Asuntoja, joita pidettiin aiemmin yksinomaan luksusasunnoissa ja jotka olivat melko niukat, myydään nyt eri luokkiin kuuluvissa uusissa rakennuksissa eikä vain Moskovan keskustassa. Voimme sanoa, että ne ovat tulleet laajalle ostajajoukolle. Mutta tämän omaisuuden hankinta herättää aina monia kysymyksiä.

Asuntoja, joita pidettiin aiemmin yksinomaan luksusasunnoissa ja jotka olivat melko niukat, myydään nyt eri luokkiin kuuluvissa uusissa rakennuksissa eikä vain Moskovan keskustassa. Voimme sanoa, että ne ovat tulleet laajalle ostajajoukolle. Mutta tämän omaisuuden hankinta herättää poikkeuksetta monia kysymyksiä.

Asua vai töissä?

Aivan ensimmäinen kysymys, joka nousee mahdolliselta ostajalta, joka ei vielä ole tutustunut asuntomuotoon, on, miten ne eroavat asunnoista? Monet uskovat edelleen, että vain suuret koot ja erityinen asettelu. Siksi jotkut asiakkaat ovat hämmentyneitä pienten yksiöhuoneistojen tarjonnan yhteydessä, mihin luokkaan tällaiset tilat kuuluvat.

Itse asiassa asunnot eivät ole asuntoja. ”Omistustodistuksessa tällaiset kohteet on merkitty muuksi kuin asuintilaksi. Sallittua käyttötapaa ei yleensä mainita, Petr Masharov selittää. toimitusjohtaja AN "Century 21 Eurogroup Real Estate", kiinteistönvälittäjäyhtiön "Megapolis-service" kumppani.

S. A. Riccin mukaan joissakin tapauksissa kiinteistön sallittu käyttötapa on määritelty asiakirjoissa. Esimerkiksi osana Moskovan kaupungin kansainvälisen yrityskeskuksen asuntojen myyntiä todistukseen tehdään merkintä "hotellityyppiset huoneistot".

Joten itse asiassa tämä on kaupallinen kiinteistö. Juuri tämä seikka mahdollistaa asuntojen sijoittamisen osaksi monitoimikeskusta toimistojen ohella sekä entisten hallintorakennusten muuttamisen kerrostaloksi.

Samalla asuntojen todellinen käyttötarkoitus on majoitus. Cushman & Wakefieldin lakiosaston johtajan Vladimir Zhelninin mukaan Venäjän lainsäädäntö ei ole vielä kehittänyt virallista määritelmää tämän tyyppisille kiinteistöille, joten rakennuttajat käyttävät Venäjän federaation urheilu- ja matkailuministeriön 25. tammikuuta 2011 antamaa määräystä nro 35, joka määrittelee asunnon huoneeksi, jonka pinta-ala on yli 40 neliömetriä. m, jossa on kaksi tai useampi olohuone, jossa on keittiö. Tällä perusteella, kertoo Blackwoodin konsultointi-, analytiikka- ja tutkimusosaston johtaja Elena Rzhavskaya, tilapäinen rekisteröinti asuntoihin on sallittua samalla periaatteella kuin hotelleissa, enintään viiden vuoden ajaksi. Mutta jopa täällä voi olla vivahteita: kuten jotkut markkinatoimijat sanoivat nimettömänä, rekisteröinti on mahdollista vain, jos kaikki kehittäjän asiakirjat osoittavat, että hotelli- (tai toimisto-hotelli) -kompleksi rakennetaan.

Asuntojen myyntiin osallistuvat kehittäjät ja kiinteistönvälittäjät ovat kuitenkin varmoja siitä, että heidän ostajansa ymmärtää selvästi, mitä hän aikoo ostaa, ja rekisteröintiongelma kiinnostaa häntä erittäin harvoin. Jotkut yritykset kuitenkin lupaavat edelleen asiakkailleen mahdollisuuden muuttaa asunnot asuntokannuksi. "Tämä mahdollisuus on olemassa, mutta kohteen on täytettävä kaikki asuinhuoneistolle asetetut vaatimukset ja omistajien halu toteuttaa tämä luovutus", kertoo MIC-Real Estate -yhtiön Presnya-konttorin johtaja Inna Ignatkina. "Esimerkiksi Flotilla-korttelia rakennetaan rakennuttajan lausuntojen mukaan kaikkien asumisstandardien mukaisesti, ja todennäköisesti asuntokannan siirto voi tapahtua asuntojen omistajien yhteisestä pyynnöstä." Samanaikaisesti asiantuntija mainitsee toistaiseksi ainoan esimerkin asuntojen muuttamisesta asunnoiksi heti rakentamisen jälkeen - tämä on Legend of Tsvetnoy sekakäyttöinen kompleksi.

