zmogljivostjo (glede na veliko pomanjkanje mest v vrtcih) in druge objekte. Vse dodatne vrste rabe je treba uvrstiti med pomožne vrste dovoljene rabe, ki se lahko dopustijo le, če obstaja glavna vrsta - stanovanjske stavbe. Poleg tega je postavitev takšnih objektov lahko le v vgrajenih ali pritrjenih prostorih in pod pogojem, da se zagotovi dostop in organizacija vhodne skupine z glavne fasade hiše, ki gleda na ulico ali drug objekt cestnega omrežja.

Mejni parametri za razvoj takšnih objektov se izračunajo v skladu z veljavno zakonodajo, regionalnimi in lokalnimi urbanističnimi standardi.

Tako je pri pripravi zemljevida urbanistične cone glede na ozemlje, katerega uporaba ustreza glavnemu načrtu, glavna stvar določiti optimalen seznam vrst teritorialnih območij in določiti njihove meje, ki zagotavljajo celovit in harmoničen razvoj območja. ozemlju v interesu družbe, podjetij in državljanov.

V nekaterih primerih je pri izračunu največjih parametrov za razvoj takih ozemelj in analizi obstoječega razvoja mogoče določiti možnost oblikovanja zemljišča za novo gradnjo. V takšnih primerih pravilnik predvideva možnost oblikovanja zemljišča za gradnjo novega objekta kapitalske gradnje na podlagi geodetskega projekta znotraj teritorialnega območja. V takšnih primerih je priporočljivo novogradnje uvrstiti med pogojno dovoljene rabe zemljišč.

9. Če je zadevno ozemlje v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja predmet urbanističnega preoblikovanja, se lahko podrobnost funkcionalnih območij zagotovi le na podlagi odločitev prostorske dokumentacije. Takšna ozemlja so razdeljena na teritorialna območja, vrste dovoljene rabe, katerih mejni parametri in značilnosti so natančneje določeni z načrtovanjem in geodetskimi projekti.

Na primer, na podlagi načrtovalnega projekta in meritve ozemlja funkcionalne stanovanjske cone, katere meje so določene v splošnem načrtu v skladu z mejami območja načrtovanja, je omenjeno ozemlje mogoče razdeliti na več teritorialnih con. . Takšna območja lahko vključujejo stanovanjsko območje večnadstropnih stavb, stanovanjsko območje srednjih stavb, območje usposabljanja in izobraževanja, upravno in poslovno območje ter druga teritorialna območja. Meje takšnih območij so določene vzdolž rdečih črt oblikovanih primarnih elementov načrtovalske strukture (blokov) in meja načrtovanih zemljišč, namenjenih za namestitev kapitalskih gradbenih projektov za različne namene ali urbanističnih kompleksov.

10. V zvezi z ozemljem, ki je predmet urbanističnega preoblikovanja v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja, vendar v odsotnosti dokumentacije o načrtovanju takega ozemlja, se meje teritorialnih območij določijo s podvajanjem meja in imen funkcionalnih območij, ki jih je določil dokumenti prostorskega načrtovanja. Tako je treba pri določanju vrste in velikosti teritorialne cone v mejah funkcionalne stanovanjske cone, katere meje so določene v splošnem načrtu in ustrezajo mejam območja načrtovanja, to ozemlje razvrstiti kot teritorialno. stanovanjske cone in urbanističnih predpisov za uporabo zemljišč in projektov kapitalske gradnje znotraj te cone je določena široka paleta vrst dovoljene rabe, vključno z vsemi vrstami dejavnosti in predmetov, potrebnih za popoln obstoj stanovanjskega območja. Med te vrste dovoljene rabe sodijo stanovanjske stavbe različnih višin, srednje šole, vrtci, športni in kulturni objekti, ambulante in lekarne, maloprodajni in potrošniški objekti, finančne ustanove, objekti za skladiščenje in vzdrževanje vozil in še marsikaj.

Ob upoštevanju norme veljavne zakonodaje, da se urbanistični predpisi enako uporabljajo za vsa zemljišča in projekte kapitalske gradnje znotraj ozemeljskega območja, ta metoda ozemeljskega določanja ne more zagotoviti občini skladnega razvoja ozemlja in doslednega izboljšanja kakovosti okolja. , saj ima pri samostojnem oblikovanju zemljiške parcele z združitvijo ali delitvijo obstoječih parcel imetnik pravice pri pridobitvi lastništva zemljiške parcele pravico samostojno izbrati vrsto uporabe parcele, ne da bi upošteval interese občine.

Pri odobritvi dokumentacije o načrtovanju teh območij je priporočljivo nemudoma spremeniti pravilnik v smislu podrobne opredelitve teritorialnih območij in določitve natančnejšega seznama vrst dovoljene uporabe, pa tudi največjih parametrov za razvoj projektov kapitalske gradnje. .

Značilnosti oblikovanja teritorialnih območij urbanistične preobrazbe na ozemljih z zemljiškimi parcelami, registriranimi v Državnem odboru za lastnino

V primeru, da teritorialnega območja ni mogoče določiti v skladu z mejami funkcionalnega območja ali območja lokacije objektov zveznega, regionalnega in lokalnega pomena v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja ali dokumentacijo o načrtovanju ozemlja zaradi nezmožnosti klasifikacije zemljišča. parcele, registrirane v državnem lastninskem zakoniku v samo eno teritorialno cono, zemljevid urbanističnega načrtovanja določa območje urbane transformacije.

Če sta v mejah zemljiške parcele s prostorskimi planskimi dokumenti določeni dve ali več funkcionalnih con, se ta zemljiška parcela na urbanističnem načrtu vključi v območje urbanističnega preoblikovanja, ki po izdelavi in ​​potrditvi dokumentacije za načrtovanje ozemlje tega območja je razdeljeno na zemljišča in ustrezne teritorialne cone, katerih vrste so določene s funkcionalnim namenom, določenim s projekti načrtovanja ozemlja.

Pri oblikovanju območja urbanega preoblikovanja je treba upoštevati pogoje za vključitev v njegove meje ozemlja funkcionalnih con, ki so v celoti ali delno oblikovane v mejah ene zemljiške parcele. Območje urbanističnega preoblikovanja ne more biti manjše od ozemlja zemljišča, ki je predmet urbanističnega preoblikovanja v skladu z dokumentom prostorskega načrtovanja.

Območja urbanističnega preoblikovanja se oblikujejo z namenom zagotavljanja mehanizmov za izvajanje dokumentov prostorskega načrtovanja, če ni drugih načinov za prenos odločitev glavnega načrta ali načrta prostorskega načrtovanja občinskega okrožja v pravila o rabi in razvoju zemljišč.

Vzpostavitev območja urbane transformacije ne pomeni omejitev obstoječih pravic lastnikov zemljišč in projektov kapitalske gradnje, ki se nahajajo znotraj meja vzpostavljenega območja.

Urbanistične ureditve območja urbanističnega preoblikovanja se lahko določijo na dva načina:

1) V urbanističnih predpisih takšnega območja so linearni objekti inženirske infrastrukture in prometne infrastrukture določeni kot glavne vrste dovoljene rabe zemljišč in projektov kapitalske gradnje; pogojno dovoljene in pomožne vrste dovoljene rabe zemljišč in kapitala gradbeni projekti niso vzpostavljeni. Navedene vrste dovoljene rabe veljajo do potrditve dokumentacije za načrtovanje ozemlja v mejah območja urbanističnega preoblikovanja in uvedbe sprememb urbanističnega načrta na podlagi te dokumentacije.

2) Predpisi o urbanističnem načrtovanju območja urbanega preoblikovanja določajo dejansko rabo zemljišča in projekte kapitalske gradnje, strogo določajo parametre gradnje in rekonstrukcije (na primer število nadstropij, odstotek razvoja, ki ustreza zgrajenemu- do površine zemljišča). Hkrati se lahko razvoj tekočih dejavnosti ali objektov dovoli le, če se območje urbanističnega preoblikovanja razdeli v skladu z načrtovanimi in geodetskimi projekti na zemljišča in se izvedejo ustrezne spremembe urbanističnega načrta z razdelitvijo območja urbanističnega preoblikovanja. v teritorialne cone, katerih tipi ustrezajo načrtovanim razvojnim območjem, določenim z dokumentom prostorskega načrtovanja.

Na splošno je zaporedje ukrepov za razvoj ozemelj znotraj meja območij urbane transformacije mogoče predstaviti na naslednji način:

1) Priprava in odobritev dokumentacije za načrtovanje ozemlja, na podlagi katere se vzpostavijo rdeče črte, elementi načrtovalske strukture, objekti cestnega omrežja, meje območij načrtovane lokacije družbenih, kulturnih in javnih komunalne naprave, meje območij načrtovane lokacije zveznega, regionalnega in lokalnega pomena, ki določajo značilnosti in parametre načrtovanega razvoja ozemlja.

Pri izvedbi javne obravnave o potrditvi prostorske dokumentacije je priporočljivo, da se predlogi sprememb pravilnika vključijo v gradivo prostorske dokumentacije. S tem pristopom se bomo izognili napačnim urbanističnim odločitvam med kasnejšo pripravo projekta za spremembo Pravilnika, lastnikom zemljišč pa bomo dali čas za izvedbo potrebnih ukrepov za katastrsko evidentiranje zemljiških parcel, ki se oblikujejo, državnim in lokalnim organom pa čas, da skleniti kupoprodajne pogodbe z lastniki zemljišč, če je zemljišče v lasti fizične ali pravne osebe predmet urbanističnega preoblikovanja.

2) Izvajanje na podlagi geodetskega projekta ozemlja dela na oblikovanju zemljiških parcel v mejah območja urbanistične transformacije, izvajanje v zvezi s takšnimi zemljiškimi parcelami v skladu z zahtevami, določenimi z zveznim zakonom iz julija 24, 2007 št. 221-FZ "O državnem katastru nepremičnin", dela, katerih rezultat je priprava dokumentov, ki vsebujejo informacije o takih zemljiških parcelah, potrebnih za izvedbo državne katastrske registracije, izvajanje državne katastrske registracije takih zemljiških parcel. , zaradi česar je prenehal obstoj zemljiške parcele, v mejah katere je bilo ustanovljeno območje urbanistične ureditve.

3) Spremembe urbanistične zasnove kot dela pravilnika o izločitvi območja urbanističnega preoblikovanja glede na zadevno ozemlje in o vzpostavitvi teritorialnih pasov glede na to območje, ki ustrezajo odločitvam prostorske dokumentacije.

4) Uporaba zemljiških parcel in projektov kapitalske gradnje v skladu z vrstami dovoljene uporabe, ki jih določajo urbanistični predpisi za ustrezno ozemeljsko območje.

Potreba po uporabi posebnih metod za določitev meja teritorialnih območij, oblikovanih na ozemljih, ki so predmet urbanističnega preoblikovanja v pogojih obstoječih zemljiško-lastninskih pravnih razmerij, se pojavi v primerih, ko meje oblikovanega elementa načrtovalske strukture sekajo obstoječe (ob upoštevanju v zakoniku o državni lastnini) zemljiške parcele, ki jih je treba zaradi urbanističnega preoblikovanja likvidirati ali preoblikovati.