Samalla asiantuntijat hälventävät pelkoa siitä, että osa asiakirjojen mukaan ei-asuntotiloiksi lueteltuja kerrostaloasuntoja muutetaan toimistoiksi (ja tämä häiritsee jäljellä olevien asuntojen asukkaita). Ensinnäkin asumiseen tarkoitetun asunnon ostaminen ja sen käyttäminen toimistona on yksinkertaisesti kannattamatonta: 1 neliömetrin hinta. m toimistoalueella on yleensä pienempi.

Sivuvaikutukset

Jos asuinpaikkailmoittautuminen (tunnetaan myös nimellä rekisteröinti) ei aina kiinnosta ostajia, niin kiinteistöveron ja käyttökustannusten suuruus kiinnostaa kaikkia.

Eliitissä palvelukustannukset rahastoyhtiö, sisältäen asumisen ja kunnalliset palvelut, on noin 7 dollaria/neliö. m/kk Tämän esimerkin antoi Capital Groupin luksuskiinteistöosaston johtaja Irina Rogacheva. Juuri tämän "Pääkaupunkien kaupungin" asunnonomistajat maksavat. Esimerkiksi 150 neliömetrin tilan ylläpito. m vaatii omistajalta yli 31 tuhatta ruplaa kuukaudessa. Asiantuntijan mukaan tämä on kaukana rajasta. Siten joidenkin luksussegmentin asuntojen käyttö voi ylittää tämän tason ja nousta jopa 10–13 dollariin neliömetriltä. m/kk

Business-luokassa kaikki on paljon vaatimattomampaa. Kuten KR Propertiesin myyntijohtaja Alexander Poduskov sanoi, tämän segmentin käyttökustannukset eivät ylitä 3–5 dollaria/neliömetri. m/kk Siten asunnot, joiden pinta-ala on 100 neliömetriä. m maksaa omistajalle 15 tuhatta ruplaa kuukaudessa.

Turistiluokasta ei ole vielä painotettua keskiarvoa, mutta jos oletetaan, että hinta on sama 5 dollaria, niin 45 neliömetrin asuntojen omistajat. m:n on maksettava noin 6 tuhatta ruplaa kuukaudessa. Melko korkeat maksut johtuvat siitä, että asumisen ja kunnallisten palveluiden hinnat muut kuin asuintilat korkeampi kuin asuntojen, keskimäärin 10–15 %. Mutta kehittäjät, konsultit ja kiinteistönvälittäjät uskovat, että ostajat ovat valmiita tähän. ”Työskennellessämme asiakkaan kanssa ilmoitamme hänelle aina verorasituksen, sähkön, lämmön ja kylmä vesi, lämmitys, jotka eroavat myös asuintilojen tariffeista”, S.A. Ricci vakuuttaa.

Vero taakka

Kiinteistövero on toinen terra incognita asunnon ostajalle. Monilla oli kuitenkin kokemusta niissä asumisesta ulkomailla. Ja muuten, Yhdysvalloissa korko liittyy suoraan markkina-arvo esine. ”Venäjällä veron määrä vaihtelee alueittain. Moskovassa korko oli viime aikoihin asti 0,2 tai 0,5 % omaisuuden varastoarvosta riippuen”, Timur Sukharev sanoi. Kaupallinen johtaja"Restavraciya N" yritys.

Useimmat asiantuntijat uskovat, että nykyaikaisten uusien rakennuskompleksien asuntoja verotetaan 0,5 %:lla, ja sitä voidaan nostaa lähitulevaisuudessa. Jokainen voi laskea maksun määrän (ainakin suunnilleen), mutta myös täällä on varauksia. "Nyt asunnot rekisteröidään pääosin toimitilaosuuksiksi", korostaa riippumaton kiinteistömarkkinoiden asiantuntija Juri Kochetkov. - Tuo on yksittäinen vero niille lasketaan 0,5 prosentin korkoprosentti. Jos osakkeeseen sisältyy myös tiloja yleinen käyttö(hallit, portaat), tämä lisää omistajan kuluja entisestään."

Termi "asunnot" ei ole vielä kaikille selvä. Huoneistot - mitä ne ovat? Useimmille ihmisille tämä käsite on täysin tuntematon. Ovatko asunnot asuin- vai ei-asuntoja? Mikä on niissä asuvien asema? Onko kannattavaa ostaa niitä? Ja yleensä, ovatko asunnot kiinteistöjä vai eivät? Katsotaanpa kysymyksiä yksityiskohtaisesti.

Asunnot ovat asuintiloja, jotka ovat erittäin suosittuja suurissa kaupungeissa. Monet ihmiset kuvittelevat ne vain muodossa iso asunto. Yritetään selvittää, mitä "asuntojen" käsite tarkoittaa ja mitkä ovat niiden tyypit. Ja onko asuntojen ja huoneistojen välillä myös eroja.

Millaisia ​​asunnot ovat?

Tämä on suhteellisen uusi konsepti kiinteistömarkkinoilla. Lännessä sitä on käytetty pitkään ja se on tuttu kaikille. Venäjällä asunto on juridisessa mielessä asunto, ts. vähintään 40 neliömetrin erillinen asuintila, jonka huonemäärä on kaksi tai enemmän. Se tarkoittaa myös keittiön ja kylpyhuoneen pakollista läsnäoloa.

Mitä eroa on tavalliseen mukavaan asuntoon? Oikeudellinen vivahde on, että asuntoon ei voi rekisteröityä yli viiden vuoden ajaksi. Tämän ajanjakson jälkeen ilmoittautumista voidaan jatkaa.

Mistä tämä rajoitus johtuu? Tosiasia on, että tilat tunnustetaan asunnoiksi vain liiketiloissa, ts. muut kuin asuinrakennukset organisaatiolle tai oikeushenkilölle kuuluminen. Tästä näkökulmasta katsottuna asunnot ovat ei-asuntoja.

Herää oikeutettu kysymys: miksi ostaa asuintilaa liikerakennukseen ja miten tämä on edes mahdollista? Syy on yksinkertainen. Monissa maissa (Venäjä ei ole poikkeus) viranomaiset suuria määriä kaupallisten tilojen rakentaminen. Omien investointien säilyttämiseksi kehittäjät jakavat osan tilasta ja varustavat sen asunnoksi luomalla kaikki mukavuuteen tarvittavat olosuhteet. Eli itse asiassa asunnot ovat liikekiinteistöjä. Ja niihin rekisteröityminen voi olla vain väliaikaista.

Huoneistotyypit

Globaaleilla asuntomarkkinoilla on neljä päätyyppiä asuntoja. Budjettiystävällisimmät niistä ovat niin sanottujen huoneistohotellien huoneet. Tällaisia ​​tiloja vuokrataan lyhyeksi ajaksi. Niissä on yleensä kaksi tai useampia huoneita, keittiö ja kylpyhuone. Hotellipalvelut ovat asukkaiden saatavilla.

Toista lajiketta edustavat numerot in asuinrakennus. Nämä asunnot on tarkoitettu pitkäaikaiseen vuokraukseen. Vuokran lisäksi on mahdollista käyttää vartiointi-, siivous-, catering-palveluita jne.

On olemassa käsite "huoneistohotellit". Niissä olevat huoneet voidaan joko vuokrata kaikki hotellipalvelut tarjoamalla tai ostaa niitä varten pysyvä asuinpaikka.

Lopuksi on asuntoja, jotka sijaitsevat monikäyttöisissä komplekseissa. Tässä tapauksessa hotellipalveluita ei tarjota, ja ne ovat tilaltaan lähimpänä asuntoja ja edellyttävät myyntiä ja mahdollista rekisteröintiä.

Asuntojen edut

Niitä on olemassa sekä sijoittajille ja kehittäjille että ostajille. Aiemmin asunnot tarkoittivat vain luksusasumista. Mutta näinä päivinä mahdollisten kuluttajien piiri on laajentunut merkittävästi.

Joten mitä hyötyä tästä on sijoittajalle? Hänelle asunnot ovat kiinteistöjä, joiden ei tarvitse noudattaa asuntorakentamisstandardeja. Tästä syystä kehittäjät pyrkivät kehittäessään rakentamaan sekakäyttöisen tilan, joka soveltuu sekä asuin- että kaupalliseen käyttöön. Siksi asunnot sijaitsevat useimmiten valtavissa pilvenpiirtäjissä megalopolien keskuksissa.

Toinen kehittäjän etu on rakennusluvan saamisen helppous (jos me puhumme entisestä teollisuusalueesta). Yksinkertaisesti sanottuna on paljon helpompaa saada lupa rakentaa liikerakennus (ja myöhemmin varustaa sinne asuntoja) kuin rakentaa asuntoja.

Asunnot houkuttelevat sijoittajia sijoituskiinteistöksi. Heidän vuokratulonsa ovat melko vakaat.

Entä kuluttaja?

Näin ollen tarkastelimme asuntojen etuja. Tämä koskee kehittäjien etuja. Entä toinen puoli - ostajat? Heille eniten iso etu- kustannusten ja sijainnin suhde sekä mukavuustaso kaiken tarvittavan viestinnän muodossa. Useimmiten asunnot sijaitsevat liikekeskusten ja muiden luksustilojen rakennuksissa.

Useimmissa maailman maissa asuntojen hinta on halvempi kuin klassisen asunnon hinta uudisrakennuksessa, jossa on sama neliö ja toiminnallisuus.

Maamme pääkaupungissa tällaisten kiinteistöjen, kuten monikäyttöisissä komplekseissa sijaitsevien asuntojen, osuus kasvaa tasaisesti. Nykyään se muodostaa noin 18 % kaikista rakennetuista asunnoista. Muissa maissa asuntoja löytyy kaikista suurimmista kaupungeista. Tämä koskee erityisesti Yhdysvaltoja, Italiaa, Espanjaa ja Kreikkaa. Jossa tämä tyyppi Asuminen on yleensä jaettu luokkiin.