Takšna zemljišča vključujejo:

Zemljišča pod stanovanjskimi stavbami, ki so priznana kot propadajoča ali v slabem stanju in so namenjena rušenju;

Zemljišča začasne narave (oblikovana za postavitev začasnega servisnega objekta, za sezonsko uporabo za košnjo sena ali sajenje krompirja itd.);

Zemljišča pod proizvodnimi objekti, namenjena odstranitvi zaradi škode za okolje, na ozemlju katerih teritorialni načrtovalski dokumenti predlagajo razvoj stanovanjskega, javnega in poslovnega razvoja;

Zemljišča za kmetijsko rabo v mejah naselij, na ozemlju katerih dokumenti prostorskega načrtovanja predlagajo razvoj stanovanjskega, javnega in poslovnega razvoja;

Zemljiške parcele, oblikovane z napačnimi mejami (iz različnih razlogov);

Zemljiške parcele, ki so v celoti ali delno predmet zasega za zadovoljevanje državnih ali občinskih potreb v skladu z odločitvami dokumentov prostorskega načrtovanja ali dokumentacije o prostorskem načrtovanju;

Druge zemljiške parcele, katerih meje je treba spremeniti.

Ob upoštevanju pravila, da zemljiška parcela pripada samo eni teritorialni coni, se v teh primerih meje teritorialnih con oblikujejo ob upoštevanju meja obstoječih zemljiških parcel in se lahko bistveno razlikujejo od meja elementov planske strukture. .

Po preoblikovanju zemljiških parcel je treba meje teritorialnih pasov uskladiti s spremembo pravilnika na podlagi potrjene prostorske dokumentacije in podatkov državnega katastra nepremičnin o mejah novonastalih zemljiških parcel.

Značilnosti oblikovanja teritorialnih con za
postavitev objektov zveznega, regionalnega in lokalnega pomena

Zakonik o prostorskem načrtovanju Ruske federacije določa postavitev objektov zveznega, regionalnega in lokalnega pomena na podlagi odločitev dokumentov ozemeljskega načrtovanja ustrezne ravni. V skladu s shemami teritorialnega načrtovanja Ruske federacije, sestavnega subjekta Ruske federacije in občinskega okrožja se lokacijsko območje objekta (če je lokacija predvidena zunaj meja ozemlja naseljenih območij) določi z natančnost do naseljenega območja. Splošni načrt določa lokacijo objekta na določenem funkcionalnem območju. Meje lokacijske cone takšnih objektov so določene s projekti teritorialnega načrtovanja, meje zemljiških parcel pa s projekti geodetskih del ustreznih elementov načrtovalske strukture.

Da bi zagotovili dosledno izvajanje odločitev, sprejetih na različnih ravneh teritorialnega načrtovanja in načrtovanja ozemelj o umestitvi objektov zveznega, regionalnega in lokalnega pomena na zemljevid urbanističnega območja, je priporočljivo, da se posamezna teritorialna območja določijo z eno samo vrsto. uporabe, ki ustreza namenu družbeno pomembnega objekta.

Na primer, v mestu je na podlagi odločitve sheme teritorialnega načrtovanja na področju prometne infrastrukture Ruske federacije načrtovana gradnja železniške postaje. Z načrtom je opredeljena pripadajoča funkcionalna cona. Urbanistična urbanistična ureditev mora oblikovati teritorialno območje prometne infrastrukture z edino glavno vrsto dovoljene rabe - železniško postajo. Vzpostaviti je mogoče precej širok spekter pomožnih vrst dovoljene uporabe: hoteli, restavracije, trgovina in potrošniške storitve, finančne ustanove in še veliko več.

Značilnosti vzpostavitve teritorialnih con za zagotovitev gradnje objektov družbene infrastrukture v obstoječih stavbah

Da bi zagotovili gradnjo izobraževalnih, izobraževalnih, zdravstvenih in športnih objektov v obstoječih stavbah, se lahko meje ustreznih teritorialnih območij določijo vzdolž skrajnih meja sosednjih zemljišč. Poleg tega je lahko skupna površina takšnih sosednjih zemljišč večja od površine zemljišča, potrebne za gradnjo izobraževalnega, zdravstvenega ali športnega objekta.

Po konsolidaciji zemljiških parcel, ki so del izobraževalne in izobraževalne cone, zdravstvene cone ali športne cone na pobudo imetnikov pravic zemljiških parcel na način, ki ga določa 4. del 41. člena Urbanističnega zakonika Ruske federacije se lahko meje teh teritorialnih območij spremenijo s spremembo tega pravilnika na podlagi potrjene dokumentacije o načrtovanju ozemlja ustreznega elementa načrtovalske strukture.

Značilnosti ustanavljanja teritorialnih con v občinah, kjer ni dokumentov teritorialnega načrtovanja

Če v občini ni dokumentov prostorskega načrtovanja, se ozemeljska območja vzpostavijo v skladu z obstoječo rabo ozemlja in samo dejansko obstoječi objekti se lahko razvrstijo med vrste dovoljene rabe zemljišč in javnih zgradb. V takih primerih se teritorialne cone na nerazvitih območjih ne vzpostavijo.

Tako se pravna ureditev zemljiško-premoženjskih razmerij v občinah, kjer urbanistična ureditev ni predvidena, izvaja v okviru dejansko obstoječe rabe prostora.

Pri določanju urbanističnih predpisov je priporočljivo vključiti širši nabor dejavnosti od tistih, ki dejansko obstajajo v vrstah dovoljene rabe zemljišč in projektih kapitalske gradnje, da se ustvarijo pogoji za izboljšanje kakovosti življenja prebivalstva s privabljanjem majhnih poslovna vlaganja v komunalno gospodarstvo.

Nekaj ​​misli o temi razprave
Mityagin S.D., zasluženi arhitekt Ruske federacije, doktor arhitekture, profesor, glavni arhitekt JSC NIIP Urban Planning

Zakonik o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije, ki je uvedel teritorialno (urbanistično) coniranje v dejavnosti urbanističnega načrtovanja v zvezi z ozemlji naselij in mestnih okrožij, ni določil zaporedja razvoja dokumentov: glavni načrti občin, zemljiška pravila rabo in razvoj ter dokumentacijo o prostorskem načrtovanju. To je zavajalo regionalne in lokalne oblasti glede mesta teritorialnega urejanja v sistemu pravnih urbanističnih dokumentov. Razlog za uveljavljeno napačno predstavo je v samodejnem prenosu vrstnega reda predstavitve norm urbanističnega zakonika Ruske federacije na vrstni red in hierarhijo dokumentov, ki urejajo urbanistične dejavnosti, kar je na eni strani povzročilo odvečnost informacijske nasičenosti posameznih dokumentov in na drugi strani nezmožnost izpolnjevanja nekaterih norm urbanističnega zakonika Ruske federacije. Na primer, zahteve po vzpostavitvi enotne ureditve urbanističnega načrtovanja za vse zemljiške parcele določenega teritorialnega območja z določitvijo njihovih največjih velikosti, namena in razvojnih parametrov ni mogoče izpolniti hkrati z normo za vzpostavitev glavnega in pomožnega, pa tudi pogojno dovoljene vrste rabe zemljiških parcel v tem ozemeljskem območju.

2. Urbanistični zakonik Ruske federacije je določil, da je glavna vsebina glavnih načrtov občin funkcionalno coniranje ozemlja, vendar hkrati ni določil interakcije te vrste coniranja s teritorialnim coniranjem. Tako so ustvarjeni pogoji za dvoumno rešitev tega konflikta v pravnih aktih občin, še posebej, ker obe vrsti coniranja operirata s skoraj enakimi poimenovanji vzpostavljenih con in navedbami prikaza njihovih meja. V najpogostejši situaciji teritorialna območja rabe zemljišč in pravil razvoja občine podvajajo lokacijo in dejansko vsebino funkcionalnih con glavnega načrta. Obstajajo primeri, ko so s pomočjo teritorialnega coniranja podrobno opredeljene vrste uporabe zemljiških parcel, vključenih v funkcionalno cono, hkrati pa so zahteve urbanističnega zakonika Ruske federacije glede skladnosti s pravili rabe prostora in razvoja občine s pravnim aktom, ki je potrdil funkcionalne cone kot del urbanističnega načrta, so formalno kršeni.

Poleg tega pravilo o obvezni izvedbi javne obravnave projektov tako generalnega načrta kot pravilnika o rabi in urejanju prostora bega prebivalce občin in diskreditira smisel in pomen tega pravila za javnost. Pri obravnavi osnutka urbanističnega načrta je nakazana možnost razjasnitve namembnosti območij v teritorialni ureditvi, v kateri se nato ta možnost zavrne kot formalno neskladna s predhodno sprejetim urbanističnim načrtom.

3. Navedena nasprotja pri razlagi določb urbanističnega zakonika Ruske federacije vodijo do neupravičenih zamud, pretiranih podrobnosti pri razvoju lastniških dokumentov in zadrževanja investicijskih procesov v socialno-ekonomski in urbanistični razvoj mestnih okrožij. in naselja. Če pa razvoj pravil za rabo prostora in razvoj občin pripišemo ravni prostorske dokumentacije kot enega od rezultatov takšnega razvoja, potem se v njem oblikuje hierarhičen in optimalno organiziran sistem zagotavljanja investicijskih procesov s pravno dokumentacijo. naslednji obrazec.

Prostorski načrt občine določa, utemeljuje in potrjuje funkcionalno coniranje območij tako glede na njihov glavni namen in primarno rabo kot tudi glede na razporeditev posameznih funkcionalnih con v cone razvoja in obnove ter v cone urbanega miru. .

Projekti načrtovanja ozemlja za posamezne funkcionalne cone razvoja in obnove utemeljujejo in potrjujejo sestavo, lokacijo in konfiguracijo primarnih elementov načrtovalske strukture ozemlja - blokov, za katere se pravila rabe in razvoja zemljišč razvijajo hkrati ali selektivno, povezana z zemljiščem. morajo biti nujno vključeni geodetski projekti za te bloke, katerih utemeljitveni del je volumetrično-prostorska razvojna rešitev.

V tem primeru gre le za geodetske projekte z prostorsko-prostorsko ureditveno rešitvijo in urbanističnimi predpisi za vsako zemljiško parcelo ali funkcionalno homogeno skupino zemljiških parcel, ki se predlagajo za ureditev v skladu z urbanističnimi načrti za te parcele, pripravljenimi v sklopu geodetskega projekta, ki je vložen v javno obravnavo.

4. Predlagano zaporedje in cilji za pripravo dokumentacije, ki ureja urbanistične dejavnosti občin, ne samo, da niso v nasprotju z veljavnimi normami urbanističnega zakonika Ruske federacije, temveč tudi odpravljajo vsa protislovja, povezana z njihovo napačno razlago. Poleg tega bo razvoj dokumentacije za načrtovanje in geodetstvo območij, razvrščenih kot območja za razvoj in obnovo, znatno zmanjšal obseg takšnega razvoja in omogočil učinkovito koncentracijo proračunskih in zunajproračunskih naložb na omejenih območjih urbanističnih preobrazb, vodi proces razvoja občin na strani lokalnega socialno-ekonomskega in teritorialnega načrtovanja.

Skupni razvoj pravil o rabi in razvoju zemljišč ter dokumentov o načrtovanju ozemlja samodejno zagotavlja notranjo skladnost, ki jo zahteva urbanistični zakonik Ruske federacije.
V podeželskih naseljih, kjer je odločitev lokalne samouprave priznala, da je izdelava glavnega načrta neprimerna, je možno pripraviti pravila rabe in urejanja zemljišč kot del načrtovanja in geodetskih projektov za obstoječe funkcionalne cone v primeru pričakovanih in načrtovanih urbanistične preobrazbe teh con.

Razpravljati o standardnih pravilih rabe in razvoja zemljišč
Bocharov M.V., namestnik direktorja oddelka za nepremičnine Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije

Standardni obrazci in določbe igrajo ključno vlogo v življenju povprečnega uporabnika zakona. To je razumljivo: tako deluje povprečen človek, da je vedno lažje sprejeti že pripravljeno odločitev kot iskati svojo, četudi boljšo. Še več, če bi mu odločitev predlagali nekateri najboljši strokovnjaki na svojem področju. Seveda bi se prav taki ljudje morali lotiti priprave standardnih določb. Standardna določba je dobra tudi zato, ker za razliko od strogih pravil dopušča določeno svobodo pojasnjevanja in spreminjanja, kar bi morali upoštevati tudi njihovi pripravljavci. Ker je most med zakonodajo in življenjem, vam omogoča, da podrobno razumete, kako zakon deluje, da poudarite tiste nevšečnosti in protislovja, ki niso bila vidna za splošnimi besedami zakona.

Standardne določbe bi morale zbrati izkušnje in znanje številnih strokovnjakov, ki so sodelovali pri reševanju najrazličnejših vprašanj. Zaradi tega mora biti standardna določba dokument, ki zaostaja za prakso, da se zagotovi brezpogojno priznanje. Tako je bil v ZDA šele leta 1936 na zvezni ravni sprejet vzorčni zakon o coniranju. To je 20 let po uvedbi prvih predpisov o coniranju (New York, 1916) in 5 let po tem, ko je vrhovno sodišče ZDA potrdilo ustavnost predpisov o coniranju. Če je standardna določba pred prakso, jo je treba najprej bistveno in večkrat pregledati, tako da imajo izvajalci možnost upoštevati napake in razvoj, ugotovljen med delom.

Ta dolg uvod je bil potreben, da bi poudarili nekaj pomembnih točk:

1) tipska določba o pravilih rabe in urejanja prostora (v nadaljnjem besedilu: LZZ) je potrebna in izjemno koristna;

2) pred sestavo standardnih določb se je treba prepričati, da so zakoni, na katerih temeljijo, če že ne popolni, vsaj sprejemljivi, za to pa je treba pridobiti prve eksperimentalne podatke o uporabi zakonov, posplošiti in predelano.

Ali trenutno obstajajo predpogoji za pripravo standardne določbe PPL? To se mi zdi malo verjetno. Določbe zakonov, ki opredeljujejo dovoljeno rabo zemljišč, so preveč protislovne, pravila so preveč okorna, zmedena in neučinkovita.

To gradivo je treba posplošiti in sistematizirati, saj so domači izvajalci v slabšem položaju in se morajo v kratkem času uskladiti s temi protislovnimi normami in predpisi. Za začetek bi to lahko bili napotki o nekaterih najbolj perečih vprašanjih, na primer o izračunih parcel za večstanovanjske stavbe, primerih revizije PZZ, pomožne in pogojne rabe itd.
Pri pripravi metodoloških priporočil si ne moremo privoščiti odstopanja od zakonodaje ali pobožnih želja, kot se pogosto dogaja v predstavljenem projektu. Tako je na primer v 10. delu 3. člena standardnega osnutka PZZ navedena popolnoma pravilna ideja, da so inženirski objekti predvideni z vsemi urbanističnimi predpisi (dodal bi - na kateri koli lokaciji, razen tistih, ki so posebej določene z zakonom), vendar, žal, zakon dejansko ne vsebuje nobenih določb. Obenem, čeprav menim, da je priprava splošnega modelnega osnutka PZZ preuranjena za njegovo priporočilo v imenu oblasti, v celoti podpiram delo pri pripravi tega osnutka. Njegov razvoj bo omogočil, da se kot povečevalno steklo prepoznajo vse pomanjkljivosti zakonodaje, jo izboljša in ustvari predpogoje za oblikovanje standardnih javno-zasebnih partnerstev.

Z mojega vidika je v predstavljeni standardni zasnovi PZZ ena velika pomanjkljivost, ki jo avtorji verjetno ocenjujejo kot prednost. Predstavljeni modelni projekt prostorskega načrta je nekakšen kratek priročnik o zemljiški in urbanistični zakonodaji, poln splošnih določb urbanistične in zemljiške zakonodaje. To potrošnika standardnega PZZ ne razbremeni poznavanja ustreznih zakonov, ampak le odvrača pozornost od glavnega namena PZZ - določanja dovoljene rabe zemljišč. Menim, da bi bilo primerneje, da se osredotočimo na ta vprašanja, še posebej, ker o skoraj vseh drugih vprašanjih PZP ne more določiti pravil.

O drugih pomanjkljivostih projekta raje ne govorim posebej. So le odsev pomanjkljivosti zvezne zakonodaje.

O protislovju med cilji in cilji dokumentov, ki jih določajo zvezni zakoni, in dokumentov, ki določajo uporabo zemljiških parcel.

Dokumenti, ki jih določa urbanistični zakonik Ruske federacije, se vsebinsko ponavljajo, so v nasprotju s cilji in cilji dokumentov, ki jih določajo drugi zvezni zakoni, in nimajo jasnih namenov uporabe.

Za potrditev teh misli bom navedel številne primere. Prostorski planski dokumenti (v nadaljevanju TP) nimajo jasnega nadaljevanja v pravilih rabe in urejanja prostora (v nadaljevanju LRZ). Na splošno ni jasno, v kolikšni meri naj PZZ sledijo prostorskim planskim dokumentom. Če je skladnost obvezna in točna, je sočasna prisotnost PZZ in generalnega načrta odveč, saj vsebujeta tako rekoč enak nabor informacij. Če so funkcionalne cone le osnutek teritorialnih con, zakaj je potem potrebna sekundarna potrditev njihove vsebine v PZZ, sploh danes, ko generalne načrte in PZZ pripravlja en projektant kot en kompleksen dokument? Če so funkcionalne cone povečana ali približna skica, ki le začrta smer razvoja, za katero se lahko zakonsko »stremi« dvajset let, potem je sploh potreben takšen generalni načrt, ki ga dejansko ni mogoče izvesti, neskončno »prečiščevanje«. in odložiti" svoj prvotni načrt?

V večini zveznih držav ZDA (v nadaljevanju navajam primere iz ZDA, saj so bile ameriške izkušnje v glavnem uporabljene kot podlaga za mestni zakonik Ruske federacije) je kakršna koli sprememba dokumentov o prostorskem urejanju možna šele po ustreznem ponovnem premisleku o celoten razvojni načrt ozemlja. To pravilo je enostavno razložiti. Gradnja na primer tovarne povzroči potrebo po zaščitnih ukrepih, organizacijo novih prometnih tokov, povečanje povpraševanja delavcev po stanovanjih in druge posledice, ki vplivajo na celotno območje občine.

Poleg tega, če so dokumenti TP pozneje predmet večjih popravkov, ni nobenega zagotovila, da bo PPZ ustrezno posodobljen. Prav tako ni povratne informacije. Koliko časa se lahko spreminja vsebina PZP brez spreminjanja dokumentov TK? Ali lahko recimo organ lokalne samouprave pri ugotavljanju pogojno dovoljene vrste dejavnosti (to je preurejanje posameznih parcel izvoljenih občanov) odsek za odsekom revidira vse vrste dovoljenih rab, ki so bile prvotno določene s PZZ? Na žalost odgovori na ta vprašanja niso jasni ali pa so takšni, da nam omogočajo trditi, da dokumenti TP in PPZ obstajajo ločeno drug od drugega, prisiljeni so se zbližati šele med razvojem PPZ, kar ne preprečuje njihovega nadaljnjega razhajanja. S tem se izniči pomen dokumentov TP in se postavlja vprašanje možnosti uresničitve načrtov zapisanih v dokumentih TP in navsezadnje smotrnosti njihove priprave!

Poleg tega zakoni na žalost ne zasledijo povezave med dokumenti sektorskega načrtovanja (gozdni načrt sestavnega subjekta Ruske federacije, občinska shema upravljanja zemljišč, dokumenti o coniranju naravnega parka, shema za organizacijo in razvoj dače in vrtnarjenja). partnerstva itd.) in dokumenti TP, prostorsko načrtovanje in načrtovalska dokumentacija, ki jo določa mestni zakonik Ruske federacije. To ustvarja tudi zmedo pri vprašanjih priprave dokumentov TP in njihovega izvajanja. Poleg tega je sam koncept dovoljene rabe zemljišča prikrit v bizarne oblike: včasih je to "dovoljena raba gozdov", včasih "vrste kmetijskih zemljišč".

Tako je v tej zadevi potrebno:

A) odpraviti zmedo na konceptualni in praktični ravni, jasno navesti, kaj so dokumenti prostorskega načrtovanja in kaj so dokumenti, ki določajo dovoljeno rabo zemljiških parcel; razjasniti vsebino in odpraviti protislovje med njimi, opredeliti primere in razloge za uporabo posebnih dokumentov, pri čemer bi bilo bolje, da bi jih spravili v eno obliko, ki upošteva značilnosti industrije (to še posebej velja za panožne zakone);

B) vzpostaviti zanesljivo povezavo med dokumenti TP in PZZ oziroma drugimi dokumenti, ki določajo dovoljeno rabo, pri čemer je treba ugotoviti, da prostorskih aktov ni mogoče revidirati, razen po reviziji generalnih načrtov in v zvezi s to okoliščino (izjemne primere je treba premisliti). , na primer izredne razmere, odstopanje od parametrov itd.);
c) uvesti različne načine spodbujanja organov lokalne samouprave k reviziji dokumentov TP in PZZ po spremembi ali sprejemu novih dokumentov TP na zvezni ali regionalni ravni;

D) vzpostaviti možnost postopnega izvajanja dokumentov TP ob upoštevanju heterogenosti pogojev za razvoj ozemlja. Postopno izvajanje načrtov se ne sme spremeniti v večno zakasnjen razvoj, ampak mora biti jasen program za spreminjanje vrst dovoljenih rab v skladu s stopnjami razvoja ozemlja in (ali) nastopom določenih pogojev. Tako je treba ugotoviti, da so funkcionalne cone projekt teritorialnih con, vendar pa lahko PZZ za dosego danega cilja predvidijo vmesne vrste dovoljene rabe, ki pa morajo biti začasne - največ 10 let;

D) vzpostaviti možnost izvedbe VSEH idej, ki jih vsebuje TP - sicer nima smisla načrtovati, ampak to je že drug pogovor - pogovor o izboljšanju civilne in zemljiške zakonodaje. Tu ne gre več s standardnimi rezervacijami in odvzemi zemljišč, tu bo treba izboljšati institucije javnih površin, prerazporeditev zemljišč, razvoj pozidave, izsiliti spremembo dovoljene rabe itd.