Asuntoluokat

Luokka A. Ns. studioversio. Se näyttää tilavalta olohuoneelta, joka on yhdistetty keittiöön. Alue voi olla jopa 50 neliömetriä. Tällaisissa studioissa asuu joko sinkkuja tai lapsettomia pariskuntia, joilla on vähän kokemusta elämä yhdessä. Kiinteistövälitystoimistojen mukaan Moskovassa on mahdollista vuokrata tällaisia ​​asuntoja alkaen 40 000 ruplaa. kuukaudessa.

Luokka B. Tällaisessa esineessä on kaksi tai kolme huonetta, kylpyhuone ja keittiö. Sopii vuokralle opiskelijoille tai lapsiperheille. B-luokan asunnot ovat erityisen suosittuja Espanjassa ja Italiassa.

Luokka C. On monia huoneita kokonaispinta-alalla yli 100 neliömetriä. Sopii suurille perheille, jotka haluavat asua kaupunkien keskustassa. Mutta vuokra-asuntona se on paljon vähemmän suosittu sijoittajien keskuudessa.

Entä kalliimpi?

Luksusluokka. Se voi olla ylellinen kattohuoneisto pilvenpiirtäjän ylimmässä kerroksessa tai kartano (huvila) rannikolla. Löytyy kaikista suurimmista kaupungeista maailmassa. Tällaisille kiinteistöille tarjotaan lisäpalveluita ravintoloiden, turvallisuuden ja monipuolisen viihteen muodossa. Yleensä tällaiset huoneistot näyttävät parilta tilavalta makuuhuoneelta, joissa on erilliset kylpyammeet. "Elititeettiä" antaa heille edullinen sijainti ja kallis viimeistely.

Huolimatta suhteellisen äskettäin ilmestyneestä asuntomarkkinoille asunnot ovat saavuttaneet mainetta erinomaisena tapana sijoittaa varoja. Niitä voi vuokrata sekä pitkäaikaiseksi että määräaikaiseksi Lyhytaikainen. Tämän ansiosta monilla ihmisillä on mahdollisuus asua erinomaisissa mukavissa olosuhteissa investoimatta kalliisiin kiinteistöhankintoihin. Asuntojen jakaminen luokkiin antaa sinun valita edullisimmat vaihtoehdot tai päinvastoin arvostetuimmat ja kalleimmat kiinteistöt.

Palataan Venäjälle

Asunnon käsitteen selkeän määritelmän puute kotimaisessa lainsäädännössä voi saada ostajat hämmennykseen. Mitä hienouksia niiden, jotka suunnittelevat tämäntyyppisen asunnon hankkimista, on otettava huomioon? Huolimatta asuntojen ulkoisesta samankaltaisuudesta tavallisia asuntoja oikeudellisen aseman erot aiheuttavat useita ongelmia. Pysyvän rekisteröinnin puutteen vuoksi asunnon omistaja ei voi saada verotunnusta, osallistua sairausvakuutusohjelmaan tai jonottaa asuntoparannuksia. Lapsen rekisteröinti kouluun tai päiväkoti ik tehdään vasta, kun paikat on jaettu pysyvästi ilmoittautuneiden kesken.

Rakennettavia asuntoja koskevat kaupunkisuunnittelustandardit eivät koske asuntoja. Toisin sanoen rakennuttajalla on oikeus jättää huomiotta sosiaalisen infrastruktuurin puute ja olla noudattamatta asuinrakennuksille hyväksyttyä rakennustiheyttä. Toinen asunnonoston ongelma on se, että tämä asunto ei kuulu osakerakentamisen suhteita säätelevän lain nro 214 piiriin. Ja jos ongelmia ilmenee, kukaan ei tunnusta osakkeenomistajia uhreiksi.

Moskovassa yli puolet kaikista asuntoja sisältävistä komplekseista sijaitsee keskushallintoalueella. Useimmiten nämä projektit kuuluvat eliitti- tai bisnesluokkaan. Syynä heidän esiintymiseensa oli poissaolo pääkaupungin keskustassa Vapaa tila asuntorakentamiseen. Tällaisten asuntojen ensimmäisille ostajille rekisteröintiongelmat tai sosiaalinen infrastruktuuri eivät olleet merkityksellisiä.

Ovatko asunnot asuntoja köyhille?

Tilanne on muuttunut viime vuodesta. Kiinteistömarkkinat alkoivat valloittaa esineet hintasegmentti suuruusluokkaa pienempi. Myynnin analysoinnin jälkeen kehittäjät päättelivät, että tälle tuotteelle oli melko korkea kysyntä.

Mikä on syy tällaiseen suosioon? Se on suhteellisen halpa. Huoneistot samanlaisia ​​ominaisuuksia, maksaa ostajalle enemmän per neliö. m alueella. Tässä suhteessa voitto asuntojen ostossa on noin 20-25%.

Nykyään Moskovassa 1 neliömetriä. m asuntoja maksaa keskimäärin 213 tuhatta ruplaa, ja vähimmäiskustannukset alkavat 100 tuhannesta ruplasta.

Syynä alhaiseen hintaan on näiden kohteiden erilaiset vaatimukset. Niiden rakentamista koskevat standardit on otettu käyttöön muiden kuin asuintilojen osalta. Tämä koskee säteilyä (eli valaistusta), lämmön- ja äänieristystä sekä sosiaalisen infrastruktuurin tarjoamista. Perinteisiä asuinkokonaisuuksia rakennettaessa kaikki mainitut vaatimukset ovat paljon tiukemmat.

Entä "yhteisöllinen"?

Muut ominaispiirre Ongelmana on, että asunnot ovat asuntoja, ja niissä asuvat joutuvat maksamaan korkeampia sähkölaskuja. Loppujen lopuksi ne ovat oikeudellisen asemansa mukaan muita kuin asuintiloja. Palvelumaksut ovat arvonlisäverollisia.

Joudut maksamaan vedestä 10 % korkeamman, lämmityksestä 25 % ja sähköstä 27 % korkeamman (keskimääräisen tariffin perusteella).

Näin ollen asunnon pinta-alalla 80-100 neliötä. m, kuukausivuokra on korkeampi kuin vastaavassa asunnossa, noin 2-2,5 tuhatta ruplaa. Samaan aikaan asuntojen myyjät esittävät "rautaista" argumenttia - he sanovat, että asumiskustannusten ero kattaa useiden vuosien maksueron.

Ketkä ovat asunnon ostajia?

Tämäntyyppiset asunnot ovat kysyttyjä useiden ostajaryhmien keskuudessa. Asunnot ovat asuntoja, jotka soveltuvat nuorille naimattomille, lapsipareille ja vanhemmille sinkkuille (sekä naisille että miehille) - 40-45-vuotiaille. Hinnan lisäksi heitä houkuttelee keskeinen sijainti, hyvä ja arvostettu ympäristö sekä usein omaperäinen arkkitehtuuri.

Lisäksi asunnonostajien joukossa on suuri osuus omia varoja sijoittavia (jopa 25-30 %). Heille asunnot ovat kannattava sijoitusvaihtoehto. Rahat palautetaan voitolla kompleksin lopullisen valmistumisen jälkeen tai omistajat voivat saada vakaata tuloa ostetun kiinteistön vuokraamisesta. Asuntojen ja asuntojen vuokrahinnat ovat käytännössä samat.

Yhteiskunnallinen ongelma

Moskovan viranomaiset esittivät asuntojen suhteen seuraavan kannan: tulevat hankkeet ehdotettiin jaettavaksi kahteen osaan erilaisia ​​tyyppejä- hotellit ja itse asuminen. Tarvittavan infrastruktuurin ylläpitoa koskevia normeja on noudatettava.

Kaupunginhallitus vaatii jatkossa kehittäjien velvollisuutta sisällyttää nämä standardit kehitettäviin hankkeisiin jo ennen rakennusvaihetta. Pääkaupungin pääarkkitehti mainitsi sosiaalisen levottomuuden Moskovan asunnonostajien keskuudessa. He vaativat sosiaalisen infrastruktuurin tarjoamista vedoten siihen, että he ovat myös veronmaksajia eivätkä ole syyllisiä asunnon ostamiseen, jossa he eivät voi asua lasten kanssa.

Mitä voit odottaa?

Asiantuntijat uskovat, että Moskovan viranomaisten tällaiset aikeet vaikuttavat vakavasti pääkaupungin turistiluokan asuntojen markkinoihin. Infrastruktuuritilojen kustannukset ovat melko korkeat, eivätkä ne tuota tuloja kehittäjille. Kuten tiedät, kehittäjämme siirtävät aina omat kustannukset kuluttajalle, joten 1 neliömetrin hinta. m asuntojen määrä todennäköisesti kasvaa.

Suunniteltujen innovaatioiden seurauksena voi olla, jos ei asuntomuodon katoaminen sellaisenaan, niin merkittäviä muutoksia sen kehityksessä. Asiantuntijat odottavat mukavuus- ja turistiluokan tilojen tarjonnan lisääntymistä, mitä edesauttaa hallituksen kaupunkisuunnittelupolitiikka, joka tähtää entisten teollisuusalueiden kehittämiseen. "Vanhan" Moskovan alueiden asuntojen tarjontahinnan odotetaan laskevan keskimäärin 3-4%.

Termiä "asunnot" on käytetty aktiivisesti Venäjällä viimeisen kymmenen vuoden aikana. Ja jos aiemmin tämä käsite oli sumea ja epämääräinen, nykyään se tarkoittaa ehdottoman erityistä kiinteistötyyppiä. "Asuntoja" kutsutaan:

• Ylelliset hotellihuoneet;
• Tilavat huoneistot arvostetuissa asuinrakennuksissa;
• Huoneistot panoraamaikkunalla.