ZJN ne bi smeli urejati nobenih drugih javnih razmerij, razen vprašanj dovoljene rabe zemljiških parcel (stavb, objektov), ​​zahtev za zemljiške parcele, stavbe, objekte, ki jih določajo javni interesi, zato je vsaka navedba postopka za zagotovitev zemljiških parcel in sklepanje pogodb nesprejemljivo. Prav tako je dvomljivo, ali je v ZJN razdelek o uvajanju sprememb ZJN, saj se akt o potrditvi ZJN, ki je normativni pravni akt lokalne samouprave, spremeni ali razveljavi na enak način kot kateri koli drug normativni pravni akt lokalne samouprave.

Kar zadeva druge razdelke PZZ (območja in urbanistični predpisi), takoj padejo v oči tri točke:

A) kakšen smisel ima coniranje celotnega ozemlja, če pravne posledice nastanejo le v zvezi s tistimi conami, v zvezi s katerimi veljajo urbanistični predpisi (tu bom zamolčal primere, ko tako urbanistični predpisi kot drug dokument npr. , gozdarski predpisi, so v veljavi)? Kakšen pravni pomen ima to coniranje? Ali preglasi razvoj gozdarstva ali kmetijstva ali zgolj odraža druge planske odločitve?

B) ali se lahko urbanistični predpisi uporabljajo tudi za druga zemljišča, kjer je urbanistična dejavnost močno omejena ali prepovedana, na primer za njive? Očitno v tem primeru naslov ne bo ustrezal vsebini. Ali ni bolje dati cesarju, kar je cesarjevega? To lahko storite na naslednji način: ugotovite, da je coniranje tisto, ki na splošno določa dovoljeno rabo. Potem se vse postavi na svoje mesto. Urbanistični predpisi se bodo uporabljali le v obsegu, v katerem je v teritorialnem pasu dovoljena gradnja. Ne bo treba izdajati zapletenih pravil, če urbanistični predpisi niso razviti ali uporabljeni (še ena posebnost urbanistične zakonodaje – predpisi so razviti, a se ne uporabljajo!).

Posebno pravilo bi moralo biti glede geodetskih del, postavitve obvestilnih znakov, cest in drugih inženirskih objektov, ki se lahko postavljajo povsod, razen če zakon določa drugače. Brez takih standardov so zaščitne cone podvržene zamašitvi. Namesto da bi se osredotočili na glavne namene, so načrtovalci prisiljeni za vsako lokacijo zapisati naslednje: »kot tudi postavitev ceste, pločnika, cestnih in geodetskih znakov, semaforjev, plinovodov, električnih omrežij, vodovodov, kanalizacijskih vodov, komunikacijske linije« in podobno.

C) kako odpraviti nasprotja med prostorsko načrtovalno dokumentacijo in prostorskimi dokumenti? Morda bom tukaj marsikoga presenetil, da takšna nasprotja obstajajo, a res obstajajo. Zoning sistem v klasični (ameriški) obliki nima planske dokumentacije kot svoje nadaljevanje. V skrajnem primeru se ji lahko priloži parcela - ureditvena rešitev, ki določa cestno omrežje in druga javna zemljišča.

Klasični sistem coniranja deluje le v povezavi s pravili za oblikovanje zemljiških parcel, ki vključujejo zahteve glede njihove velikosti, in urbanističnimi predpisi, ki določajo obvezno prisotnost določenih objektov in objektov, brez katerih načrt delitve parcele ne bo odobren. in gradnja ne bo dovoljena. Tako v ZDA občina po vzpostavitvi seznama dovoljenih rab prenese vprašanja načrtovanja na razvijalca in si pridrži položaj nadzorne strani. Soglasje je praviloma potrebno izdati, če so izpolnjene vse urbanistične zahteve. Zasnovo, če ni predpisana z urbanističnimi predpisi, določi projektant.

Evropa ima drugačen pristop k določanju dovoljene rabe. Na primer, v Nemčiji in na Švedskem je glavni dokument, ki določa dovoljeno uporabo zemljišč, projekt načrtovanja ozemlja. Ta dokument "razporedi" vrste dejavnosti, ki jih predvideva splošni načrt za določeno cono, na določene zemljiške parcele. Tako je lastnik zemljišča prikrajšan za možnost izbire med celotno paleto dejavnosti, predvidenih v splošnem načrtu, zato namesto šole ni mogoče zgraditi trgovine. Z drugimi besedami, coniranje ozemlja ob prisotnosti načrtovalskega projekta izgubi svoj pravni pomen, dovoljena uporaba je določena z načrtovanjem. To ima svoje prednosti: kjer je pozornost občine usmerjena v določen razvoj, ki mora potekati v določenem okviru, bi moral biti najboljši dokument prostorski projekt. V drugih primerih zadoščajo prostorski dokumenti, ki opisujejo splošne možne vrste dovoljene rabe.

Bistvo zgornjega protislovja je, da ima lastnik zemljišča na eni strani pravico izbrati vrsto dovoljene rabe med vsemi uveljavljenimi, na drugi strani pa je prisiljen upoštevati lokacijo stavb in njihovih mejnih parametrov, določenih s plansko dokumentacijo, ki morda ne ustrezajo izbrani vrsti dovoljene rabe. Na primer, z urbanističnim projektom se lahko določi lokacija posameznih stanovanjskih stavb, dovoljena raba pa vključuje tudi gradnjo stanovanjske hiše.

D) sistem coniranja je izjemno neprilagodljiv: vsi imetniki pravic si bodo prizadevali za najboljšo možno vrsto dovoljene rabe. Posledično bo območje prenatrpano s trgovinami in ne bo opremljeno z drugimi (manj dobičkonosnimi) javnimi ustanovami (knjižnice, vrtci, ambulante ipd.). Kot odgovor na takšno grožnjo lahko občina naredi seznam rab zelo stisnjen, sestavljen iz homogenih rab. Ker so bili ti problemi v svetu ugotovljeni že zdavnaj, se obrnemo na globalne načine za premagovanje teh težav. Prva metoda je že bila imenovana - to je določitev vrst dovoljene uporabe s projektom načrtovanja, kjer je vsakemu mestu dodeljena lastna dovoljena vrsta, kar pomaga preprečiti izkrivljanja v teritorialnem razvoju. Drugi načini so lahko:
a) "pametno coniranje" (v ZDA - pametna koda), ki vsebuje podrobne standarde za nasičenost družbenih objektov, inženirsko infrastrukturo, koeficient razvoja, število nadstropij in razmerje med vrstami dovoljene uporabe, do katerih ima razvijalec pravico združiti v eno ali drugo kombinacijo, če splošni parametri cone ostanejo nespremenjeni;
b) »sporazum o urbanem razvoju (v ZDA - PUD-sporazum), ki vsebuje podrobne standarde za nasičenost družbenih objektov, inženirsko infrastrukturo, koeficient razvitosti, število etaž in razmerje vrst dovoljenih rab, ki jih nosilec projekta ima pravico do združevanja, če ostanejo splošni parametri cone nespremenjeni in če so podpisani ustrezni sporazumi z občino in lastniki parcel znotraj cone;

C) "pogojno coniranje", v skladu s katerim se vrsta dovoljene uporabe šteje za dodeljeno pod pogoji, predhodno določenimi z dokumenti o coniranju: zahteve glede površine parcel, parkirnih mest, prisotnosti inženirske infrastrukture ali socialnih objektov. Če se pojavijo pogoji, mora lokalna uprava izdati ustrezno dovoljenje. Javne obravnave seveda ne bo, saj so bili ti pogoji predmet razprave na javni obravnavi pred potrditvijo prostorskih aktov. Razlika med pogojno dovoljeno uporabo pri nas in pogojno dovoljeno uporabo v ZDA je presenetljiva. Če je v ZDA podelitev dovoljene rabe res vnaprej določena z objektivnimi pogoji, je pri nas »pogojno« dovoljenje odvisno od presoje uradne osebe, saj niti javne obravnave niti obstoječi PZZ in generalni načrt niso ovira za spremembo tipa. dovoljene rabe, mimo celotnega conskega sistema. Nevarnost tega sem opisal zgoraj, vendar je tukaj primerno opozoriti na pokvarjenost te norme in dejstvo, da odločitev sprejme uradna oseba, mimo mnenja ne le mestnega sveta, temveč skupnosti kot celote, ki glasoval za drugačen razvoj ozemelj;

D) »lebdeča dovoljena raba« (v ZDA - floating coning), po kateri se prijavljenim po prednostnem vrstnem redu zagotovi pogojno dovoljena vrsta rabe (v smislu, ki ga uporabljajo ZDA);

E) »izključno coniranje«, ki predvideva izključitev le določenih vrst dejavnosti in dovoljuje vse druge vrste dejavnosti;

E) »pozitivno coniranje«, ki dovoljuje le tiste vrste dejavnosti, ki so neposredno označene za dano cono. Občutek, da je ta cona najbolj podobna ruski coni, je zavajajoč. Bistvena razlika je v tem, da se v tem prostorskem sistemu, tako kot v zgoraj omenjenih sistemih, pomožne rabe ne določajo z vladnimi akti, ampak se izvajajo »kot brezplačen dodatek« k uveljavljeni dovoljeni rabi. In kako naj se za tako šteje pomožna vrsta rabe, če je vzpostavljena na enak način kot glavna dovoljena raba. S tem se odpravi tveganje, da bi načrtovalci zamudili priložnosti za izdelavo otroške gugalnice, drvarnice itd. glede na glavno rabo - individualno stanovanjsko stavbo. V industrijski coni lahko podporne dejavnosti vključujejo različne dejavnosti, od zagotavljanja zdravstvenih storitev do hranjenja delavcev. Ob tem je pomembno, da je zakonsko določena meja, preko katere pomožna vrsta dovoljene rabe ne more preseči. Torej, na primer, če tovarniška menza raste in presega površino vseh proizvodnih prostorov, potem je to očitno druga vrsta dovoljene uporabe.

O postopku sprejemanja PZZ.

Prisotnost razvpite komisije, ki je nekakšen prehod med državnim organom in javnostjo, je videti kot peto kolo v vozičku. To je resnica. Tu je prišlo do mehaničnega izposojanja ameriške izkušnje brez upoštevanja njenega bistva. V ZDA občine nimajo pravice izdajati lastnih pravnih aktov, vsa občinska zakonodaja, tudi na področju urbanizma in zemljiške politike, poteka na podlagi pooblastil, ki jih prenese država. V tem smislu predstavniški organ občine ne more biti hkrati predstavnik države (v okviru prenesenih pooblastil) in predstavnik lokalne skupnosti. Zato mora po teoriji zavor in ravnotežij občina v primerih, ko izvaja zakonodajo, torej oblast, ki ji jo daje država, nasprotovati javnemu mnenju. Tukaj je kratka razlaga provizij za načrtovanje v ZDA. Na naši podlagi so komisije neuporabne, saj so organi lokalne samouprave po sili zakona predstavniki lokalne skupnosti in izvajajo njeno zakonodajo. To ugotovitev podpira skoraj vsesplošna fiktivnost komisij, ki jih vodijo občinski uradniki. V izogib birokraciji je priporočljivo tovrstne komisije ukiniti in poudariti odgovornost lokalnih funkcionarjev, ki jih odločitev komisije ne zamegli, do lokalne skupnosti za sprejete odločitve.

Čas revizije ZJN ni jasen. Pri tem pa je za graditelje izjemno pomembno, da vedo, da obstaja določen čas, v katerem PZZ oziroma planska dokumentacija ni dovoljena revidirati, sicer bo denar, porabljen za geodetska dela in projektiranje, izgubljen. Trenutno ni jasno, ali so spremembe PZZ in planske dokumentacije razlog za odpravo ali spremembo gradbenega dovoljenja. Uvesti je treba pravilo, da se predhodno izdano gradbeno dovoljenje ohrani, razen v izjemnih primerih, ki jih določa zakon. Predčasna revizija zemljiške parcele, če je do nje prišlo brez soglasja zainteresiranih lastnikov zemljišč, bi morala biti osnova za nadomestilo za izgube, ki so jih utrpeli.

O nekaterih vprašanjih coniranja in priprave dokumentacije o načrtovanju ozemlja.

Trenutno je določeno, da morajo meje con sovpadati z mejami zemljiških parcel. To je očitno nemogoča zahteva. Prvič, v skoraj polovici primerov manjkajo točne meje zemljiških parcel, in drugič, obstoječe meje zemljiških parcel morda nikakor ne ustrezajo potrebam razvoja (na primer, ni obstoječih polj, ki ustrezajo velikosti stanovanjskih sosesk). Zato je treba to pravilo revidirati. Zadostuje obratno pravilo: meje zemljišča, ki se oblikuje, ne smejo preseči meja con. Uvesti je treba tudi vrsto novih pravil. Če se izkaže, da je parcela razdeljena na več pasov, dodeli katastrski organ takšni parceli dovoljeno rabo, ki jo predpisuje pas, v katerem je večji del parcele, vendar gradnja na takšni parceli ni mogoča, dokler ni razdeljena. .

Prav tako je treba izboljšati vrste in vsebino dokumentacije o načrtovanju ozemlja, odvisno od ciljev in pogojev njene priprave: to je lahko projekt za prenovo ali razvoj novega ozemlja, projekt za gradnjo enega ali več objektov. (to je še posebej potrebno za gradnjo linearnih objektov, ki se nahajajo zunaj meja naseljenega območja, objektov rabe podzemlja). Očitno bi morala biti za različne namene vsebina načrtovalskega projekta in postopek njegove odobritve različna. Velik problem današnjega časa je, da ni nujno slediti oblikovalski odločitvi zaradi preprostega pomanjkanja medsebojne povezave med dokumenti in tehnološkimi procesi. Na primer, ni mogoče spodbuditi javnih služb in inženirskih služb, ki niso vedno vladne organizacije, da razvijajo ozemlja. Ni možnosti, da bi združili razvoj inženiringa s časovno razporeditvijo gradnje posameznih objektov. Grobo rečeno, ni možnosti, da bi sestavili načrt razvoja ozemlja in zagotovili njegovo izvedbo. Niti mejnega načrta ni mogoče preveriti glede skladnosti s projektom izmere, zaradi česar je oblikovanje zemljišč zelo odvisno od vestnega ravnanja lastnika zemljišča. Na splošno ni jasno, v katerih primerih je treba pripraviti zemljiško načrtovalno dokumentacijo in v katerih primerih je oblikovanje zemljiških parcel možno brez nje.

Zaradi vsega tega je delo oblasti do neke mere zaman. Herojski napori pri načrtovanju in potrjevanju dokumentacije se lahko spremenijo v prazne besede, zato potrebujemo novo zakonodajo o ugotavljanju dovoljene rabe zemljišča, ki ne bi razglašala le jasnega postopka ugotavljanja dovoljene rabe zemljišča, vezanega na panožne predpise, ampak temveč tudi omogočiti izvedbo načrtov, zapisanih v idejnih načrtih.

Predlogi za izboljšanje urbanega coniranja
Bobylev S.Yu., generalni direktor LLC Architectural Workshop S.Yu. Bobylev", član upravnega odbora NP "Ceh arhitektov in inženirjev Sankt Peterburga"

Predlogi strukture urbanističnih predpisov.

V Pravilnik je priporočljivo vključiti splošne določbe za določitev urbanističnih predpisov. Na primer:

1. Ta pravilnik o rabi in razvoju zemljišč (v nadaljnjem besedilu: pravilnik) določa urbanistične predpise glede vrst dovoljene uporabe zemljiških parcel in projektov kapitalske gradnje, pa tudi največje velikosti zemljiških parcel in največje parametre dovoljene gradnje , rekonstrukcija kapitalskih gradbenih projektov, ki se nanašajo na vse teritorialne cone v celoti in (ali) na skupine teritorialnih con, pa tudi na posamezne teritorialne cone.

2. Predpisi o urbanističnem načrtovanju, ki se nanašajo na vsa teritorialna območja kot celoto in (ali) na skupine teritorialnih območij, so navedeni v 10. poglavju dela II tega pravilnika. Predpisi o urbanističnem načrtovanju glede omejitev uporabe zemljišč in projektov kapitalske gradnje, povezanih s posameznimi teritorialnimi conami, so navedeni v 11. poglavju dela II tega pravilnika.

3. Predpisi o urbanizmu glede največje velikosti zemljiških parcel in največjih parametrov dovoljene gradnje, rekonstrukcije projektov kapitalske gradnje so določeni v naslednji sestavi:

Najmanjša površina zemljišča;

Koeficient izkoriščenosti ozemlja;

Minimalni odmiki zgradb, objektov, objektov od meja zemljiških parcel;

Največje štrline čez rdečo črto delov zgradb, objektov, objektov;

Največje število nadstropij nadzemnega dela stavb, objektov, objektov na ozemlju zemljiških parcel. Število nadzemnih nadstropij vključuje tehnične, podstrešne in kletne ter druge etaže, ki jih ustrezni gradbeni zakoni in predpisi predvidevajo kot nadzemne;

Največja višina zgradb, objektov, objektov na ozemlju zemljiških parcel;

Največja skupna površina projektov kapitalske gradnje za nestanovanjske namene na ozemlju zemljiških parcel. Izračun skupne površine vključuje površino nestanovanjskih objektov, ki se nahajajo v vseh nadstropjih stavb (vključno s tehničnimi, podstrešnimi, kletnimi in kletnimi prostori);

Največje število stanovanjskih blokov nizke individualne stanovanjske zazidave (za hiše blokirne zazidave);

Najvišji razred nevarnosti (glede na sanitarno klasifikacijo) projektov kapitalske gradnje, ki se nahajajo na ozemlju zemljiških parcel;

Najmanjši delež zelenih površin zemljišč;

Najmanjše število parkirnih mest za shranjevanje posameznih vozil na ozemlju zemljiških parcel;

Najmanjše število mest na območjih za nakladanje in razkladanje na ozemlju zemljišč;

Najmanjše število parkirnih mest za skladiščenje (tehnološkega blata) tovornih vozil na ozemlju zemljiških parcel;

Največja višina ograj za stanovanjske parcele;

Največji načrtovalski modul pri arhitekturnem oblikovanju ograjevanja zemljišč za stanovanjsko gradnjo.

Predlogi za določitev vrst dovoljene rabe zemljiških parcel.

Treba je predstaviti metodologijo za določanje vrst dovoljene rabe zemljiških parcel kot glavne, pogojno dovoljene in pomožne. Na primer:

1. Za vse vrste objektov z glavnimi in pogojno dovoljenimi vrstami uporabe se pomožne vrste dovoljene uporabe uporabljajo za objekte, ki so tehnološko povezani s predmeti, ki imajo glavno in pogojno dovoljeno vrsto uporabe, ali zagotavljanje njihove varnosti v skladu z regulativnimi in tehničnimi dokumenti, vključno z:

Javni prehodi;

Komunalni objekti (elektrika, toplota, plin, vodovod, kanalizacija, telefonska napeljava itd.), potrebni za inženirsko podporo osnovne, pogojno dovoljene in druge pomožne rabe;

Parkirišča in garaže za oskrbo prebivalcev in obiskovalcev osnovne, pogojno dovoljene in druge pomožne rabe;

Dobro opremljena, tudi urejena igrišča za otroke, površine za rekreacijo in športne aktivnosti;

Komunalna mesta, vključno z odlagališči smeti;

Objekti trgovine, javne prehrane in potrošniških storitev, potrebnih za oskrbo obiskovalcev glavne, pogojno dovoljene in druge pomožne uporabe;

Začasne namestitvene zmogljivosti, potrebne za oskrbo obiskovalcev v primarni, pogojno dovoljeni in drugi pomožni rabi;

Drugi objekti, vključno s tistimi, ki zagotavljajo varnost objektov osnovne in pogojno dovoljene vrste uporabe, vključno s požarno varnostjo.

2. Postavitev predmetov pomožnih vrst dovoljene uporabe je dovoljena ob izpolnjevanju zahtev iz odstavka 1 tega člena, skladnosti z zahtevami tehničnih predpisov in drugimi zahtevami v skladu z veljavno zakonodajo. Na območjih območij s posebnimi pogoji za uporabo ozemlja je postavitev objektov pomožnih vrst dovoljene uporabe dovoljena ob upoštevanju zahtev režimov ustreznih območij, določenih v skladu z zvezno zakonodajo.

3. Skupna skupna površina zgradb, objektov, objektov (prostorov) objektov pomožnih vrst dovoljene rabe, ki se nahajajo na ozemlju ene zemljiške parcele, ne sme presegati 30% skupne površine stavb, objektov , strukture, ki se nahajajo na ozemlju zemljiških parcel, vključno s podzemnim delom, v enem teritorialnem območju.

4. Skupni delež površine zemljišča, ki ga zasedajo objekti pomožnih vrst dovoljene rabe, kot tudi s tem povezana krajinska zasnova, parkirni prostori in drugi elementi inženiringa, tehnične podpore in izboljšave, potrebne v skladu z veljavno zakonodajo, ne sme presegati 25% skupne površine zemljiških parcel, ki se nahajajo na istem ozemeljskem območju, če presežka ni mogoče upravičiti z zahtevami tega pravilnika. Za vse vrste objektov za fizično kulturo in šport, vključno s športnimi klubi, ta kazalnik ne sme presegati 10% celotne površine zemljišča.