Huolimatta siitä, että Venäjän lainsäädäntö on jo pitkään antanut selkeän määritelmän "asunnon" käsitteelle, niiden oikeudellinen asema on edelleen epävarma joidenkin asiantuntijoiden keskuudessa.

"Mietitään, mitä hyviä ja huonoja puolia siinä on uusi muoto kiinteistö, ja yritämme myös antaa tarkan määritelmän sen oikeudellisesta asemasta"

Juridisesta näkökulmasta käsite "asunto" on määritelty nykyisessä lainsäädännössä melko huonosti. Huhtikuuhun 2011 asti oli voimassa 21.7.2005 päivätty Rostourism-määräys nro 86 (nyt ei enää voimassa), jonka mukaan asunto merkitsi huonetta, jonka pinta-ala oli vähintään 40! neliömetriä koostuu kahdesta tai useammasta olohuoneet ja varustettu täysin varustettu kylpyhuone ja keittiövälineet.

Tammikuussa 2011 annettiin Venäjän federaation urheilu- ja matkailuministeriön määräys nro 35 (joka tuli voimaan 15. huhtikuuta 2011), jonka mukaan asuntoa ei voida pitää erilliset lajit Kiinteistöt. Tämä sana tarkoittaa yhtä korkeammat luokat huoneet sijaitsevat majoitustiloissa. Jälkimmäisiin kuuluvat hotellit, majatalot, loma-asunnot, täysihoitolat, motellit, kylpylät ja muut tilat. Toisin sanoen asunto on viihtyisä huone missä tahansa majoitustiloissa, joka on varustettu asianmukaisen luokan kalusteilla ja laitteilla ja on tarkoitettu tilapäiseen asumiseen.

Tältä tilanne näyttää oikeudelliselta kannalta. Mutta asiantuntijoiden mukaan käytännössä nykyään on neljä päätyyppiä asuntoja:

• Palveluhuoneistot;
• Huoneistohotellit;
• Condo hotellit.

Kolmeen ensimmäiseen kiinteistöluokkaan kuuluvat tilat vuokrataan (sekä pitkäaikaiseen että lyhytaikaiseen). Riippumatta ajasta, joksi huoneet on vuokrattu, kaikille asukkaille tarjotaan hotellipalvelut. Mutta on olemassa myös hotellityyppi, josta kiinteistöjä voidaan ostaa kiinteistöksi. Nämä ovat huoneistohotelleja. Pääsääntöisesti osa niissä olevista huoneista on vuokrattu ja osa laitettu myyntiin.

Pääsyy niiden ilmestymiseen Venäjälle (erityisesti Moskovaan) oli asuinrakentamisen kohteiden puute sekä alhainen kysyntä. toimistotilat. Useat tekijät, mukaan lukien Moskovan hallituksen asetus nro 714-PP, jolla kiellettiin täyttörakentaminen, pakottivat pääkaupungin rakennuttajat etsimään ratkaisuja investointien säästämiseksi.

Siirtyminen uuteen kiinteistömuotoon (asunnot) on tullut pääkaupungin kehittäjille paras vaihtoehto. Nykyään monet kehittäjät muuttavat toimistorakennuksia pieniksi lohkoiksi, jotka on varustettu kaikella mukavaan asumiseen tarvittavalla, ja sitten vuokraavat tällaiset rakennukset tai myyvät ne. Siten kehittäjä onnistuu yhden projektin puitteissa yhdistämään toimisto-, asuin- ja liike- ja viihdetilat. Mutta on syytä harkita, että asuntoja voidaan kutsua asuintiloiksi vain ehdollisesti.

Mitä eroa on huoneistoilla ja klassisilla huoneistoilla?

Suurin ero asuntojen ja klassisia huoneistoja on oikeudellinen asema. Venäjän federaation asuntolain 16 artiklan mukaisesti seuraavat esineet kuuluvat asuntoihin:

• Asuinrakennus (osa asuinrakennuksesta);
• Huoneisto (osa asunnosta);
• Huone.

Kaikentyyppisten asuntojen välttämätön ominaisuus on sen toiminnallinen tarkoitus. Venäjän lakien mukaan asuinhuone on eristetty huone, joka soveltuu kansalaisten pysyvään asumiseen ja noudattaa vakiintuneita saniteetti- ja teknisiä standardeja, sekä muut lakisääteiset vaatimukset.

Hotellit (asunnot), loma-asunnot, kylpylät, täysihoitolat, hotellit ja muut majoitustilat ovat toiminnallisesti erilaisia. Niitä käytetään kansalaisten tilapäiseen oleskeluun, toisin kuin heidän pysyvään asuinpaikkaansa.

Siten asunnot ovat oikeudelliselta kannalta muita kuin asuintiloja, vaikka rakennuttaja voi rakentaa kohdetta noudattaa kaikkia tarvittavia teknisiä ja saniteettistandardeja.