Predlogi za določitev zahtev za vrste dovoljene rabe zemljiških parcel

ZJN mora določiti podrobnejše zahteve za vrste dovoljene rabe zemljiških parcel. Na primer:

1. Znotraj ene zemljiške parcele, vključno z eno stavbo, je ob upoštevanju veljavnih standardov dovoljeno postaviti dve ali več dovoljenih vrst uporabe (glavne, pogojne in pomožne). Hkrati je postavitev javnih in poslovnih objektov, namenjenih sprejemu obiskovalcev, na območjih stanovanjske gradnje dovoljena le, če imajo ločene vhode za obiskovalce, vhode in parkirišča.

2. Namestitev pogojno dovoljenih vrst uporabe na ozemlju zemljiške parcele je lahko omejena glede na obseg dovoljene gradnje in rekonstrukcije projektov kapitalske gradnje. Omejitev je določena kot del dovoljenja za pogojno dovoljeno vrsto rabe, ob upoštevanju možnosti zagotavljanja določene vrste rabe s socialnimi sistemi (samo za stanovanjske stavbe), prometnimi storitvami in inženirsko podporo; zagotavljanje pogojev za spoštovanje pravic in interesov lastnikov sosednjih nepremičnin, drugih fizičnih in pravnih oseb; omejevanje negativnih vplivov na okolje v obsegu, ki ne presega meja, določenih s tehničnimi predpisi in urbanističnimi predpisi, določenimi s tem pravilnikom glede na ustrezno teritorialno območje.

Skupni delež površine zemljišča, ki ga zasedajo predmeti pogojno dovoljenih vrst rabe, pa tudi s tem povezana krajinska zasnova, parkirni prostori in drugi elementi inženiringa, tehnične podpore in izboljšav, potrebnih v skladu z veljavno zakonodajo, ne sme presegati 50% celotne površine ozemlja ustrezne zemljiške parcele v ustreznem teritorialnem območju.

3. Umestitev nestanovanjskih objektov glavne in pogojno dovoljene vrste uporabe v vgrajene in vgradno pritrjene prostore k večstanovanjskim stanovanjskim stavbam se izvaja v skladu z vrstami dovoljene uporabe, določenimi v 11. poglavju zakona. Del II tega pravilnika, ob izpolnjevanju zahtev tehničnih predpisov in drugih zahtev v skladu z veljavno zakonodajo. Hkrati skupna površina vgrajenih in vgrajenih prostorov v večstanovanjskih stanovanjskih stavbah, ki jih zasedajo nestanovanjski objekti, ne sme presegati 30% skupne površine ustreznega stanovanjske zgradbe, razen podzemnega dela. Prostori v (v) stanovanjih ali posameznih hišah, namenjeni individualnim delovnim dejavnostim, so dovoljeni ob upoštevanju veljavnih standardov.

4. Postavitev objektov glavne in pogojno dovoljene vrste uporabe, v zvezi s katerimi so vzpostavljena območja sanitarne zaščite, je dovoljena pod pogojem, da meje območij sanitarne zaščite ne presegajo meja ustreznega teritorialnega območja in za stanovanjske , javne in poslovne cone ter rekreacijske cone - zunaj meja zemljišča, na ozemlju katerega se nahajajo navedeni objekti.

Predlogi za zagotovitev kontinuitete urbanističnih odločitev.

Priporočljivo je vzpostaviti kontinuiteto dokumentov prostorskega načrtovanja in urbanističnega urejanja tako, da se vsaki teritorialni coni ali podconi znotraj nje dodeli posamezna oznaka (tip, vrsta, številka, indeks itd.).

Na primer, v skladu z odobrenim teritorialnim načrtom (glavni načrt) je ozemlje elementa načrtovalske strukture glede na funkcionalno coniranje dodeljeno stanovanjski coni večnadstropnih stanovanjskih stavb - Zh5.

Teritorialni pas na urbanističnem načrtu ustreza oznaki »T ZH5«, kjer je T »teritorialni pas« (označuje prostorski načrt - PZZ);

Ж5 – določitev funkcionalne cone v skladu s potrjenim prostorskim planskim dokumentom.

Podcone je mogoče identificirati znotraj teritorialnega območja. Na primer:

T Zh5-1 – podcona za stanovanjske objekte;

T ZH5-2 – podobmočje za umestitev objektov vrtca in splošnega izobraževanja;

T ZH5-3 – podcon za umestitev objektov družbene in gospodarske javne službe;

T Zh5-4 – podcona za postavitev skladiščnih prostorov za posamezna vozila;

T Ж5-5 – podcona zelenih površin javne rabe.
Za določitev teritorialnih con in podcon za namene predložitve podatkov katastrskemu organu za vpis v državni kataster nepremičnin je priporočljivo vnesti zaporedno številko. Na primer: T Ж5-1_1, Т Ж5-1_2 itd.

Mnenje k osnutku Metodoloških usmeritev za izdelavo Pravilnika o urejanju in urejanju prostora
Boroznov A.A., svetovalec generalnega direktorja Fundacije RHD

Na temo urbanističnega zakonika me »boleha« že dolgo, seveda tudi na temo PZZ. Vprašanja v zvezi z vsebino Metodološkega vodnika so v mojih težko prigaranih člankih na to temo, objavljenih na portalu ArchiRu, ki vam jih predstavljam (povezave na spletni strani www.site).

Konkretno v zvezi z osnutkom Metodološkega vodnika (ob upoštevanju vsebine mojih člankov) bi najprej želel izraziti dvom o pravočasnosti izdaje takšnega metodološkega vodnika, dokler vloga, mesto v urbanističnem načrtovanju, bistvo rabe prostora in razvojna pravila (LRU) in njihovi cilji, ki niso popolnoma razjasnjeni, so na žalost popolnoma razjasnjeni v besedilu sedanjega mestnega kodeksa. Prvi korak je rešiti in zapreti to težavo z uvedbo ustreznih sprememb mestnega zakonika. Predlagane Metodološke usmeritve bodo, če bodo zdaj sprejete in uveljavljene, ustvarile iluzijo, da problemov ni, in lahko za dolgo časa utrdijo status quo.

PZZ so ena od vrst urbanizma. V skladu z določbami mestnega zakonika Ruske federacije je potrebna prisotnost regionalnih in lokalnih urbanističnih standardov, ki bi morali navesti vse, kar je potrebno za načrtovanje in razvoj lokalnega PZZ. Vse, kar je skupno vsem regijam, kar je potrebno za razvoj PZZ, a ni pojasnjeno v Gradcodeu, bi bilo pravilneje dodati neposredno v njegovo besedilo.

Smisel in namen ZJN je vzpostavitev in dosledna razjasnitev strogih, a jasnih in utemeljenih predpisov, s kasnejšim dolgoročnim (če že ne večnim) delovanjem. Veljavnost predpisov je treba zagotavljati z njihovim doslednim pojasnjevanjem, ne pa z nenehnim spreminjanjem!!! Dosledna razjasnitev je tisto, kar o PZZ manjka v Gradcodeu, zaradi česar je ta dokument sabotiran. Za doseganje smiselnosti PPZ je potrebno uporabiti večino načel izdelave načrtovalskih projektov za projekte PPZ, določiti teritorialne cone in njihovo urbanistično ureditev. Vprašanja usklajevanja meja teritorialnih območij in meja zemljiških parcel, ki se z njimi sekajo, je treba rešiti tudi pri vzpostavitvi teritorialnih območij, in če se pojavijo težave, se lahko odobritev meja območij na takih ozemljih preprosto odloži. Potem v projektih načrtovanja, ki se izvajajo na podlagi (!!) PZZ, ne bo več "con", ampak bodo projekti kapitalske gradnje in posebna zemljišča zanje (ki bi morala biti). (Preberite več v mojih zgornjih člankih).

Zdaj se bom približal bistvu predstavljenega osnutka Metodološkega vodnika. Omski kolegi so ga razvijali že od prejšnjega mestnega zakonika, ki je veljal do leta 2004. Ne upoštevajoč novih določb gradkode iz leta 2004, delno izkoriščajoč nekatere njegove ne povsem navedene zahteve, prebivalci Omsk (A.N. Beregovskikh, ITP "Grad") v svoji metodologiji ohranjajo veliko pomanjkljivost, ki zanika vrednost in pomen PZZ, spreminjanje PZZ v formalni, ne za kogarkoli zahtevani dokument.

Tako osnutek metodoloških navodil predvideva nenehno uvajanje sprememb v PZZ, to pomeni, da prenehajo biti "pravi" pravilniki, predpisi, katerih uvedba Gradcode 2004 kot taka je morda glavna in najbolj dragocena inovacija kode Gradcode.

Večkrat je tudi poudarjeno, da PZZ sledijo planskim projektom in se razvijajo po planskih projektih, kar je neposredno v nasprotju z določili MOL (5., 10. del 45. člena) in vso njegovo logiko.

Zaporedje urbanističnega načrtovanja, ki ga zasledujemo v Metodološkem vodniku, ko generalnemu načrtu sledi osnutek načrta in šele nato PZZ, pomeni tudi ohranitev vsebine generalnih načrtov v osnovi enaki tisti, ki je bila pred sprejetjem urbanističnega načrta. Koda.

In to je še en žebelj v »pokrov krste« PZZ in Gradcode kot celote.
Kot ponazoritev navedenega bom navedel nekaj citatov iz osnutka Metodološkega vodnika.

Stran 10-11: »Trajna veljavnost pravilnika se zagotavlja tako, da se na predpisan način vanj dopolnjuje in spreminja. Podlaga za spremembo pravilnika so med drugim spremembe prostorskih aktov in potrditev prostorske dokumentacije. Če obstaja potrjena dokumentacija o načrtovanju ozemlja, je treba pripraviti osnutek pravilnika ob upoštevanju te dokumentacije. Pri izdelavi osnutka pravilnika je treba upoštevati določila dovoljenjske dokumentacije: urbanističnih načrtov za zemljišča.”

Stran 19-20: »9.3. Če je zadevno ozemlje v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja predmet urbanističnega preoblikovanja, se lahko podrobnost funkcionalnih območij zagotovi le na podlagi odločitev prostorske dokumentacije. Takšna ozemlja so razdeljena na teritorialna območja, vrste dovoljene rabe, katerih mejni parametri in značilnosti so natančneje določeni z načrtovanjem in geodetskimi projekti. 9.4. V zvezi z ozemljem, ki je predmet urbanističnega preoblikovanja v skladu z dokumenti prostorskega načrtovanja, vendar v odsotnosti dokumentacije o načrtovanju takega ozemlja se meje teritorialnih območij določijo s podvajanjem meja in imen funkcionalnih con, določenih s teritorialnimi planske dokumente. Ob upoštevanju norme veljavne zakonodaje, da urbanistični predpisi veljajo enako za vse zemljiške parcele in kapitalske gradbene projekte znotraj teritorialnega območja, ta metoda [ko je vzpostavljena široka paleta vrst dovoljene uporabe] teritorialnega določanja ne more zagotoviti občini skladen razvoj ozemelj in dosledno izboljševanje kakovosti okolja, saj ima imetnik pravice pri samostojnem oblikovanju zemljiške parcele z združevanjem ali ločevanjem obstoječih parcel ob pridobitvi lastninske pravice na zemljiški parceli pravico samostojno izbrati način uporabe parcelo brez upoštevanja interesov občine. Pri odobritvi dokumentacije o načrtovanju teh območij je priporočljivo takoj spremeniti pravila o rabi in razvoju zemljišč v smislu podrobne opredelitve teritorialnih območij in določitve natančnejšega seznama vrst dovoljene rabe, pa tudi največjih parametrov za razvoj. projektov kapitalske gradnje.«

Stran 21: »10. Značilnosti oblikovanja teritorialnih območij urbanistične preobrazbe na ozemljih z zemljiškimi parcelami, registriranimi pri Državnem odboru za lastnino. Če sta v mejah zemljiške parcele s prostorskimi planskimi dokumenti določeni dve ali več funkcionalnih con, se ta zemljiška parcela na urbanističnem načrtu vključi v območje urbanističnega preoblikovanja, ki po izdelavi in ​​potrditvi dokumentacije za načrtovanje ozemlje tega območja je razdeljeno na zemljišča in ustrezne teritorialne cone, katerih vrste so določene s funkcionalnim namenom, določenim s projekti načrtovanja ozemlja. Urbanistične ureditve območja urbane transformacije se lahko določijo z določitvijo vrst dovoljene uporabe v strogem skladu z vrstami dejanske uporabe zemljišča in projekti kapitalske gradnje. Največji parametri za razvoj takih objektov morajo ustrezati dejanskim parametrom obstoječih objektov (število nadstropij, odstotek razvoja). Razvoj tekočih dejavnosti ali objektov se lahko dovoli le, če se območje urbanistične ureditve razdeli v skladu z načrtovanimi in geodetskimi projekti na zemljišča in se izvedejo ustrezne spremembe urbanističnega načrta z razdelitvijo območja urbanistične ureditve na teritorialna območja, katere vrste ustrezajo načrtovanemu razvoju območij, ki ga določa prostorski planski dokument.«

Stran 25: »Po preoblikovanju zemljiških parcel je treba meje teritorialnih pasov uskladiti s spremembo pravilnika na podlagi potrjene prostorske dokumentacije in podatkov državnega katastra nepremičnin o mejah novonastalih zemljišč. parcele.”

Mnenje k osnutku Metodoloških usmeritev za razvoj JZP
Daribabina E.V., vodja oddelka za nadzor nad urbanističnimi dejavnostmi Ministrstva za obrambo Službe za stanovanjski nadzor in nadzor gradnje avtonomnega okrožja Khanty-Mansi-Yugra

Metodološka navodila za izdelavo pravilnika o rabi in urejanju zemljišč so izjemno pomemben in potreben dokument, čeprav nekoliko pozen. Trenutno je ena glavnih nalog, ki jih je zvezna vlada določila za sestavne subjekte in lokalne samouprave, razvoj poslovnih in investicijskih dejavnosti, v luči katere poteka aktiven boj proti administrativnim oviram in nam, uradnikom, ki jih ustvarjamo. Bilo je nekaj zmag. Inštitut glavnega arhitekta je bil »uspešno« ukinjen, arhitekturna in načrtovalska naloga je izgubila status, kakršno koli soglasje k projektni dokumentaciji je zakonsko prepovedano, ukinitev izpita pa, kot kaže, ni več daleč. V takšnih razmerah je Pravilnik tako rekoč edino delovno orodje, s katerim lahko lokalne samouprave vplivajo na razvoj svojih območij in zagotavljajo ugodne življenjske razmere in dejavnosti tako navadnim državljanom kot delavskim »investitorjem-podjetnikom«.

Nobena skrivnost ni, da naša zakonodaja še zdaleč ni popolna. Če lahko urbanistični kodeks primerjamo s kompleksno tehnično napravo, potem bi moral vodnik postati podrobna navodila za njegovo uporabo. Zdi se, da bi moral biti glavni poudarek v njem ne na "ponovnem prenosu" določb urbanističnega zakonika, temveč na njihovem razumevanju in s tem na izdaji praktičnih priporočil za njihovo uporabo, kar je po mojem mnenju očitno premalo v predlaganem besedilu (

Seveda si zasluži pozornost predlagani pristop k oblikovanju teritorialnih con in poskus razrešitve obstoječih protislovij z oblikovanjem tako imenovanega območja urbane transformacije. Jasno je, da je taka transformacija dolgotrajen in težaven proces, ki ga je pogosto preprosto nemogoče izvesti. Zato bi bilo dobro ponuditi podrobno različico dejanj lokalnih oblasti v zvezi z zemljišči in javnimi zgradbami, ki se dejansko nahajajo znotraj meja teritorialnega območja z vrstami dovoljene uporabe, ki niso določene v lastniških dokumentih lastnika . Morda bi moral pravilnik za take primere predvideti kakšne posebne pogoje za izvajanje urbanističnih predpisov. Morali smo že sodelovati v tožbah, ko organi lokalne samouprave lastniku takega zemljišča zavrnejo izdajo dovoljenja za gradnjo (rekonstrukcijo) objekta zaradi neskladnosti projektne dokumentacije z zahtevami urbanistični načrt zemljiške parcele. V tem primeru je sodišče na strani lastnika in svojo odločitev utemeljuje z dejstvom, da je bilo treba pri pripravi zemljiškega načrta upoštevati obstoječo rabo zemljišča.

Pozornosti so vredna tudi vprašanja uporabe zemljišč, za katere urbanistični predpisi ne veljajo ali za katere urbanistični predpisi niso določeni. Jasno je, da v skladu s kodeksom postopek uporabe takšnih spletnih mest "določijo pooblaščeni zvezni izvršni organi, pooblaščeni izvršni organi sestavnih subjektov Ruske federacije ali pooblaščeni organi lokalne samouprave v skladu z zveznimi zakoni", vendar mi lahko svetuje občinam v vodniku (namenoma izpuščam model PZZ, ker bodo smernice potrjene z odredbo Ministrstva za regionalni razvoj Ruske federacije).

Ponavljam, da je pravilnik tako rekoč edino delovno orodje lokalnih samouprav, pristojnih na področju arhitekture. Na podlagi PZZ se pripravi GPZU, ki naj bi po logiki Kodeksa predstavljal osnovo za izdelavo projektne dokumentacije. Žal, v resnici se GPZU praviloma sestavi naknadno, saj brez njega razvijalec preprosto ne bo prejel gradbenega dovoljenja. Osnovni podatki, ki jih vsebuje GPZU, so povzeti posebej iz Pravilnika. To so vrste dovoljene rabe in maksimalni parametri dovoljene gradnje. Po mojem mnenju je skrajno nezadostno določiti zahteve le za število etaž nepremičnine in odstotek pozidanosti zemljišča. Arhitekt (tudi če je uradnik), ki mu je mar, kako se razvija njegovo mesto, ima pravico imeti možnost vplivati ​​na situacijo. Smiselno je ponuditi nekaj podrobnejših seznamov možnih mejnih parametrov in načel za njihovo določanje.

Že dolgo opažam, da v urbanističnem zakoniku obstaja vrzel glede statusa prostorske dokumentacije. Določene so zahteve za postopek njegove priprave, vsebine in odobritve, za neupoštevanje odločitev, sprejetih v DPT, pa ni pravnih posledic. Jasno je, da na podlagi odobrenega DPT oblikujemo zemljišča in jih nato damo na dražbo. Ampak! Razvijalec ima pravico samostojno izbrati katero koli vrsto uporabe, dovoljeno za teritorialno območje! Če smo v načrtovalskem projektu predvideli gradnjo načrtovalnega bloka, na primer stanovanjske stavbe, na določenem zemljišču, nabor glavnih vrst pa vključuje še marsikaj drugega, kako potem lahko zahtevamo izvršitev odločb? narejeno? Zdi se mi, da bi morala zakonodaja tesno »povezati« različne vrste urbanistične dokumentacije. Zakaj ne bi navedli, da je treba, če obstaja odobren projekt načrtovanja ozemlja, dodeliti (in ne izbrati) vrsto dovoljene rabe zemljišča v skladu s takim projektom? Ustrezne informacije morajo vsebovati GPZU (podrobnosti dokumenta o odobritvi DPT, namen predmeta, njegovi parametri itd.). Seveda je v tem primeru treba dodelati tudi obrazec GPZU.

Vprašanj, ki se v praksi pojavljajo pri izvajanju pristojnosti lokalne samouprave na področju urbanistične dejavnosti, je pravzaprav veliko več, navedel sem jih le nekaj.

V Ugri so pravila o rabi in razvoju zemljišč odobrena v več kot 75% občin. Preteklo obdobje njihovega tako imenovanega »poskusnega obratovanja« je razkrilo slabosti. Številne občine načrtujejo spremembe predpisov o razvoju in rabi zemljišč. Zelo sem si želel, da bi jim bila uprava »pravi prijatelj in pomočnik«.

Predlogi za izboljšanje PPZ
Nikolaev S.N., namestnik predsednika odbora za gradnjo,
Vodja Oddelka za komunalni gradbeni nadzor odbora
o urbanističnem načrtovanju

O besedilnem delu.

Glede na izkušnje pri delu s PZZ menim, da je treba iz besedila v čim večji meri odstraniti ponatise iz urbanističnega zakonika in drugih zakonov, saj bo vsaka sprememba zakona povzročila celoten postopek spremembe pravilnika. Stanovalci so me večkrat spraševali, zakaj jih zbirajo, za kaj se glasuje (v bistvu za ali ne za upoštevanje zakona) in tudi o tem, kaj se bo zgodilo, če bodo glasovali proti spremembam. Kljub vsem pojasnilom prebivalci menijo, da obravnavani dokument ne bi smel biti sprejet, če so ljudje glasovali proti. Zdaj imamo idejo tožilstva, da je treba nemudoma popraviti ZJN prav v tem kontekstu, tožilstvo pa mora samo pojasnjevati, da je takšna sprememba dolgotrajen postopek.

O urbanističnih predpisih.

Urbanistični predpisi (v nadaljevanju UR) so predpisi, ki so predpisani v pravilniku in v urbanističnem projektu ni možnosti dodatnega pojasnila. To je velika praznina v zakonodaji. GPZU je glavni dokument za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki zahteva navedbo urbanističnih predpisov. Na ravni razvoja zemljišča je potrebna največja podrobnost (do zemljišča). Vzemimo za primer stanovanjsko sosesko z devetnadstropno stavbo. Šola, vrtec, trgovina in drugi družbeno-kulturni objekti ne morejo biti devetnadstropni, čeprav so vse to dovoljene rabe. Imetnik avtorskih pravic na zemljišču ima pravico izbrati katero koli od vrst dovoljene uporabe, na primer zgraditi trgovino namesto šole itd. Situacijo namerno pripeljem do absurda. S pravnega vidika se to lahko zgodi. Da ne bi podrobnizirali PPZ do nivoja zemljiške parcele, je potrebno ureditvene projekte in geodetske projekte (v nadaljevanju PP) narediti nadaljevanje PPZ, pri čemer je opredeljena možnost razjasnitve GR v zvezi z določene zemljiške parcele. PZZ in urbanistični načrt naj se ne izdelata za celotno ozemlje občine, temveč za tisti del, v katerem so predvidene urbanistične spremembe, kar je prva faza v pripravi dokumentacije o načrtovanju ozemlja.