Asuntojen miinukset

On syytä huomata, että tällaisten negatiivisten tekijöiden, kuten muiden kuin asuintilojen asema ja rekisteröinnin mahdottomuus, esiintyminen ei estä potentiaalisia ostajia asunnoista. Tämä selittyy sillä, että heidän joukkonsa on melko spesifinen - huippujohtajia suuret yritykset, ulkomaisten yritysten työntekijät, liikemiehet, jotka viettävät suurimman osan ajastaan ​​työmatkoilla.

Tällaisille ihmisille tärkeintä on laitoksen sijainti ja hotellipalvelujen saatavuus, eikä ollenkaan rekisteröintiongelma. Lisäksi asiakkaat, joilla on jo oma koti, joskus jopa useampi kuin yksi, ovat usein kiinnostuneita asunnon ostamisesta.

Huoneistojen plussat

Tietysti asunnoissa on haittojen lisäksi myös etuja. Tällaisten kiinteistöjen tärkeimpiä etuja ovat sen edullinen sijainti (asunnonomistajat voivat asua lähellä työpaikkaansa, joskus jopa samassa rakennuksessa). Asuntojen asukkailla on mahdollisuus käyttää hotellipalveluita sekä kompleksin rakenteeseen kuuluvien ostos- ja viihdelaitosten palveluita.

TO kiistattomia etuja Asunnot sisältävät vapauden tällaisten tilojen suunnittelussa. Lisäksi muiden kuin asuintilojen luokka mahdollistaa rekisteröitymisen siihen oikeushenkilöitä. Tämä on erittäin kätevää joillekin yrityksille, koska sen avulla voit järjestää edustavan "front office" kokoushuoneineen asunnossa.

Huoneisto ja asunto: mitä eroa on? Jos et vielä tiedä tästä, tämä artikkeli selventää tilannetta ja antaa sinun navigoida paremmin kiinteistökysymyksissä. Päätin julkaista sen "Sijoitukset" -osiossa, koska asuntojen osto tapahtuu useimmiten juuri näin. Ostoksena henkilökohtaiseen käyttöön, mielestäni tämä ei ole kovinkaan hyvä hyvä vaihtoehto. Mitä eroa asunnolla on? Opit tästä lukemalla tämän julkaisun.

Mitä asunnot ovat?

"Asunto" käsite ilmestyi ei niin kauan sitten, mutta se on jo kaikkien huulilla. Havainnot osoittavat kuitenkin, että useimmilla ihmisillä on täysin vääristynyt käsitys siitä, mitä asunto on. Esimerkiksi monet ihmiset ajattelevat, että tämä on "luksusasunto". Olipa kerran tällä termillä itse asiassa tällainen merkitys, mutta näin ei enää välttämättä ole.

On myös mielenkiintoista, että ranskassa ja italiassa, josta käsite "huoneisto" on lainattu, tämä sana ( huoneisto,huoneisto) tarkoittaa todella asuntoa. Mutta nyt sillä on jo eri merkitys. Selvitetään.

Asunnot ovat ei-asuntoja, joissa tarvittavat ehdot majoitusta varten.

Näin ollen asunto on erillinen asumishuone. Se sisältää yhden tai useamman olohuoneen sekä pääsääntöisesti keittiön ja kylpyhuoneen.

Tämän tyyppinen kiinteistö kuuluu ei-asuntokantaan, mutta on tarkoitettu myös asuinkäyttöön (sellainen paradoksi). Useimmiten asuntoja löytyy hotellirakennuksiin liittyvistä kiinteistöistä, hallintorakennukset jne. Nyt ne ovat melko suosittuja kiinteistöinä sijoitettavaksi myöhempään vuokraukseen (selitän miksi myöhemmin).

On huomionarvoista, että Venäjän ja Ukrainan lainsäädännössä ei ole selkeää määritelmää "asunnon" käsitteelle, joten kiinteistönvälittäjät, kehittäjät, sijoittajat ja kaikki muut ihmiset käyttävät tätä termiä hyvin ehdollisesti.

Nykyään kehitysyhtiöt rakentavat ja myyvät usein kokonaisia ​​asuntokomplekseja, niin sanottuja huoneistohotelleja. Tällaisilla kiinteistöillä on kysyntää, ja siksi ne rakennetaan ja myydään loppuun.

Huoneisto ja asunto: mitkä ovat erot ja yhtäläisyydet?

Asunnon ja asunnon välillä on vain yksi keskeinen yhtäläisyys: ne ovat kiinteistöjä, joissa voi asua. Myös asuntoja ja asuntoja, kuten mitä tahansa muutakin kiinteistöä, voidaan periaatteessa vuokrata. Kaikki muu on erilaista ja varsin merkittävää. Katsotaanpa niitä.