O zemljevidu urbanistične cone

Zemljevid urbanih območij je treba razviti na podlagi številnih načel:

1) Načrt urbanistične cone bi moral pojasniti in podrobno prikazati načrt funkcionalne cone generalnega načrta;

2) Načrt urbanistične cone mora biti pojasnjen (podroben) z načrtovalskimi projekti;

3) Meje teritorialnih območij morajo sovpadati z rdečimi črtami mikrodistrikov in blokov;

4) Urbanistični predpisi za teritorialno cono morajo biti pojasnjeni s PP ustreznih območij, ki so del zadevne teritorialne cone;

5) Odpraviti je treba neposredno odvisnost meje teritorialnega območja od meje zemljiške parcele. Zemljišče, ki dejansko sega 20 cm (debelina stebra) preko meje teritorialnega pasu, ne bi smelo zahtevati sprememb PZZ.

O razmerju med urbanističnimi odločitvami in načeli določanja meja teritorialnih območij v Tomsku
Korenev V.I., glavni arhitekt Tomska, kandidat za arhitekturo, izredni profesor TGASU

Korenev V.I.

Leta 2007 se je v Tomsku nabralo precej kršitev na področju oskrbe z zemljišči. Eden od njih se je nanašal na nespoštovanje pravnega statusa rdečih črt pri dodelitvi zemljišč za gradnjo. Posledično so bili zgrajeni številni objekti, vključno s stanovanjskimi stavbami, ki so dejansko uničili možnost razvoja mestne prometne infrastrukture in v bistvu blokirali prometne koridorje, določene s takrat veljavnim splošnim načrtom.

Zakaj se je to zgodilo?

Izkazalo se je, da v konsolidiranem načrtu rdečih črt številne rdeče črte bodisi niso imele dokumentov, ki bi jih odobrili, ali so bile narisane nepravilno ali pa so bile popolnoma odsotne, včasih pa so bile preprosto prezrte. Na žalost RAP in projekti načrtovanja ozemlja, ki so bili takrat na voljo v ministrstvu, niso mogli radikalno pomagati legitimizirati rdečih črt. Razlogi so različni. Na primer, bili so RAP-ji, ki so bili odobreni, vendar niso vključevali risb, ki določajo rdeče črte, ali obratno, obstajala je risba, vendar ni bilo dokumentov, ki bi potrjevali odobritev tega projekta podrobnega načrtovanja. Po drugi strani pa so bili načrtovalski projekti, izvedeni v skladu z veljavnim urbanističnim zakonikom, sporadični in so praviloma zadevali majhna območja.

V tem procesu je bilo potrebno takojšnje posredovanje. Treba je bilo najti mehanizem, s katerim bi obstoječi in načrtovani prometni okvir mesta zaščitili pred novogradnjami.

Najpomembnejši korak v tej smeri je bila konec leta 2007 potrditev generalnega načrta in prostorskega načrta. Pri tem pa je pomembno opozoriti, da je urbanistična zasnova, ki je bila izvedena skupaj z generalnim načrtom, le delno rešila problem varovanja prometnega okvira mesta. Dejstvo je, da so bile meje teritorialnih območij, čeprav so ustrezale razvojni shemi mestne prometne infrastrukture, precej poljubne, ker ni bilo podatkov o rdečih črtah in informacij o mejah zemljiških parcel. Urbanistično urejanje je bilo še posebej nenatančno tam, kjer je generalni načrt predvideval ureditev novih glavnih ulic in prometnih razcepov.

Za rešitev težkih situacij smo se odločili, da čim hitreje uredimo in potrdimo predvidene rdeče črte cestnega omrežja, kar je po našem mnenju najučinkovitejša zakonska rešitev, ki nam omogoča najnatančnejšo določitev meja prometnih koridorjev.

Kot je znano, se lahko v skladu s kodeksom rdeče črte vzpostavijo in potrdijo le v okviru projektov prostorskega načrtovanja. Naenkrat je bilo nemogoče pokriti mesto s takimi projekti, zato smo pristopili k izdelavi projekta ureditve ulice in cestnega omrežja v celoti.

Pri tem je pomembno opozoriti, da se je v času priprave planerskega projekta na oddelku pojavil geografski informacijski sistem, ki omogoča hkraten vpogled in uporabo podatkov vseh zgoraj omenjenih gradiv v obliki informacijskih slojev, ki so postavljeni drug na drugega. drug na drugega. To je postal zelo pomemben pogoj za analizo obstoječega stanja, za sprejemanje projektantskih odločitev in posledično za računalniško grafično obdelavo dobljenih podatkov.

Obenem je primerjava prometne sheme urbanističnega načrta z dejanskimi razmerami razvoja mesta, njegove topografije in zemljiških obremenitev razkrila vrsto problemskih območij, katerih izvedba je bila nemogoča tudi na dolgi rok.

Zato se je že v začetni fazi priprave urbanističnega projekta pokazalo, da je treba poiskati sprejemljive alternativne rešitve za optimizacijo trasiranja novih glavnih ulic ob upoštevanju terena in zemljiških obremenitev. Seveda je bilo pomembno, da te oblikovalske odločitve niso uničile strateške strukture prometnega okvira mesta, ki ga je predlagal generalni načrt. Kot rezultat dela so nastali predlogi sprememb generalnega načrta.

Ko smo to delo zaključili, smo naleteli na še en problem. V skladu z urbanističnim zakonikom mora biti izdelava urbanističnega projekta izvedena na podlagi generalnega načrta in ne sme biti v nasprotju z zahtevami urbanističnih predpisov, to je PZZ (45. člen, 5. odstavek, 10. odstavek, odst. 12.1.). Upoštevajoč to zahtevo kodeksa, v našem primeru pa je urbanistični projekt predlagal pravzaprav nov prometni okvir, se je pojavila potreba po izvedbi novih del v zvezi s spremembami generalnega načrta in prostorskega načrta. Ob tem se je postavilo vprašanje, po kakšnem principu je treba izvesti spremembe urbanističnega prostorskega načrta PZZ, ki določajo nove meje teritorialnih pasov predvsem tam, kjer so predvidene nove ureditve ulic. Kot je znano, po čl. 34 klavzula 2. Meje teritorialnih območij se lahko določijo vzdolž različnih meja.

Hkrati je v skladu s čl. 30 klavzula 4. Meje teritorialnih območij morajo izpolnjevati zahtevo, da zemljiška parcela pripada samo eni teritorialni coni. Če je bilo v fazi sprejemanja PZZ te zahteve dejansko nemogoče uresničiti, je danes, ko so podatki zemljiškokatastrske zbornice javno dostopni, to zahtevo napačno in nepraktično ignorirati.

V zvezi s tem smo izbrali naslednjo pot. Če zemljišč ni bremen, so meje pasov postavljene po rdeči črti. Če je ob poti zemljišče s pravicami, se meja nariše ob upoštevanju koordinat te parcele.

Tako smo po eni strani lahko dokaj obsežno in natančno pristopili k postopku katastrskih teritorialnih con. Po drugi strani pa so iz teh materialov opredeljene zemljiške parcele ali njihovi deli, ki se lahko med gradnjo ali obnovo ulic v Tomsku umaknejo za občinske potrebe.

Poleg tega nastanejo ustrezne zakonske omejitve za zemljišča, ki v celoti sodijo izven meja teritorialnih območij in jih ni mogoče uporabiti za gradnjo, saj se zanje ne uporabljajo predpisi in zanje ni mogoče izdati urbanističnih načrtov, zaradi česar je je mogoče nadzorovati in preprečiti gradnjo znotraj prometnih koridorjev ne samo z rdečimi črtami, temveč tudi z urbanističnimi conami.

Obstaja še en pomemben rezultat tega dela. V naseljenih območjih, kjer so se na primer razvile večnadstropne stanovanjske stavbe, ni več treba izdelovati urbanističnih projektov, lahko se takoj lotite izdelave geodetskih projektov z določitvijo meja zemljišč za večstanovanjsko stanovanjsko gradnjo. zgradbe.

Za zaključek želim še enkrat poudariti, da je tak projekt mogoč zaradi razpoložljivosti pomembnega orodja – naše prostorske podatkovne infrastrukture o mestu.

Sklepi iz razprave

Glavna ugotovitev je, da niti enega vprašanja s področja pravne ureditve urbanizma ali zemljiško-premoženjskih razmerij ni mogoče rešiti lokalno. To je namerno obsojeno prizadevanje.

Obrnili smo se na strokovnjake s prošnjo, da izrazijo svoje mnenje o načelih določanja meja teritorialnih območij v okviru veljavne zakonodaje in prejeli zelo malo odgovorov na konkretna vprašanja. A rezultati so presegli pričakovanja glede količine in kakovosti koristnih misli, katerih neuporabo pri dokončnem oblikovanju predlogov zakonov o prenovi urbanistične in zemljiške zakonodaje gre pripisati vsaj slabemu gospodarjenju domače strokovnosti in pameti.

Vsi strokovnjaki so kot glavno težavo opredelili nejasnost v razmerju med prostorskimi normativi, teritorialnim načrtovanjem in urbanističnim coniranjem. Vsi strokovnjaki so soglasno poudarili potrebo po kontinuiteti urbanističnih odločitev na ravni teritorialnega načrtovanja, prostorskega načrtovanja in urbanističnega coniranja. Obstajajo nesoglasja glede načel in odvisnosti, vendar to še enkrat poudarja nepopolnost veljavne zakonodaje in objektivno potrebo po njeni reformi.

Morda še vedno potrebujemo en posodobljen zakon, ki določa mesto in namen vsakega dokumenta v sistemu pravne ureditve dejavnosti za upravljanje razvoja ozemelj in nepremičnin, za urejanje urbanizma in zemljiško lastninskih razmerij?
Mogoče je to mogoče brez revolucij, brez redistribucije lastnine?
Morda smo sposobni vzgojiti lastno nacionalno zakonodajo, kot vrtnar vzgoji drevo, kot narodi vzgojijo svojo kulturo?
To je dolg cilj, a ureditev državnega ozemlja ne more biti hitra in zahteva, kot pravijo znani urbanisti, dolgo voljo. Vsaka mirna sprememba v državi, preobrazba okolja zahteva dolgoletno trdo delo.

Delo na to temo se nadaljuje, uredniki revije čakajo na predloge za celovito preoblikovanje zakonodaje na področjih urejanja urbanističnega načrtovanja in zemljiško-lastninskih razmerij, ki jih je treba upoštevati pri pripravi sprememb in dopolnitev predlogov zakonov Ministrstva za regionalni razvoj. in gospodarski razvoj Ruske federacije v imenu Združenja GIS in Nacionalnega združenja urbanistov.

Poglej tudi:
Imenik avtorjev:
- Bocharov M.V.
- Bobylev S.Yu.
- Boroznov A.A.
- Bobylev S.Yu.
- Mityagin S.D.
- Daribabina E.V.
- Korenev V.I.
-