Ero 1. Asuin- ja ei-asuinrakenteet. Suurin ero asunnon ja asunnon välillä on se, että asunnot on rekisteröity ei-asunto-kiinteistöiksi (kuten kaupat, toimistot, varastot jne.), ja asuntoja käytetään asuntokantana. Kaikki muut erot johtuvat tästä.

Ero 2. Rekisteröinnin mahdottomuus. Asunnossa ei voi rekisteröityä tai saada oleskelulupaa, mutta asunnossa kyllä. Siksi on olemassa monia erilaisia ​​vaikeuksia, tarkastelemme niitä tarkemmin.

Ero 3. Asumis- ja kunnallispalvelujen tariffit. Asuntojen asumis- ja kunnallispalveluiden hinnat lasketaan kuten toimitilakiinteistöille, ja siellä ne ovat aina huomattavasti korkeammat kuin asuinkiinteistöissä. Hintaero on joskus jopa moninkertainen. Siksi, jos asut huoneistoissa, kustannukset ovat paljon korkeammat.

Ero 4. Rekisteröinnin puutteesta johtuvia ongelmia. Jos henkilöllä ei ole muuta kiinteistöä kuin asuntoja, eikä häntä ole rekisteröity minnekään, hänellä on monia ongelmia: hän ei voi saada TIN-tunnusta, avata pankkitiliä, saada työtä, saada pakollista sairausvakuutus jne.

Vaikka hänellä on rekisteröinti asunnossa tai talossa eri osoitteessa ja itse asiassa hän asuu asunnossa, tulee myös monia vaikeuksia: kyvyttömyys hyödyntää ilmaista sairaanhoitoa asuinpaikassa, rekisteröidä lapsi päiväkoti jne.

Ero 5. Ero on infrastruktuurissa. Kun asuinkiinteistökortteli rakennetaan, rakennuttaja sitoutuu pääsääntöisesti rakentamaan sinne tarvittavat sosiaalitilat (koulu, päiväkoti jne.). Asunnoissa tällaista vaatimusta ei ole, joten kerrostaloissa ei välttämättä ole kaikkea tarvittavaa infrastruktuuria, mm. jopa laadukkaat kulkutiet. Lisäksi asuntoihin sovelletaan alhaisempia rakennustiheysvaatimuksia.

Ero 6. Osakkeenomistajien suojelu. Kiinteistöjä ostettaessa ensimarkkinoilta lainsäädäntö suojelee tavalla tai toisella asuinkiinteistön ostajia (esimerkiksi rakennuttajan konkurssivaaralta, rakentamisen jäätymiseltä jne.), mutta ei-asuntokiinteistön ostajia. , joka sisältää asunnot, on suojattu paljon vähemmän tai ei ole suojattu ollenkaan, he ottavat kaikki nämä riskit itselleen.

Ero 7. Verotus. Asuinkiinteistöjen ja muiden kiinteistöjen osto ja myynti ovat veroja ja maksuja eri tasoilla. Lisäksi kiinteistöveroprosentit, joita omistajat maksavat koko omistuksensa ajan, vaihtelevat. Asunnoissa nämä hinnat ovat korkeammat, joten niiden omistajien nykyiset kustannukset ovat korkeammat tämän erokriteerin mukaan.

Ero 8. Hinta. Ja lopuksi, ainakin yksi miellyttävä ero asuntojen ja asuntojen välillä on niiden hinta. Koska muiden kuin asuintilojen rakentamisen vaatimukset ovat yksinkertaisempia, rakennuttajan kustannukset ovat alhaisemmat ja tällaiset kiinteistöt maksavat huomattavasti vähemmän kuin asunnot. Esimerkiksi samalla alueella asuntojen ja saman alueen asuntojen hinnat voivat poiketa 2 kertaa: asunto on kalliimpi, asunnot halvempia.

Nyt sinulla on selkeämpi käsitys siitä, mikä ero on asunnon ja asunnon välillä. Yllä olevien erojen perusteella haluan päätellä:

Huoneistot ovat hyvä vaihtoehto kiinteistösijoittamiseen myöhempää vuokraamista varten: voit ostaa ne huomattavasti halvemmalla ja vuokrata suunnilleen samalla hinnalla kuin asunnon. Mutta asuntojen ostaminen asuakseen niissä ei mielestäni ole Paras päätös, koska tällaisten asuntojen nykyiset ylläpitokustannukset ovat huomattavasti korkeammat, ja lisäksi joudut kokemaan paljon edellä kuvailemiani haittoja.

Tämä on kuitenkin vain minun subjektiivinen mielipiteeni, ja voit tehdä omat johtopäätöksesi. Tärkeintä on ymmärtää hyvin ero asunnon ja asunnon välillä, jonka selitin sinulle selkeästi tässä artikkelissa.

Myöhemmissä julkaisuissa aion tarkastella lähemmin asuntojen ostoa sijoitusomaisuutena. Pysy kanssamme ja pysy kuulolla päivityksistä. Nähdään taas klo!